Osakasremonteissa oltava tiukat pelisäännöt

Kun taloyhtiössä on puhuttu putkiremontista lähes kymmenkunta vuotta, on luonnollista, että remontin toteutuessa osakkeenomistajat haluavat teettää muutostöitä omassa huoneistoissaan taloyhtiön remontin yhteydessä. Näin kävi Asunto-Oy Perhossa, jossa edellinen putkiremontti on tehty joskus 60-luvulla. Tässä taloyhtiöremontissa ei kuitenkaan tyydytty pelkkään linjasaneeraukseen, vaan perusparantamiseen, minkä ansiosta saatiin mm. hissit, uudet asukasvarastot, uusi piha, uutta liiketilaa ja ullakkoasuntoja.

Pienennettiin keittiötä ja asennettiin uudet keittiökalusteet ja laitteet. Rakennettiin väliseinä ja avarrettiin oviaukkoa. Laajennettiin kylpyhuonetta. Poistettiin lattioista mäntylautaparketit, joiden alta löytyi kaunis lautalattia.
Lisäksi asennettiin kaakeliuuni, mikä oli mahdollista, kun parkettilattian alta löytyi betonialusta ja uuni voitiin liittää vanhaan, mutta remontissa nyt kunnostettuun hormiin.
– Ikkunapuitteet eivät olleet kovin hyvässä kunnossa ja päätimme kunnostaa ne jossakin vaiheessa. Sen teimmekin pari vuotta sitten. Sisäpuitteet irti, rapsutimme ne puhtaaksi, kittasimme ja maalasimme puitteet. Olihan siinä työtä. Nyt kun ne on korjattu ja tiivistetty kunnolla, asunto ei ole enää kylmä, eikä ikkunoista vedä.
Tämän kaiken kertoo hallituksen puheenjohtajaksi nelisen vuotta sitten tullut Jarno Satopää omassa asunnossaan tehdyistä muutostöistä, jotka toteutettiin samanaikaisesti taloyhtiön perusparannushankkeen kanssa.
Taloyhtiön remontin ja osakkaiden muutostöitä toteuttaneen rakennusliikkeen, Rakennus Oy Seppo Turunen, toimitusjohtaja Susanne Virta ja vastaava työnjohtaja Kai Pöntynen arvioivat, että Satopään huoneistossa tehdyt muutostyöt olivat suurimpia, mitä taloyhtiön 23 huoneistoissa toteutettiin.

– Tällaisia suurempia muutostöitä, missä keittiön paikkaa muutettiin tai kylpyhuonetta laajennettiin tai purettiin vanhoja lattiarakenteita tehtiin noin puolessa asunnoissa. Joissakin taas riitti pintamateriaalien vaihtamiset tai seinien maalaamiset, Susanne Virta kertoo osakkaiden tilaamista lisätöistä, joita he toteuttivat.

Pienimpien muutostöiden kustannukset osakkaalle olivat muutamasta sadasta eurosta vajaaseen 50 000 euroon.

Osakastyöt osana perusparannushanketta
– Meillä on kaksi tapaa osakasremonttien toteuttamisessa taloyhtiön remontin yhteydessä. Joko niin, että on valmis lista toimenpiteistä ja osakas ruksaa haluamansa. Se on valmis sapluuna, jossa valitut asiat toteutetaan, isännöitsijä Vesa Itkonen Isännöitsijätoimisto Vesa Itkonen Oy:stä toteaa.
– Tai sitten tehdään niin kuin täällä – osa töistä kuului perustoimituksena taloyhtiön urakkaan ja olivat valmiiksi hinnoiteltuja. Ja osakkaat saivat sitten sopia rakennusliikkeen kanssa omista muutostöistään ja maksoivat niistä erikseen urakoitsijalle, hän jatkaa toimintatavasta, joka on hänen mielestään kaikkien osapuolten kannalta mielekäs.
– Teimme osakkaille tiettäväksi senkin, että omiin remontteihin on mahdollisuus saada kotitalousvähennystä.

Mieluummin yhteishankintoja…
Perhossa taloyhtiö vastasi kylpyhuoneiden osalta remontin tekemisestä ns. perustasoon, mutta jos asukas halusi muuta, siitä piti sopia urakoitsijan kanssa huoneistokatselmuksessa.
Yleensä taloyhtiön ja osakkaiden yhteisissä remonttihankkeissa pyritään Itkosen mukaan siihen, että osakkaat käyttäisivät tiettyjä taloyhtiön remonttiinkin valittuja toimittajia. Esimerkiksi kylpyhuonekalusteiden, laattojen ja keittiökalusteiden hankinnat tehdään mieluummin yhteishankintana samalta toimittajalta.
Perhossa  perustoimituksiin kuuluivat esimerkiksi wc-istuimet, käsienpesualtaat ja vesihanat. Muut osakkaiden omiin muutostöihin liittyvät hankinnat pyrittiin ohjaamaan rakennusliikkeen ja osakkaiden välisiksi. Rakennusliikkeessä tähän taas vastattiin sillä, että osakkaiden asuntojen muutostöihin liittyvät hankintojen hoitaminen keskitettiin yhdelle työntekijälle.

… kuin yksityisiä ”virityksiä”
Miksi suositaan yhteishankintoja, varsinkin wc-kalusteissa ja hanoissa, johtuu Vesa Itkosen mukaan siitä, että se on takuu- ja vastuukysymysten kannalta kaikkein selkeintä.
– Meidän isännöimissämme yhtiöissä ei saa käyttää muuta hanamerkkiä kuin sitä, mihin yhtiökokous on sitoutunut. Isännöitsijäntodistuksessakin lukee, että yhtiö vastaa vain tietyn merkkisistä hanoista, hän korostaa.
Jos osakas kuitenkin haluaa jonkin toisen valmistajan hanan, se on mahdollista, kunhan hana täyttää tietyt taloyhtiön asettamat vaatimukset.
Poikkeavien hanojen osalta taas periaate on selkeä – silloin hanojen korjaus- ja kunnossapitovastuu jää osakkaalle.
– Yksi osakas halusi hankkia omat hanat. Muistutin siitä, että kun hän sitten aikanaan myy asuntonsa, hänen pitää tehdä uusille ostajille tiettäväksi, että hanat ovat heidän vastuullaan, eivät taloyhtiön, hän vielä selittää vastuunjaosta, josta uusien omistajien pitäisi olla heti tietoisia.
Hankinpa omat laatat ja saan ne varmasti edullisemmin kuin yhteisen toimittajan kautta – ajattelutapa, joka johtaa Itkosen kokemuksen mukaan usein ongelmiin.

– Täälläkin tapahtui se, että vaikka kuinka varoittelimme, että älkää hankkiko itse omia laattoja, vaan käyttäkää rakennusliikettä, niin eikös vahinko tapahtunut. Laatat loppuivat kesken, seuraavassa erässä laatat olivat erivärisiä ja seinässä väritys muuttuu kesken kaiken, hän kertoo käytännön esimerkkinä Perhonkadulta.

Laatat olivat vastaavan työnjohtajan Kai Pöntisen mukaan värityksen lisäksi eripaksuisia, mikä vaikutti niiden asentamiseen.
– Osakkaan kannattaisi aina miettiä, minkälaisen tuotteen ostaa tai toimituspaketin hankkii, koska vastuu esimerkiksi tuotteen määristä, laadusta ja takuista siirtyy toimittajalle, Itkonen vielä korostaa.
Taloyhtiön urakkaan kannattaa sisällyttää Itkosen kokemuksen mukaan myös pienempiä, mutta käytännön kannalta merkityksellisiä asioita. Kuten vaikkapa ”Oskarin Oksa” –kuivaustelineen asentaminen kylpyhuoneeseen.
Nyt erilaisten varusteiden asennus oli urakassa, rakennusliike porasi reiät ja kiinnitti telineen.
– Ettei käy niin, että osakas poraa reiät ja poraakin vesijohtoon…

Osakkaan lupa-asiat osana taloyhtiön lupakäsittelyä
– Meidän hankkeemme lähtevät siitä, että teemme osakkaille kyselyn, haluavatko he tehdä taloyhtiön remontin yhteydessä muutostöitä. Jos haluavat, hankkeeseen palkatut arkkitehti ja suunnittelija voivat tehdä niistäkin muutostöistä suunnitelmat jo valmiiksi ennen kuin hanke menee urakoitsijalle laskentaan, Itkonen selittää.
– Silloin urakoitsijan on helpompi antaa hinta kokonaisuudesta, joka pitää sisällään myös lisätyönä tehtävät yksilöidyt muutostyöt, hän jatkaa.
– Ja jos käy niinkin, että päätät vasta korjaustöiden aikana laajentaa esimerkiksi kylpyhuonetta puolella metrillä –  kuten täällä Perhossakin kävi – niin sekin asia hoituu helposti tässä toimintatavassa. Maksat suunnittelijalle pienen korvauksen ja hän päivittää sinulle piirustukset. Ei tule erillisiä lupamaksuja, eikä muita kuluja ja laajennus voidaan toteuttaa.

Patoutunutta korjaamisen tarvetta
– Perhossa tehtiin asuntokierros, kuten isännöitsijätoimistolla on tapana, hyvissä ajoin ennen remontin aloittamista. Meidänkin pyrkimyksemme oli, että siinä yhteydessä saataisiin sovittua kaikista muutoksista, mutta tässä kohteessa asukkaat olivat ”myöhäisherännäisiä” ja uusia ideoita tuli kierroksen jälkeen – aika moniakin muutoksia vielä remonttien tekemisenkin aikaan, Susanne Virta rakennustyöt toteuttaneesta Rakennus Oy Seppo Turusesta tunnustaa.
Asiakkaita pyrittiin palvelemaan mahdollisimman ”pitkämielisesti” ja joustavasti. Varsinkin vastaavana mestarina toiminut Kai Pöntynen saa kiitosta ”hyvähermoisuudestaan” kuunnella asukkaiden palautetta ja toiveita.

– Muutostöitä tehtiin paljon ja ideoita tosiaan syntyi matkan varrella monille. Meillä ei ollut sydäntä sanoa niihin ”ei”, koska asukkaat olivat tekemässä isoja, kymmenien vuosien ajan kestämään tarkoitettuja remontteja. Viimeisen asunnon muutostyöt saatiin itse asiassa valmiiksi vasta vuodenvaihteessa, Susanne Virta jatkaa.

Toki joustavuutta löytyi hänen mukaansa kiitettävästi myös asukkaiden puolelta.
Taloyhtiössä asuu paljon nuoria, mikä ehkä osaksi selittää sitä, miksi muutoksia vanhoissa asunnoissa haluttiin ja varsinkin toteuttaa nyt, kun linjasaneeraus vihdoin ja viimein toteutui.
– Tiedonkulku – se, että kun joku sopii asiasta asukkaan kanssa, tieto kulkee myös työmaalle. Se on kaikkein oleellisin asia, Susanne Virta mainitsee.
Tiedottaminen myös toisinpäin – urakoitsijalta osakkaille – on äärettömän tärkeää. Kai Pöntysellä oli Perhossa tapana kertoa viikkotiedotteissa, mitä seuraavalla viikolla tehdään.
– Kun ihmiset saavat viikolla tietää, mitä ensi viikolla tapahtuu, asioita ehditään ”pureksia” valmiiksi viikonlopun aikana. Se palvelee kaikkia ja onhan meidänkin suunniteltava etukäteen, mitä seuraavalla viikolla tehdään, Pöntynen mainitsee.

”Vierailut” asunnossa tiukassa seulassa
– Meillä luki papereissa jo etukäteen, että taloyhtiö EI vastaa asumiskelpoisista olosuhteista putkiremontin aikana. Tällä lauseella hallitus ja isännöitsijä turvasivat selustaansa, eikä kukaan voi tulla vaikkapa kahden vuoden päästä sanomaan, että sairastui astmaan remontin vuoksi. Jos joku varoituksista huolimatta haluaa asua remontin aikana, tekee sen omalla riskillä, Itkonen toteaa.
Toisinaan kuulee remonteista, joissa osakas ramppaa oman asuntonsa työmaalla tuhkatiheään. Perhonkadulla se ei olisi onnistunut, sillä kirjallisissa ohjeissakin korostettiin, että työmaalle voi tulla päiväsaikaan vain, jos on sopinut asiasta etukäteen vastaavan mestarin kanssa.
Jotkut osakkaista halusivat Itkosen mukaan käydä asunnoissaan viikonloppuna, mutta siihenkin suhtautuminen oli yksiselitteinen – omalla vastuulla saat toki tulla.
– Me emme yleensä päästä asukkaita tekemään itse remonttiaan silloin kun se on rakennusliikkeen työtä. Tai ainakin näin, että jos haluat itse maalata huoneistossasi tai tehdä jotakin muuta työtä, se pitää ehdottomasti sopia erikseen vastaavan mestarin kanssa, Itkonen jatkaa.
Lisäksi pidettiin tiukasti kiinni siitä, että jos osakkailla oli omia keittiökalustetoimittajia tai muita ulkopuolisia toimittajia, he pääsivät asuntoihin vasta siinä vaiheessa, kun rakennusliike oli osuutensa tehnyt.
– Eihän keittiökalusteita voi tulla asentamaan, jos maalaustyö on kesken. Kaiken kaikkiaan kysymys on töiden sujuvuudesta ja ennen kaikkea vastuista, hän jatkaa.

Teksti ja kuva: Riina Takala
Haastattelu julkaistu maaliskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 2/2016.

Rakentamisilmoitukset, asunto-osakeyhtiön remontit – usein kysyttyä – katso lisää rakentamisilmoituksista ja työturvallisuusasioista verohallinnon sivustolta.