Osakehuoneiston LVI-saneeraus ja kustannusten jako

Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.

****************************************************************************************************************

Asunto-osakeyhtiö on 5 huoneistoa käsittävä vuonna 1976 rakennettu arava-vuokratalo/rivitalo, josta muodostettiin vuonna 1986 asunto-osakeyhtiö ja yhtiöjärjestys on tuolta vuodelta.

Yhtiöjärjestyksessä ei ole mainintaa korjausvastuista. Tähän saakka on noudatettu yleistä vastuunjakotaulukkoa, eikä suuria peruskorjauksia ole huoneistoissa tehtykään.

Nyt on yhdessä huoneistossa suoritettu kosteiden tilojen/saunatilojen saneeraus; ilmoitus on hoidettu asianmukaisesti ja taloyhtiön hallitus hyväksyi sen ennen töiden aloittamista.

Remontin yhteydessä uusittiin putkiurakoitsijan toimesta käyttövesiputkisto, huoneistokohtainen vesisulku, vanhat kiertovesipatterit uusittiin ja osa vaihdettiin ns. rättipattereiksi. Mikä on oikea tapa ratkaista taloyhtiölle kuuluva osuus putkiurakoitsijan laskusta (4 800,00 euroa)?

Asiassa ei ole ennakkotiedoista pääteltävissä, miten remontointi mahdollisesti on sovittu yhtiön ja osakkaan välillä suoritettavaksi ja kustannettavaksi. Tämä saattaa sinällään jo ratkaista asian suhteessa yhtiöön ja osakkaaseen. Sopiminen on yhtiökokousasia jo senkin vuoksi, että remontointi tarkoittaa yleensä osakkaan vastikkeenmaksuvelvoitteen kasvua.

Jos on esimerkiksi sovittu noudatettavaksi osakkaan ja yhtiön välisessä sopimuksessa remonttikustannusten osalta lain määrittämää vastuunjakoa, ovat luonnollisesti käyttövesiputkistot ja patterit yhtiön vastuulla. Tällöin yhtiö vastaa kustannuksista vain yhtiön perustasoon saakka. Jos patterit ovat osakkaan vaatimuksesta korkeampaa tasoa kuin yhtiössä muutoin, on tuolloin sovittava myös se, että osakas vastaa tästä osasta.

Muistettakoon, että uusi tuote ei yksistään ja pelkästään tarkoita automaattisesti korkeampaa tasoa. Ketään osakasta ei tule remonteissa suosia toisten kustannuksella.

Kun ei ole sovittu…

Jos mitään ei ole sovittu, on lähtökohta sekä kunnossapidon että muutostöiden osalta se, että mikäli varsinaista korjaustarvetta ei ole ollut olemassa, niin silloin työn tekijä/sitä haluava maksaa kaikki kustannukset riippumatta siitä, kenen kunnossapito- tai muutostyövastuulla asia muutoin olisi.

Vaatimuksena työn suorittamisessa on hyvän rakennustavan noudattaminen. Yhtiö ei myöskään vastaa osakkaan tekemistä huoneiston tasonparannusremonteista.

Esimerkkitapauksesta

Nyt tässä asiassa vaikuttaa olevan sillä tavoin, että varsinaista korjaustarvetta ei ole ollut olemassa ja että kyseessä on osakkaan itsensä huoneistoonsa haluama tasonparannusremontti.

Yhtiöllä ei ole velvollisuutta osallistua osakkaan huoneistossaan teettämään tasonparannusremonttiin, ei edes muutoin yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvilta osin.

Kääntäen voidaan ajatella, että jos yhtiö aina joutuisi osallistumaan osakkaan remontointiin, voisi se esimerkkiyhtiön kokoisessa yhtiössä muodostua kohtuuttomaksi kustannusrasitteeksi muille osakkaille: Jos yksi osakas on varakas ja neljä muuta vähävaraisia, niin nämä vähävaraiset aina joutuisivat tämän rikkaan remontoinnin maksumiehiksi yhtiövastikkeiden nousun myötä. Eihän lakia näin ole tarkoitettu kirjoittaakaan.

Mikäli yhtiö olisi remontoinut kylpyhuoneen putkiston, niin silloin yhtiön on maksettava lain mukaan kunnossapitovastuulleen kuuluvat osat sekä saatettava kylpyhuone myös pintamateriaalien osalta yhtiön perustasoon.

Tässä kohden yhtiö ja osakas yleensä sopivat kuitenkin, että osakas kustantaa esimerkiksi haluamansa, yhtiön perustasoa laadukkaammat tai ainakin kalliimmat kaakelit.

Todettakoon, että asunto-osakeyhtiölaissa ei tunnetta ”ennakoivan putkiremontin” käsitettä.

Osakkaan tekemän remontin huomioiminen

Mikäli putkiremontti ja patterivaihdot tulevat suoritettaviksi, on tähän säädetty jälkikäteinen osakkaan tekemän remontin huomioonottosäännös (AsOyL 6 luvun 32 §).

Vasta siinä yhteydessä remontin jo tehneellä osakkaalla on mahdollisuus päästä alennetulla vastikkeella osallistumaan yhtiön remonttiin, mikäli hänen tekemä remontti säästää yhtiön kustannuksia yhtiön tehdessä remonttinsa.

Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaate edellyttää, että ketään osakasta ei saa suosia toisten kustannuksella. Mikäli kokous yksimielisesti päättää hyväksyä tämän uudistetun ja tasoltaan paremman toteutuksen ja uuden patterin kustannuksen, ei tähän luonnollisestikaan laki aseta mitään estettä. Muutoinkin päätöksenteossa on muistettava tarkoin harkita, että mainittua periaatetta ei rikota. Tämä tuntuu kuitenkin monta kertaa remonttien yhteydessä unohtuvan tai ainakin siihen suhtaudutaan vähätellen.

Kirjoitus on julkaistu Lakipostia-palstalla joulukuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Pääkaupunkiseutu Exrtassa 10/2013.