Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.
Paljon yhteydenottoja on tullut liittyen asunto-osakeyhtiöiden osakkaiden omavaltaiseen remontointiin sekä hallitsemissaan huoneistoissa että niiden ulkopuolella. Asunto-osakeyhtiölaki ei juurikaan anna yhtiölle työkaluja puuttua omavaltaisen osakkaan toimintaan, ja tämä on koettu lain ongelmakohdaksi.
Lähtökohtaisesti on syytä muistaa, että osakkeenomistaja ei omista yhtiön rakennuksesta mitään määrättyä osaa, ei edes oman huoneistonsa osaa. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty yhtiölle lähtökohtainen kunnossapitovastuu lukuun ottamatta siitä, mitä nimenomaisesti erikseen ei ole osakkaan vastuulle osoitettu.
Osakkaalla ei ole lähtökohtaista oikeutta tehdä kunnossapitotöitä kuin hallitsemansa huoneiston sisäosiin. Todettakoon esimerkkinä, että rakennuksen runkorakenteeseen kiinni naulattu sisäseinän levy on katsottava olevan yhtiön vastuupiiriin kuuluva, eikä osakas ole oikeutettu kuin käsittelemään levyn pintaa esim. maalaamalla tai tapetoimalla.
Yhtiöjärjestyksellä osakashallintaa voidaan laajentaa, jolloin tämä osakaan kunnossapito-oikeus ja samalla myös velvollisuus vastaavasti kasvaa.
Jotta osakas saisi kunnossapito-oikeuden myös yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin ja yhtiön vastuulla oleviin rakennuksen rakenteisiin, vaaditaan tähän 4 luvun 4 §:n ja 5 §:n mukaiset perusteet ja tällöinkin on noudatettava 4 luvun 7 §:n ja 8 §:n mukaista menettelyä, jonka mukaan osakkeenomistajalla on ilmoitusvelvollisuus yhtiötä kohtaan omasta kunnossapitotyöstään, myös silloin kun osakas lähtee tekemään yhtiölle kuuluvaa remontointia.
Voidaan peukalosääntönä todeta, että todellisia kiiretapauksia lukuunottamatta osakas EI saa lähteä omavaltaisesti remontoimaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa seikkaa, ennen kuin yhtiö on ilmoituksen osakkaalta saatuaan kieltäytynyt sitä tekemästä tai viivytyksettä siihen ryhtynyt.
Lisäksi on erinomaisen tärkeää ottaa huomioon, että lisäksi perusteeksi vaaditaan, että kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttöä.
Siten esimerkiksi salaojituksen toimivuuden tarkastaminen ja mahdollisesti jopa yhtiön hallinnassa olevan piha-alueen auki kaivaminen ei ole osakkaalle sallittuja tehtäviä, koska on vaikea nähdä, miten tämä seikka olennaisesti rajoittaisi osakkaan huoneiston käyttöä, etenkin jos mistään salaojituksen toimimattomuuden aiheuttamasta vesi- taikka kosteusvauriosta ei ole edes mitään viitteitä osakkaan huoneistossa.
Sama koskee myös esimerkiksi kiinteän sähköjohdotuksen tai lämmitysputkiston muuttamista. Myöskään kiireperusteen luokkaan ei näitä esimerkkejä voida katsoa kuuluvaksi.
Asiat ovat aina tapauskohtaisia ja siten aina erikseen arvioitavia, mutta yhtiöllä saattaisi tällaisissa tilanteissa olla oikeus vaatia osakasta kustannuksellaan saattamaan ennalleen valinneen asiantilan tai teettämään ennallistamistoimet osakkaan kustannuksella taikka vaatia osakkaalta korjaavien toimenpiteiden aiheuttamia kustannuksia.
Viimesijaisena keinona, mikäli osakas ei yhtiön perusteltuihin vaatimuksiin suostu, on kanteen nostaminen käräjäoikeudessa osakasta vastaan yhtiön oikeuksien toteuttamiseksi.
Osakkaalle mahdollisesti lankeavien vahingonkorvausten ja yhtiön oikeudenkäyntikulujen maksuvelvollisuuksin voisi ainakin kuvitella hillitsevän myös tulevien omavaltaisten remonttien aloittamista.
AsOyL antaa tietyin edellytyksin ja menettelyin yhtiölle oikeuden ottaa osakkaan huoneisto haltuunsa enintään kolmeksi vuodeksi.
Yhtenä perusteena haltuun otolle voisi olla huoneiston huono hoitaminen, jollaista voi olla huoneiston rakenteiden, laitteiden tai pinnoitteiden rikkominen ja tästä yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuva konkreettinen haitta, joka ei ole vähäinen. Myös häiritsevän elämän tai järjestyksen rikkominen -kriteerit haltuun ottamiselle saattavat tulla harkittaviksi.
On selvää, että osakas on vastuussa tekemästään omavaltaisesta kunnossapito tai muutostyöstä, eikä yhtiön voida katsoa vastaavan myöhemmin tällaisten seikkojen ylläpidosta.
Osakas vastaa myös remonttinsa aiheuttamista vahingoista. AsOyL:n vahingonkorvausta koskevien säännösten mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla AsOyL:n säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti, mikä on omiaan ankaroittamaan osakkaan vastuuasemaa.
Lisäksi myös muualta lainsäädännöstä voidaan saada yhtiölle toimintaedellytyksiä omavaltaisen remontoinnin kuriin saamiseksi. Asiassa ei siis välttämättä rajoituta pelkästään asunto-osakeyhtiölain keinoihin.
Esimerkiksi vahingonkorvauslain ja rikoslain säännökset saattavat tulla sovellettavaksi. Yhtiö voi myös pyytää poliisilta virka-apua omavaltaisen työn keskeyttämiseksi.
Rakennus, piha-alue sekä kiinteistöä välittömästi palvelevat rakennelmat ja laitteet ovat lähtökohtaisesti yhtiön omistuksessa ja hallinnassa. Osakkaalle jää vain huoneistonsa hallinta, jollei yhtiöjärjestyksessä ole esim. piha-aluetta määrätty osakashallintaan.
Osakkaan omavaltainen puuttuminen yhtiön omaisuuteen tai yhtiön hallinnassa oleviin alueisiin saattavat tulla arvioitaviksi muun ohella vahingonteko tai hallinnanloukkaus -rikoksina.
Ennen tutkintapyynnön tekemisessä kannattaa kuitenkin asiasta keskustella asiantuntijan kanssa. Turhia tai jopa perättömiä ilmoituksia poliisille ei tule tehdä, koska tällöin rikosvastuu saattaa kohdata ilmoittajaa itseään.
Tämä Lakipostia-palsta on julkaistu Kiinteistöpostissa huhtikuussa 4/2013.