Osakkaan joustamattomuudella on rajansa

Asuntoyhtiöissä on erinomaisen tärkeää kaikkien yhtiössä osallisina olevien yhteistoiminta, joustavuus ja sovinnollisuus. Tämä tulisi muistaa erityisesti silloin, kun on kysymys kunnossapitovastuusta ja kunnossapidon synnyttämistä korjauskustannuksista. Periaatteelliset erimielisyydet johtavat helposti koko remonttiprojektin pitkittymiseen ja tarpeettomaan eripuraan ja mielipahaan yhtiössä.

Osakkaan ja yhtiön välille oli kehkeytynyt riita siitä, kuka vastaa lokakuussa 2016 ilmenneen pesuhuoneen vesivahingon korjaamisesta ja erityisesti siitä syntyvistä kustannuksista. Tämä riita johti puolestaan uuteen riitaan: osakkaan mielestä yhtiön viivytellessä sen vastuulle kuuluvaa korjausta, hän koki kärsineensä tämän seurauksena asumishaitasta. Hän vaati yhtiöltä vahingonkorvausta, koska ei ollut voinut käyttää huoneistonsa pesutiloja 11 kuukauden aikana, jonka osakas katsoi viivästyksen kestoksi. Vaatimuksen perusteena olivat muualla peseytymisestä aiheutuneet kustannukset ja hajuhaitta, joka oli tullut avatuista rakenteista kuivatuksen päättymisestä remontin lopulliseen valmistumiseen eli marraskuuhun 2017 asti. Vahingonkorvausvaatimus oli 400 euroa kuukaudessa.

Riidan kärjistyessä yhtiö viimeisenä kantanaan ilmoitti, että se ei vastaa pesuhuoneen korjauksesta, koska yhtiössä oli ollut käytäntönä, että osakkeenomistajat olivat tehneet omalla kustannuksellaan pesuhuoneiden ja saunatilojen korjaustyöt. Yhtiö ei mielestään ollut vahingonkorvausvelvollinen osakkaalle.

OMAKSUMASTA linjastaan huolimatta yhtiö teetti kustannuksellaan huoneiston pesuhuoneen lattian ja seinien kosteuskartoituksen ja kuivatuksen loka- ja marraskuussa 2016. Huoneiston pesuhuoneen ainoana vesieristeenä oli muovimatto lattiassa ja muovitapetti seinillä. Osapuolet päätyivät yksimielisesti siihen, että märkätilojen vesieristeenä olevat muovimatto ja muovitapetti oli peruskorjattava niiden käyttöiän päättymisen vuoksi sekä pesuhuoneen lattiassa ja seinässä todetun kosteusvaurion vuoksi.

Teknisen käyttöiän päättyminen ei ole asunnon virheenä pidettävä seikka, mutta osapuolilla on vapaa valta keskenään sopia korjaustarpeen syistä. Yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty kunnossapitovastuun jakautumisesta. Siten on mielestäni selvää, että vesieristeen korjaaminen kuuluu tässäkin asunto-osakeyhtiölain mukaan lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle.

Osakkaan asuinhuoneiston pesuhuoneremontista aiheutuneita kustannuksia ja pesuhuoneremontin tilannetta ja vastuukysymyksiä käsiteltiin muun muassa hallituksen kokouksissa ja ylimääräisissä yhtiökokouksissa 21.12.2016, 11.1.2017 ja 29.2.2017.

YLIMÄÄRÄISEN yhtiökokouksen 11.1.2017 pöytäkirjan mukaan yhtiö oli päättänyt tilata remontin, ja tilat saatetaan asumiskelpoisiksi osakkaan ilmoituksen mukaisesti. Pöytäkirjan mukaan kustannusrakenne katsotaan myöhemmin. Yhtiön kanta oli koko ajan se, että remontti on osakkaan vastuulla ja että vaikka yhtiö tilaa remontin, niin osakas itse sen lopulta maksaa. Pöytäkirjasta 29.2.2017 puolestaan ilmeni, että ylimääräinen yhtiökokous oli päättänyt yksimielisesti, että osakkaan pesuhuoneremonttia ei jatketa taloyhtiön aloitteesta eikä taloyhtiön kustannuksin. Päätöksen keskeisinä perusteluina mainittiin osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate sekä se, ettei kysymyksessä ole yhtiön vastuulla oleva kosteusvaurio. Erimielisyydet  osakkaan ja yhtiön välillä sekä osakkaan kielteinenasenne yhtiön esittämiin vaihtoehtoihin, vaikka osakas ei sinällään ollut estänyt yhtiön pääsyä huoneistoonsa, oli lopulta johtanut siihen, että yhtiön yhtiökokouksessa oli päätetty, ettei osakkaan pesuhuoneremonttia jatketa.

Yhtiöllä on oikeus valita pesuhuoneen korjaustapa yhtiön perustasoon sekä korjaustyön tekijä.

Vaikka yhtiöllä oli siis asunto-osakeyhtiölain vastainen käsitys siitä, että osakkaan pesuhuoneen vedeneristyksen kunnossapitotyö kuuluisi osakkaalle, yhtiö pyrki yhteistyössä osakkaan kanssa aktiivisesti 29.2.2016 saakka saattamaan kunnossapitotyön loppuun niin, että pesuhuone olisi ollut osakkaan käytettävissä mahdollisimman pian joulukuussa 2016 päättyneen kuivatuksen jälkeen. Yhtiö näet olisi teettänyt työn joulukuussa 2016 Yritys A:lla, mutta osakkaan yhtiölle lähettämän viestin perusteella yhtiölle syntyi perusteltu käsitys, että osakas ei hyväksynyt yhtiön esittämää korjaustyön tekijää eli Yritys A:ta remontin tekijäksi.

TÄMÄN jälkeen yhtiö olisi teettänyt työn Yritys B:llä tammikuussa 2017. Osakas ei tässä tapauksessa kuitenkaan hyväksynyt Yritys B:n tekemää korjaussuunnitelmaa koskien muun ohella tilan märkäeristystä. Tässä kohden on syytä havaita, että yhtiö olisi työn tilaajana ollut vastuussa siitä, että työ tulee tehdyksi asianmukaisesti. Nähdäkseni yhtiöllä on oikeus valita sekä pesuhuoneen korjaustapa yhtiön perustasoon että korjaustyön tekijä. Osakkaalla ei tässä tilanteessa ole perustetta asettaa ehtoja korjaustyön laajuuden ja tekijän suhteen ja tällä tavoin itse viivästyttää korjaustyötä.

Osakas teetti lopulta itse pesuhuoneensa perustasoisen kosteusvaurioremontin ja yhtiö maksoi sen kustannukset, kuten sen alun perinkin olisi kuulunut tehdä.

RATKAISTAVANA on siis enää vaatimus remontin viivästymisestä. Tässä asiassa se, että yhtiö ei lopulta teettänyt korjaustyötä ja että yhtiö oli 29.2.2017 ylimääräisessä yhtiökokouksessa päättänyt, ettei se jatka pesuhuoneen remonttia yhtiön aloitteesta eikä yhtiön kustannuksella, eivät mielestäni osoita, että yhtiö olisi tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttanut viivästymistä ja kysymyksessä olevaa vahinkoa osakkaalle. Pyrkimällä toimillaan saattamaan korjaustyön viivytyksettä loppuun ja näin poistamaan asumishaitan, yhtiö teki vahingon välttämiseksi ne toimenpiteet, joita siltä oli kohtuudella voitu edellyttääkin.

Kustannusten jako ja siitä esitetyt näkemykset eivät remonttia viivästyttäneet, vaan siihen olivat syynä muut eli osakkaan puolelta esitetyt aiheettomat seikat. Yhtiö on siten menetellyt huolellisesti. Yhtiö ei näissä olosuhteissa siten ole vahingonkorvausvastuussa osakkaan pesuhuoneen käytön estymisestä aiheutuneesta asumishaitasta.

Lakipostia-palstalla käsitellään asunto-osakeyhtiölakia ja sen tulkintaa koskevia asioita.

Kysymyksiin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.