Taloyhtiön linjasaneerauksen (putkiremontin) suunnittelun ja toteutuksen yhteydessä voi nousta esiin tilanne, jossa osakkeenomistajan omaan asuntoonsa teettämästä kylpyhuoneremontista on kulunut vain vähän aikaa. Tällainen tilanne on osakkaan kannalta ikävä, koska osakas ei tyypillisesti tahdo verrattain uuteen kylpyhuoneeseensa uutta remonttia, koska omaan remonttiin käytetyt rahat tuntuvat tällöin valuvan hukkaan.
Joissain tilanteissa on mahdollista, että tällainen osakkeenomistaja säästyy yhtiön teettämän remontin haitalta omassa huoneistossaan. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:ssä on ns. hyvityssäännös, joka on olemassa niitä tilanteita varten, joissa aiempi taloyhtiössä tehty työ voidaan hyödyntää osana yhtiön saneeraushanketta.
Hyvityssäännöksessä määritetään, millä edellytyksillä aiemmin tehty remontti voidaan hyödyntää ja kuinka aiemman remontin teettänyttä osakkeenomistajaa taloudellisesti kompensoidaan yhtiölle syntyvästä säästöstä.
Saadakseen hyvitystä (rahoitusvastikealennusta) osakkeenomistajan tulee olla aktiivinen ja vaatia sitä. Taloyhtiöllä ei ole velvollisuutta oma-aloitteisesti selvittää, miten eri huoneistoissa aiemmin tehdyt työt voidaan hyödyntää yhtiön suunnitteleman saneeraustyön yhteydessä.
Osakkeenomistaja voi saada aiemmasta remontistaan hyvitystä, jos:
1. Aiempi työ on taloyhtiön hyödynnettävissä
2. Aiemmasta työstä syntyy yhtiölle säästöä
3. Aiempi työ on toteutettu taloyhtiön ulkopuolisilla varoilla
4. Aiempi työ on sama kuin minkä taloyhtiö toteuttaa
Osakkaan on näytettävä mainitut hyvityksen edellytykset toteen. Tämä tapahtuu osoittamalla asianmukaisin dokumentein, miten osakkaan oma remontti toteutettiin ja valvottiin. Hyvityspäätöksen tekee yhtiökokous AOYL 6 luvun 26 §:n mukaisella enemmistöpäätöksellä. Yhtiökokous päättää hyvitysperiaatteen noudattamisesta ja valtuuttaa samalla yhtiön hallituksen suorittamaan hyvitysten tarkan määrän laskennan.
Hyvityksen määrästä tehdään aina ikävähennys: Mitä vanhempi osakkaan tekemä remontti on, sitä pienempi on osakkaalle sen johdosta tuleva hyvitys. Rakenteiden tekninen käyttöikä on yleensä ikävähennyksen laskentaperuste.
AOYL:n hyvityssääntelyn heikkous on se, ettei laissa tai sen esitöissä oteta tarkasti kantaa hyvityksen käytännön toteuttamiseen. Hyvitystilanteet ovat alttiita myös henkilöerimielisyyksille. Valmisteltavana olevan asunto-osakeyhtiölain muutospaketin hyvityssääntelyyn on esitetty korjausehdotuksia, joilla osakkeenomistajan oikeutta hyvitykseen pyrittäisiin selventämään ja mahdollisesti myös rajaamaan. Säädösmuutoksilla olisi mahdollista mm. säätää määräajasta, johon mennessä hyvitystä on vaadittava sekä ottaa käyttöön ohjeluontoinen esimerkki hyvityslaskelmasta.
Mikko Markkula
varatuomari, OTM
Markkula Lakiasiaintoimisto Oy
