• Hyppää pääsisältöön
  • Hyppää ensisijaiseen sivupalkkiin
  • Hyppää alatunnisteeseen
  • Etusivu
  • Uutiset
    • Uutiset
    • Tuoteuutiset
    • Kaupallinen yhteistyö
  • Artikkelit
    • Energia
    • Huolto ja siivous
    • Isännöinti ja hallinto
    • Julkisivu ja katto
    • Koti
    • Talous
    • Turvallisuus
    • Kolumnit
    • Piha
    • Putket ja vesi
    • Selaa artikkeleita
  • Lehti
    • Lue näköislehtiä
    • Mediatiedot
    • Tilaa uutiskirje ja näköislehti
    • Ilmoita osoitteenmuutoksesta
  • Blogi
  • Yritys
    • RPT Byggfakta Oy
    • Citymark – toimitilapalvelut
    • RakennusFakta – tuotteet ja ratkaisut
    • SIR Tietokanta
    • RPT SMART – Tietopalvelu
  • Yhteystiedot
Kiinteistöposti

Kiinteistöposti

25 vuotta taloyhtiön arjessa ja juhlassa

Olet täällä: Alkuun / Artikkelit / Omavaltaiseen remontointiin puuttumisen keinot

Omavaltaiseen remontointiin puuttumisen keinot

9.4.2013

Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.

Paljon yhteydenottoja on tullut liittyen asunto-osakeyhtiöiden osakkaiden omavaltaiseen remontointiin sekä hallitsemissaan huoneistoissa että niiden ulkopuolella. Asunto-osakeyhtiölaki ei juurikaan anna yhtiölle työkaluja puuttua omavaltaisen osakkaan toimintaan, ja tämä on koettu lain ongelmakohdaksi.

Lähtökohtaisesti on syytä muistaa, että osakkeenomistaja ei omista yhtiön rakennuksesta mitään määrättyä osaa, ei edes oman huoneistonsa osaa. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty yhtiölle lähtökohtainen kunnossapitovastuu lukuun ottamatta siitä, mitä nimenomaisesti erikseen ei ole osakkaan vastuulle osoitettu.

Mainos

Osakkaalla ei ole lähtökohtaista oikeutta tehdä kunnossapitotöitä kuin hallitsemansa huoneiston sisäosiin. Todettakoon esimerkkinä, että rakennuksen runkorakenteeseen kiinni naulattu sisäseinän levy on katsottava olevan yhtiön vastuupiiriin kuuluva, eikä osakas ole oikeutettu kuin käsittelemään levyn pintaa esim. maalaamalla tai tapetoimalla.

Yhtiöjärjestyksellä osakashallintaa voidaan laajentaa, jolloin tämä osakaan kunnossapito-oikeus ja samalla myös velvollisuus vastaavasti kasvaa.

Jotta osakas saisi kunnossapito-oikeuden myös yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin ja yhtiön vastuulla oleviin rakennuksen rakenteisiin, vaaditaan tähän 4 luvun 4 §:n ja 5 §:n mukaiset perusteet ja tällöinkin on noudatettava 4 luvun 7 §:n ja 8 §:n mukaista menettelyä, jonka mukaan osakkeenomistajalla on ilmoitusvelvollisuus yhtiötä kohtaan omasta kunnossapitotyöstään, myös silloin kun osakas lähtee tekemään yhtiölle kuuluvaa remontointia.

Voidaan peukalosääntönä todeta, että todellisia kiiretapauksia lukuunottamatta osakas EI saa lähteä omavaltaisesti remontoimaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaa seikkaa, ennen kuin yhtiö on ilmoituksen osakkaalta saatuaan kieltäytynyt sitä tekemästä tai viivytyksettä siihen ryhtynyt.

Lisäksi on erinomaisen tärkeää ottaa huomioon, että lisäksi perusteeksi vaaditaan, että kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttöä.

Siten esimerkiksi salaojituksen toimivuuden tarkastaminen ja mahdollisesti jopa yhtiön hallinnassa olevan piha-alueen auki kaivaminen ei ole osakkaalle sallittuja tehtäviä, koska on vaikea nähdä,  miten tämä seikka olennaisesti rajoittaisi osakkaan huoneiston käyttöä, etenkin jos mistään salaojituksen toimimattomuuden aiheuttamasta vesi- taikka kosteusvauriosta ei ole edes mitään viitteitä osakkaan huoneistossa.

Sama koskee myös esimerkiksi kiinteän sähköjohdotuksen tai lämmitysputkiston muuttamista. Myöskään kiireperusteen luokkaan ei näitä esimerkkejä voida katsoa kuuluvaksi.

Asiat ovat aina tapauskohtaisia ja siten aina erikseen arvioitavia, mutta yhtiöllä saattaisi tällaisissa tilanteissa olla oikeus vaatia osakasta kustannuksellaan saattamaan ennalleen valinneen asiantilan tai teettämään ennallistamistoimet osakkaan kustannuksella taikka vaatia osakkaalta korjaavien toimenpiteiden aiheuttamia kustannuksia.

Viimesijaisena keinona, mikäli osakas ei yhtiön perusteltuihin vaatimuksiin suostu, on kanteen nostaminen käräjäoikeudessa osakasta vastaan yhtiön oikeuksien toteuttamiseksi.

Osakkaalle mahdollisesti lankeavien vahingonkorvausten ja yhtiön oikeudenkäyntikulujen maksuvelvollisuuksin voisi ainakin kuvitella hillitsevän myös tulevien omavaltaisten remonttien aloittamista.

AsOyL antaa tietyin edellytyksin ja menettelyin yhtiölle oikeuden ottaa osakkaan huoneisto haltuunsa enintään kolmeksi vuodeksi.

Yhtenä perusteena haltuun otolle voisi olla huoneiston huono hoitaminen, jollaista voi olla huoneiston rakenteiden, laitteiden tai pinnoitteiden rikkominen ja tästä yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuva konkreettinen haitta, joka ei ole vähäinen. Myös häiritsevän elämän tai järjestyksen rikkominen -kriteerit haltuun ottamiselle saattavat tulla harkittaviksi.

On selvää, että osakas on vastuussa tekemästään omavaltaisesta kunnossapito tai muutostyöstä, eikä yhtiön voida katsoa vastaavan myöhemmin tällaisten seikkojen ylläpidosta.

Osakas vastaa myös remonttinsa aiheuttamista vahingoista. AsOyL:n vahingonkorvausta koskevien säännösten mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla AsOyL:n säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti, mikä on omiaan ankaroittamaan osakkaan vastuuasemaa.

Lisäksi myös muualta lainsäädännöstä voidaan saada yhtiölle toimintaedellytyksiä omavaltaisen remontoinnin kuriin saamiseksi. Asiassa ei siis välttämättä rajoituta pelkästään asunto-osakeyhtiölain keinoihin.

Esimerkiksi vahingonkorvauslain ja rikoslain säännökset saattavat tulla sovellettavaksi. Yhtiö voi myös pyytää poliisilta virka-apua omavaltaisen työn keskeyttämiseksi.

Rakennus, piha-alue sekä kiinteistöä välittömästi palvelevat rakennelmat ja laitteet ovat lähtökohtaisesti yhtiön omistuksessa ja hallinnassa. Osakkaalle jää vain huoneistonsa hallinta, jollei yhtiöjärjestyksessä ole esim. piha-aluetta määrätty osakashallintaan.

Osakkaan omavaltainen puuttuminen yhtiön omaisuuteen tai yhtiön hallinnassa oleviin alueisiin saattavat tulla arvioitaviksi muun ohella vahingonteko tai hallinnanloukkaus -rikoksina.

Ennen tutkintapyynnön tekemisessä kannattaa kuitenkin asiasta keskustella asiantuntijan kanssa. Turhia tai jopa perättömiä ilmoituksia poliisille ei tule tehdä, koska tällöin rikosvastuu saattaa kohdata ilmoittajaa itseään.

Tämä Lakipostia-palsta on julkaistu Kiinteistöpostissa huhtikuussa 4/2013.

Kategoriassa: Artikkelit, Kolumnit Avainsanoilla: asukas, asuminen, asunto-osakeyhtiölaki, asunto-osakkaat, hallituksen puheenjohtaja, hallitus, huoneisto, isännöitsijä, korjausrakentaminen, kunnossapitotyöt, oikeus, osakkeenomistaja, Pasi Orava, remontti, taloyhtiö, yhtiö, yhtiöjärjestys, yhtiökokous

Ensisijainen sivupalkki

Lue uusin lehti

Lue aiemmat numerot täältä.

Julkisivujen taitajat

Katso julkisivujen taitajat 2022

Päivää, sanoi isännöitsijä

Vanhat talot ovat upeita kohteita

Normipostia

Takat, takkahormit ja niiden kunnossapitovastuu taloyhtiössä

Valvoja

Valvoja: Urakoitsijan ja työntekijöiden kunnosta

Yhteistyössä

Tilaa Rakennusfakta-uutiskirje

RSS Rakennusfakta tuoteuutisia

  • Tavallinen vesivessa on iso ja haastava projekti 31.1.2023
  • Mattapintaiset SILK-GLASS ® kirjoitustaulut uusin värein Tukholman huonekalumessuilla! 31.1.2023
  • Ullakkoportaat 31.1.2023
  • Uutuus! Joutsenmerkitty ja ultramattapintainen Grace-parketti Tarkettilta 30.1.2023

Rakennusalan Trendit -raportti

Rakennusalan Trendit raportti

Suosittua sivustolla

  • Lappeenrannan Sammontalon rakentaminen alkaa tänä kevään
  • Raide-Jokerin koeajot alkavat Espoossa
  • Kiinteistötahkola osti Isännöinti Ilkka Saarinen Oy:n
  • Hervantajärven kivijalkakauppa lämmittää asuntoja
  • Helsinki ja Caverion käynnistävät kolme ESCO-hanketta

Footer

Kiinteistöposti

Kiinteistöposti-lehti on taloyhtiömaailmaan keskittyvä ammattijulkaisu. Lehdessä julkaistaan taloyhtiöitä koskevia artikkeleita ja taloyhtömaailmaan liittyviä uutisia ja tuotteita.

  • Facebook
  • LinkedIn

Copyright © 2023 · Kiinteistöposti | RPT Byggfakta Oy

RPT Byggfakta Oy:n tietojenkäsittelyä, tietosuojaa ja evästeitä koskevat periaatteet
Käytämme sivustollamme evästeitä joiden avulla seuraamme sivustomme liikennettä. Tietosuojaperiaatteissamme kerromme, mitä tietoja keräämme ja miksi, sekä mihin tarkoituksiin tietoja käytetään. Klikkaamalla "Hyväksy", hyväksyt kaikki sivustollamme käytössä olevat evästeet. Muista, että sinulla on myös valintamahdollisuuksia tietojesi ja yksityisyytesi käsittelyyn ja suojaamiseen. Voit määritellä evästeiden hyväksynnän tarkemmin Eväste-asetuksista.
EvästeasetuksetHyväksy
Yksityisyys

Privacy Overview

This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these cookies, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may have an effect on your browsing experience.
Necessary
Aina käytössä

Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.

Non Necessary

Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.

Tallenna ja hyväksy