Tarkastelemme Kiinteistöpostin Lakipostia-palstalla tällä kertaa kunnossapitovastuuseen liittyvää tapausta: osakas remontoi kylpyhuonetta ja löysi kosteusvaurion rakenteista, jotka kuuluvat yhtiön vastuulle. Mikä korjaamistapa on riittävä?
Olisiko osakkaan tekemän pesuhuoneremontin yhteydessä havaittu kosteusvaurio voitu korjata kuivattamalla lattiakaivon ympäriltä neliömetrin suuruinen alue asentamalla vain tälle alueelle paikkakorjaamalla uusi vedeneristys? Ja vastaako asunto-osakeyhtiö myös osakkaan aloittaman remontin yhteydessä yhtiön vastuulle kuuluvan vaurion havaitsemista edeltäneistä tarpeellisista purkukustannuksista?
Lähtökohta oli se, että osakkaan remontoidessa huoneiston pesuhuonetta vuodenvaihteessa 2016–2017 oli pesuhuoneen lattiakaivon ympärillä noin yhden neliömetrin alueella havaittu rakenteiden purkamisen jälkeen kosteusvaurio.
Asiassa selvisi, että pesuhuoneen lattiakaivoon ei ollut aiemmin vuonna 2004 tai 2005 suoritetun remontin yhteydessä asennettu asianmukaista korokerengasta, jotta vedeneristys olisi saatu asennettua tiiviisti, vaan vedeneristys oli katkottu lattiakaivon kohdalla, mikä johti kosteusvaurioon.
Vuonna 2005 tai 2006 tehdyn remontin yhteydessä pesuhuoneen lattiaan ja seiniin sekä saunan lattiaan oli laitettu laatoitus. Taloyhtiö oli vastannut vedeneristyksestä aiheutuneista kustannuksista.
Yhtiö halusi nyt suorittaa korjauksen paikkakorjauksena, eikä halunnut vastata osakkaan aloittaman remontin purkukustannuksista. Osakas puolestaan halusi koko märkätilaan uuden yhtenäisen vesieristeen ja yhtiön vastaamaan kaikista purkutyökustannuksista.
Oikeuskäytännössä lähes vastaavassa tilanteessa Turun hovioikeus on katsonut, että koska aikaisemmasta remontista oli kulunut yli kymmenen vuotta ja koska vedeneristeen laadusta ei ollut ainakaan varmaa tietoa, kosteusvaurion korjaaminen paikkakorjauksena ei olisi täyttänyt hyvän rakentamistavan edellytyksiä.
On syytä korostaa, että suorien johtopäätösten tekemistä mahdolliseen omaan ongelmatilanteeseen verraten tulee välttää, koska tuomioistuinten ratkaisujen lopputulokset ovat riippuvaisia kussakin asiassa esitetystä näytöstä, vedotuista seikoista ja tapauksen olosuhteista.
Taloyhtiö on kuitenkin osakeyhtiölain 4. luvun 2. pykälän 2. momentin perusteella vastuussa vedeneristyksestä ja kuivatuksesta.
Mikäli paikkakorjaaminen ei nyt tässä tapauksessa ole hyvän rakennustavan mukaista, eikä tarkoituksenmukaista, vedeneristys tulee uusia kauttaaltaan pesuhuoneen lattiaan ja seiniin.
Lattiakaivon kohdalla oleva virhe vesieristyksessä on huomattu, kun asunnossa oli tehty remonttia ja kylpyhuoneen laatoitus oli irrotettu. Ennen kuin vedeneristys saadaan asianmukaisesti laitettua, se vaatii tiettyjä toimia kuten laatoituksen piikkausta, jyrsimistä, hiontaa, tasoitetyötä. Sillä, onko osakas aikonut tehdä remontin pesuhuoneessa tietämättä kosteusvauriosta, ei ole merkitystä taloyhtiön vastuun laajuuteen.
RT-kortin ohjeen mukaan alle kymmenen vuotta vanha vedeneristys voidaan uusia osakorjauksena, esimerkiksi yksittäisten laattojen korjauksen yhteydessä tai kun lattiakaivon ja vedeneristyksen liitos korjataan. Vedeneristyksen oletetaan muualla täyttävän nykyiset vaatimukset. Vaikka RT-kortti ei ole sitova määräys, sen voidaan katsoa kuvastavan hyvää rakentamistapaa.
Aikaisemmasta remontista oli nyt kulunut joka tapauksessa yli kymmenen vuotta, joskaan ei merkittävästi enemmän aikaa.
Käsitykseni mukaan nyt kyseessä olevassa remontissa paikkakorjaus ei olisi mahdollinen, koska edellisestä remontista on kulunut yli 10 vuotta ja aikaisemmin asennetun vedeneristeen laadusta ei ole esitetty tarkempaa tietoa, mikä saattaa johtaa eristeiden yhteensopivuusongelmiin, eikä paikkakorjaus siten täyttäisi hyvän rakentamistavan edellytyksiä.
Pelkän vanhan vedeneristeen värin perusteella ei voida tehdä päätelmää tai saada tarkempaa tietoa vedeneristeen laadusta.
Yleisesti eri oikeudenkäynneissä on rakennusalan asiantuntijatasolla katsottu, että paikkakorjauksen edellytyksenä on se, että asennettava eriste on yhteensopiva aikaisemmin asennetun vedeneristeen kanssa. Vedeneristys tulisi siten nyt uusia kauttaaltaan pesuhuoneen lattiaan ja seiniin.
Asiaa juridisesti arvioiden näkisin asian laajemminkin siten, että kun osakkaan suorituttamien muutostöiden yhteydessä ilmenee kosteusvaurio, jonka korjaaminen on asunto-osakeyhtiön vastuulla, vastuu kosteusvaurion korjaamistyön kustannuksista siirtyy asunto-osakeyhtiölle.
Korjaustyö on yhtiön toimesta suoritettava hyvää rakennustapaa noudattaen ja ottamatta tietoista riskiä mahdollisesti tulevaisuudessa ilmenevistä vahingoista, kuten tässä mahdollisen vedeneristeen yhteensopimattomuuden tulevaisuudessa aiheuttamasta kosteusvahingosta.
Korjaustyön hinta taikka sen edullisuus verrattuna toiseen toteutustapaan ei ole peruste päätyä tiettyyn korjaustapaan, joka ei ole asianmukainen. Osakkaalla on oikeus saada yhtiöltä korvaus vaurion korjauksen edellyttämistä kustannuksista. Asunto-osakeyhtiö vastaa siten myös vaurion havaitsemista edeltäneistä tarpeellisista purkukustannuksista.
Varatuomari ja asianajaja Pasi Oravan Lakipostia helmikuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 2/2017.
