• Hyppää pääsisältöön
  • Hyppää ensisijaiseen sivupalkkiin
  • Hyppää alatunnisteeseen
  • Etusivu
  • Uutiset
    • Uutiset
    • Tuoteuutiset
  • Artikkelit
    • Asuminen
    • Huolto
    • Korjaaminen
    • Rakentaminen
    • Hallinto
    • Talous
    • Turvallisuus
    • Lakipostia
    • Selaa artikkeleita
  • Lehti
    • Lue näköislehtiä
    • Mediatiedot
    • Tilaa uutiskirje ja näköislehti
    • Ilmoita osoitteenmuutoksesta
  • Blogi
  • Yritys
    • RPT Byggfakta Oy
    • Citymark
    • RakennusFakta
    • SIR
    • Smart
  • Yhteystiedot
Kiinteistöposti

Kiinteistöposti

25 vuotta taloyhtiön arjessa ja juhlassa

Onko yhtiöjärjestyksenne ajan tasalla?

19.2.2019

Taloyhtiössä on syytä käydä läpi yhtiöjärjestyksen määräykset: ovatko ne enää lainkaan nykyisen lainsäädännön mukaiset ja onko määräajoista ja maksujen määräytymisperusteista kirjattu riittävän tarkasti, jotta riidoilta vältytään. Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki saatettiin voimaan kesällä 2010, jonka jälkeen uuden lain mukaiset vaatimukset ovat herättäneet paljon keskustelua taloyhtiöissä ja mediassa.
Tässä tekstissä pureudutaan muutamiin uuden lain yhtiöjärjestystä koskeviin määräyksiin, sillä yhtiöjärjestyksessä määrätään taloyhtiön toiminnan säännöistä, ja sen tehtävänä on toimia ulkoisen luotettavuuden indikaattorina. Tästä syystä taloyhtiön osakkaiden ja tulevien osakkaiden kannalta on äärimmäisen tärkeää, että säännöt ovat ajan tasalla ja niiden sisältö on oikeanlainen. Lain voimaantulon jälkeen isännöinti- ja lakiasiaintoimistot ovat markkinoineet yhtiöjärjestysten päivittämistä ajan tasalle – eikä syyttä. Valitettavan usein isännöitsijä tai juristi törmää yhtiöjärjestyksiin, jotka ovat ajalta ennen Kekkosen valtakautta. Yhtiöjärjestykset saattavat siis sisältää määräyksiä, joiden sisällöt ovat lakimuutosten jälkeen muuttuneet pätemättömiksi. Tästä hyvänä esimerkkinä on esimerkiksi ulkomaalaisomistuksen kielto taloyhtiöissä. Kyllä: aiemmin yhtiöjärjestyksellä oli mahdollista kieltää osakehuoneiston omistaminen muilta kuin Suomen kansalaisilta. Nuoren juristin silmin tämän kaltainen määräys vaikuttaa absurdilta, mutta sillä on viestitty ajan henkeä ennen rahoitusmarkkinoiden vapautumista. Suomessa on vieläkin taloyhtiöitä, joissa tämänkaltaisia määräyksiä löytyy yhtiöjärjestyksestä, vaikka laki on muuttunut jo ennen Ahtisaaren presidenttiyttä ja Suomen liittymistä EU:hun.

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAISSA säädetään, että yhtiöjärjestyksessä tulee vähintään määrätä suoraan lain pykälästä ilmenevistä asioista. Näiden määräysten lisäksi yhtiöjärjestykseen voidaan lisätä määräyksiä, jotka eivät ole pakottavan lainsäädännön vastaisia ja jotka eivät tuota epäoikeutettua etua yksittäisille osakkeenomistajille. Perusmuotoisessa yhtiöjärjestyksessä määrätään muun muassa vastikkeiden määräämisen perusteista, suuruudesta ja maksutavasta. Hyvänä esimerkkinä voidaan mainita, että asunto-osakeyhtiön rahoitusvastike saattaa olla osittain riippuvainen osakkeiden määrästä tai vaikkapa hormien määrästä, jos kaikissa huoneistoissa ei ole hormeja. Etenkin rahaan liittyvät määräykset aiheuttavat usein keskustelua ja jopa närää yhtiökokouksissa, joten niihin liittyvät säännöt on hyvä kirjata yhtiöjärjestykseen niin tarkasti kuin mahdollista. Lisäksi yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä esimerkiksi tilintarkastajan ja hallituksen valinnasta sekä hallituksen ja isännöitsijän edustamisoikeuksista taloyhtiön asioissa.

ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI sisältää jonkin verran pakottavia säännöksiä, joista ei voida poiketa osakkeenomistajien asemaa heikentävästi, mutta tämän lisäksi laki sisältää paljon tahdonvaltaista sääntelyä, josta taas voidaan poiketa hyvän maun rajoissa. Esimerkki pakottavasta sääntelystä on se, että yhtiökokous on järjestettävä kuuden kuukauden kuluttua edellisen tilikauden päättymisestä ja kutsut on lähetettävä ajoissa. Yhtiöjärjestykseen ei voida ottaa määräystä, joka on asuntoosakeyhtiölain pakottavan säännöksen vastainen.

TÄRKEÄ ja mielenkiintoinen yhtiöjärjestyksessä määrättävä asia on asunto-osakkeen siirto-oikeus. Asunto-osakeyhtiölaki tunnistaa ainoastaan yhden sallitun vaihdannanrajoituslausekkeen: lunastuslausekkeen. Kyse ei ole luovutuksen rajoittamisesta, vaikka vaihdannanrajoituslauseke usein muuttuukin kansan suussa luovutusrajoitukseksi. Pitää muistaa, että asunto-osakeyhtiöissä luovuttamista ei voida rajoittaa, mutta osakkeen hankkimista luovutustoimin voidaan rajoittaa. Se tarkoittaa käytännössä sitä, ettei osakkeen myyntiä voida estää, mutta muut osakkaat tai taloyhtiö voivat lunastaa osakkeen tietyn ajan kuluessa, ja siten estää uuden ostajan aikeet tulla osakkeenomistajaksi. Asunto-osakeyhtiölaki kun antaa pää asiassa oikeuksia ja suojaa nykyisille osakkeenomistajille mutta ei juurikaan osakkeen ostajille. Lunastuslausekkeiden olemassaolon tarpeellisuudesta on keskusteltu pitkään, ja ainakin nykyinen laki tunnistaa vielä tämän vaihdannanrajoituslausekkeen. Lunastukseen sovellettavasta menettelystä säädetään asunto-osakeyhtiölaissa, ja määräyksen voi yhtiöjärjestyksessä jättää lyhyeksi ja todeta vain, että lunastusprosessissa noudatetaan lain määräaikoja. Lauseke aiheuttaa kuitenkin varsin paljon riitoja, sillä laissa ja yhtiöjärjestyksissä käytetään laveita ilmaisuja kuten ”kuukausi”. Onko se kalenterikuukausi vai 30, 31 tai 28 päivää? Entä jos määräajan alkaminen tai päättyminen onkin viikonloppuna?

JOS lunastuslausekkeen alaisen asunnon ostaja on ostanut asunnon välittäjäkaupalla, pitää välittäjän ilmoittaa kaupasta isännöitsijälle, jonka pitää viipymättä saattaa siirto tiedoksi hallitukselle. Laki ei ota kantaa, mitä tarkoittaa ”viipymättä”. Siksi lunastuksen päättymisajankohta saattaa heittää useilla päivillä tai jopa viikoilla. Asunnon ostajalla eli siirronsaajalla ei ole lunastusaikana käytännössä muita oikeuksia kuin oikeus hallita huoneistoa. Ostaja saattaa siis joutua tukalaan tilanteeseen, jossa edellinen asunto on myyty ja uuteen asuntoon muutetaan lunastusaikana, mutta asunto-osakeyhtiön nykyinen osakkeenomistaja päättääkin lunastaa huoneiston. Sivukaneettina voidaan toki todeta, että mikäli hallintaoikeus huoneistoon on siirtynyt ostajalle kaupan teon yhteydessä, ei kenelläkään muulla kuin ostajalla ole oikeutta käydä tutustumassa asuntoon, joten lunastuksen on tapahduttava sokkona.

KAIKKIEN osapuolten kannalta on tärkeää, että määräajoista on tarkat määräykset yhtiöjärjestyksissä, eikä niiden osalta jätetä tulkinnalle tilaa.
Lisäksi on suositeltavaa keskustella yhtiökokouksessa siitä, onko lunastuslausekkeen pitäminen tai ottaminen yhtiöjärjestykseen ylipäänsä tarkoituksenmukaista.
Mikäli yhtiöjärjestykseen tehdään yksittäisiä muutoksia, on koko yhtiöjärjestys muutettava vastaamaan nykyistä lainsäädäntöä.
Suosittelen tekemään kokonaismuutoksen siis kerralla, jotta taloyhtiö säästää kuluissa.

TÄSSÄ muistilistaa yhtiöjärjestyksen muuttamiseen:

  1. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää kahden kolmasosan enemmistöä annetuista äänistä ja kokouksessa edustettuina olevista osakkeista.
  2. Yhtiöjärjestyksen määräyksistä poikkeaminen edellyttää pääsääntöisesti kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.
  3. Mikäli hallitus tai yhtiökokous soveltaa pätemättömiä määräyksiä, ei vastuukysymyksistä ole epäselvyyttä.
Matti Vansén

Lakipostia-palstalla käsitellään asunto-osakeyhtiölakia ja muuta taloyhtiöön liittyvää juridiikkaa.
Tällä kertaa asiantuntijana oli Matti Vansén, LL.M. & M. Sc. (Econ.), matti@vansenlaw.fi

Aiheita voi lähettää osoitteeseen jaana.ahti-virtanen@rpt.fi tai postitse Jaana Ahti-Virtanen, Kiinteistöposti, Ruukinkuja 3, 02330 Espoo. Kaikkiin viesteihin on liitettävä mukaan kysyjän yhteystiedot.

 

Muuta aiheeseen liittyvää

  • Taloyhtiöiden osakeluettelot huoneistotietojärjestelmään

Kategoriassa: Lakipostia Avainsanoilla: asunto-osakeyhtiölaki, asunto-osakkeen siirto-oikeus, lainsäädäntö, Lakipostia, lunastuslauseke, määräykset, taloyhtiö, yhtiöjärjestys

Ensisijainen sivupalkki

Lue näköislehti

Lue uusin lehti tai aiempia lehtiä.

Yhteistyössä

Tilaa Rakennusfakta-uutiskirje

Kumppaniblogi

Vahanen-yhtiöt: Energiaremontissa on otettava huomioon kokonaisuus

RSS Rakennusfakta tuoteuutisia

  • Pipelife Halovolt® asennusputket 9.4.2021
  • Miten valita vedenmittausjärjestelmä? 9.4.2021
  • Uudet huuhtelu- ja täyttöventtiilit IDOn suosittuihin wc-malleihin 9.4.2021
  • Bender L- ja T-tuki päätyponteilla 9.4.2021

Suosittua sivustolla

  • HSY: Hiekoitushiekka Sortti-asemalle tai uudelleenkäyttöön
  • Latauspisteiden sijoittelussa muistettava akkupalojen riski
  • ARA: Energia-avustus on vauhdittanut asuntojen korjaamista erittäin energiatehokkaiksi
  • Sipoon Söderkullaan A-Kruunun puukerrostaloja
  • Secto Design: Valaisin Victo Small 4251

Footer

Kiinteistöposti

Kiinteistöposti-lehti on taloyhtiömaailmaan keskittyvä ammattijulkaisu. Lehdessä julkaistaan taloyhtiöitä koskevia artikkeleita ja taloyhtömaailmaan liittyviä uutisia ja tuotteita.

  • Facebook
  • LinkedIn

Copyright © 2021 · Kiinteistöposti | RPT Byggfakta Oy

RPT Byggfakta Oy:n tietojenkäsittelyä, tietosuojaa ja evästeitä koskevat periaatteet
Käytämme sivustollamme evästeitä joiden avulla seuraamme sivustomme liikennettä. Tietosuojaperiaatteissamme kerromme, mitä tietoja keräämme ja miksi, sekä mihin tarkoituksiin tietoja käytetään. Klikkaamalla "Hyväksy", hyväksyt kaikki sivustollamme käytössä olevat evästeet. Muista, että sinulla on myös valintamahdollisuuksia tietojesi ja yksityisyytesi käsittelyyn ja suojaamiseen. Voit määritellä evästeiden hyväksynnän tarkemmin Eväste-asetuksista.
EvästeasetuksetHyväksy
Yksityisyys

Privacy Overview

This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these cookies, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may have an effect on your browsing experience.
Necessary
Aina käytössä

Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.

Non Necessary

Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.

Tallenna ja hyväksy