Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.
Näin talven kynnyksellä käsittelemme muistutuksenomaisesti kiinteistön kunnossapidon ajankohtaisia vastuukysymyksiä, sillä talvi mitä todennäköisimmin tuo jälleen kerran kiinteistönomistajien murheiksi piha-alueiden kulkuteiden liukkauden torjunnan ja lumenpudotukset katoilta. Myös tontin edustalla olevien jalkakäytävien hiekoituksesta on huolehdittava, ellei kunta ole ottanut sen kunnossapitoa vastuulleen.
************************************************************************************************
Vaikka kyseiset kiinteistönomistajan turvallisuusvelvoitteiden käytännön hoitamiset asunto-osakeyhtiö voi kiinteistönomistajana siirtää sopimuksella esimerkiksi huoltoyritykselle, ensisijainen vastuu kiinteistön alueella liikkuvien ihmisten turvallisuudesta sekä mahdollisesti tapahtuvista vahingoista pysyy aina kiinteistönomistajalla. Ensisijaiseen vastuuseen ei vaikuta myöskään se, millaisia vakuutuksia yhtiöllä tai huoltoyrityksellä on.
Toki aiheutuneen vahingon johtuessa huoltoyhtiön huoltosopimuksen mukaisten velvoitteiden laiminlyönnistä, taloyhtiöllä voi olla mahdollisuus sopimuksen perusteella vaatia takautuvasti huoltoyhtiötä maksamaan yhtiölle takaisin yhtiön jo maksaman vahingonkorvauksen, jos se esimerkiksi sattuisi jäämään taloyhtiön vastuuvakuutuksen ulkopuolelle tai vaikkapa taloyhtiön vastuuvakuutuksen omavastuun.
Täsmälliset sopimukset
Huoltosopimuksessa kattojen lumitilanteen valvonnasta ja lumien pudottamisesta sekä kulkuteiden liukkauden torjunnasta tulee sopia täsmällisesti, mm. lumenpudotustarpeen seuranta, lumien pudottaminen sekä kulkuväylien auraus ja hiekoitus.
Tehdystä sopimuksesta huolimatta kattojen ja kulkuteiden tilannetta sekä huoltoyhtiön reagointia tilanteisiin hallituksen ja isännöitsijän on tarkkailtava, mikä tarkoittaa talvisin jopa päivittäistä seurantaa ja ilmoitusta tarpeen vaatiessa huoltoyhtiölle.
Lumi ja jää tulee poistaa katolta sekä pihateiden liukkaus torjuttava riittävän ajoissa onnettomuuksien välttämiseksi. Jos näin ei voida menetellä välittömästi riskitilanteen havaitsemisen jälkeen, on onnettomuusalttiit paikat eristettävä esim. puomein ja vaarasta on varoitettava selvästi.
Kiinteistönomistaja on vastuussa siitä, että esimerkiksi katolta putoava lumi ei aiheuta vaaratilanteita ihmisille tai omaisuudelle.
Hallituksen velvollisuus seurata tilannetta
Hallituksen yleinen velvollisuus on seurata sitä, että kaikki sopimuksenmukaiset tehtävät on asianmukaisesti hoidettu. Asuntoyhtiössä isännöitsijän tehtäviin kuuluu kiinteistönhoidon tehtävien tarkempi ohjaus, seuranta ja valvonta.
Mikäli yhtiössä ei ole isännöitsijää, tai jos ohjausta, seurantaa ja valvontaa ei ole sovittu isännöitsijän tehtäväksi, hallituksen jäsenet joutuvat hoitamaan myös näitä isännöitsijälle kuuluvia tehtäviä. Hallituksen jäsenten ei kannata erityisesti pelätä henkilökohtaista vahingonkorvausvastuuta, sillä korvausvastuun syntyminen edellyttää laiminlyöntiä tehtävien hoidossa.
Kuopion tapaus
Myös rikosoikeudellinen vastuu on poikkeuksellista, mutta mahdollista. Esimerkiksi Kuopion hovioikeudessa taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja sai tuomion kuolemantuottamuksesta 11.10.2005, kun katolta pudonnut jää vaati kuolonuhrin. Tapaus on edelleenkin oikeudellisesti relevantti sekä tuomiona hyvin perusteltu sekä osoittaa erinomaisella tavalla vastuun jakautumista.
Tapauksessa syyttäjä esitti, että A, B ja C olivat yhdessä ja yksissä tuumin, A asuntoyhtiö X:n hallituksen puheenjohtajana, B hallituksen jäsenenä ja isännöitsijänä sekä C hallituksen jäsenenä, yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä sekä yhtiön omistaman rakennuksen turvallisuudesta vastuullisina henkilöinä huolimattomuudesta aiheuttaneet D:n kuoleman.
He olivat laiminlyöneet huolehtia yhtiön omistaman rakennuksen kattoalueiden puhtaanapidosta sillä seurauksella, että D:n asioitua ja poistuttua yhtiön omistamassa rakennuksessa kaupungin keskustassa sijaitsevasta musiikkiliikkeestä, rakennuksen katolta oli pudonnut hänen päähänsä yli kymmenkiloinen jäänlohkare. Se aiheutti D:lle vaikean kallovamman ja sitä seuranneen kuoleman.
Kirjallisessa kiinteistön hoitosopimuksessa ei ollut sovittu siitä, että katolla olevan lumen ja jään tarkkaileminen sekä sellaisen lumen ja jään poistaminen, joka voi pudotessaan aiheuttaa vahinkoa, kuuluisi huoltoyhtiölle.
Myöskään kiinteistönhoidon ja isännöinnin yleisten sopimusehtojen mukaan kiinteistönhoidon toimeksisaajalla ei ollut tuollaista velvollisuutta.
A:n ja erään todistajan kertomuksista kuitenkin ilmeni, että huoltoyhtiön ja asuntoyhtiön välisen sopimuksen mukaan huoltoyhtiölle oli kuulunut myös muita kuin kirjallisessa sopimuksessa mainittuja tehtäviä ja että huoltoyhtiö oli laskuttanut asunto-osakeyhtiötä noista muista töistä erikseen.
Noihin huoltoyhtiön muihin tehtäviin oli kuulunut katolla olevan lumen ja jään tarkkaileminen sekä sellaisen lumen ja jään poistaminen, joka voi pudotessaan aiheuttaa vahinkoa. Lisäksi huoltoyhtiö oli aikaisempina vuosina kahdesti pudottanut lunta kysymyksessä olevan rakennuksen katolta.
Näillä perusteilla A:lla, B:llä ja C:llä on voinut olla perusteltu syy olla siinä käsityksessä, että huoltoyhtiö huolehtii katolla olevan lumen ja jään tarkkailemisesta ja siitä tarvittaessa asunto-osakeyhtiön edustajalle ilmoittamisesta sekä sellaisen lumen ja jään poistamisesta, joka voi pudotessaan aiheuttaa vahinkoa.
Vaikkakin sanotut tehtävät olivat tulleet siirretyiksi huoltoyhtiölle, A, B ja C eivät tällä olleet vapautuneet velvollisuudesta valvoa asunto-osakeyhtiön puolesta, että huoltoyhtiö suorittaa asianmukaisella huolellisuudella sille annetut tehtävät.
Kun otettiin huomioon vielä talon sijainti kaupungin keskustassa vilkkaan kävelykadun varrella, huoltoyhtiön huomiota oli ollut aihetta kiinnittää erityisesti lumen tai jään putoamisvaaraan.
Huoltoyhtiön toiminnan valvontaa ei sanotuissa olosuhteissa ollut voitu jättää talon asukkailta tai kadulla liikkujilta usein sattumanvaraisesti tulevan palautteen varaan niin kuin asuntoyhtiö oli tehnyt, vaan valvonta oli edellyttänyt asuntoyhtiön toimesta tapahtuvaa, ulkopuolisesta palautteesta riippumatontakin huoltoyhtiön toiminnan seuraamista.
Asiassa esitetty selvitys huomioon ottaen jääkerrostuma oli muodostunut puheena olevan rakennuksen katolle pitkähkön ajan kuluessa ja se oli ulottunut räystään ulkopuolelle. Sen poistamisen tarve olisi tullut siten huoltoyhtiön työn asianmukaisen valvonnan yhteydessä esille. Katolle kiipeämistä ei siis edellytetty. Tilanne oli nähtävissä maastakin käsin.
Yhtiön hallituksen jäsenten ja isännöitsijän keskinäisen työnjaon ja siihen perustuvan vastuun osalta hovioikeus katsoi, etteivät B ja C olleet syyllistyneet heidän viakseen väitettyyn kuolemantuottamukseen.
Sitä vastoin A asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenenä ja rakennuksen kunnosta ja turvallisuudesta vastaavana henkilönä on ollut velvollinen valvomaan tai järjestämään valvonnan siten, että huoltoyhtiö suorittaa sille annetut tehtävät. Tämä huomioon ottaen hovioikeus katsoi, että A on huoltoyhtiön työn valvonnan laiminlyömällä syyllistynyt kuolemantuottamukseen. Rangaistus oli 50 päiväsakkoa.
Sopimus huoltoyhtiön kanssa ei siis poista kiinteistönomistajan vastuuta vahingonkärsinyttä kohtaan. Lisäksi hallituksen jäsenten ja isännöitsijän keskinäisen työnjaolla on merkitystä vastuukysymyksen ratkaisemisessa.
Lakipostia-artikkeli on julkaistu marraskuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Professionalissa 9/2013.