Lisärakentamisessa kannattaa edetä rauhallisesti

Lisärakentamisen lähtökohtana on useimmiten se, että taloyhtiö tarvitsee lisää rahaa esimerkiksi julkisivun peruskorjaukseen tai linjasaneeraukseen. Lisärakentamisesta saatavilla tuloilla rahoitetaan osa korjauksesta tai joskus koko korjauskin.

Lisärakentamishankkeet voidaan jakaa tilan käyttötarkoituksen muutoksiin, rakennuksen korottamiseen, rakennuksen jatkamiseen, uudisrakennuksen rakentamiseen tontille sekä rakennuksen purkamiseen ja uuden rakentamiseen puretun tilalle. Vahanen PRO Oy:n projektipäällikkö Tuomas Johansson kertoo, että yleisimpiä toteutettavia vaihtoehtoja ovat rakennuksen korottaminen ja uudisrakennuksen rakentaminen tontille vanhan viereen.

Lainsäädännön muuttumisen myötä myös vanhan rakennuksen purkamisesta ja tontin uudelleen rakentamisesta on tullut tietyissä tapauksissa varteen otettava vaihtoehto, sillä päätöksenteko on helpottunut. Uudessa laissa riittää neljän viidesosan enemmistöpäätös asiaa käsittelevässä yhtiökokouksessa, kun vanhan lainsäädännön mukaan purkamiseen tarvittiin kaikkien osakkaiden suostumus.

Purkamista ei lähdetä selvittämään kevyin perustein. Uuden rakentaminen vanhan korjaamisen sijaan tulee ajankohtaiseksi varsinkin, jos taloyhtiöllä on korjausvelkaa. Lisäksi päätöksen taustalla voi olla vakavia ongelmia talon rakenteissa.

– Joissain tapauksissa rakennuksen korjaamiseen tarvittavaa lainaa ei saada, jolloin ei jää muita vaihtoehtoja kuin purkaminen ja uuden rakentaminen. Pitää muistaa, että laki on tarkoitettu huonokuntoisten rakennusten purkamiseen eikä hyväkuntoisten purkamiseen vain siksi, että tilalle saataisiin uusi rakennus. Rakennusoikeuden pitäisi olla 3–5-kertainen alkuperäiseen nähden, jotta purkaminen on järkevää, Johansson sanoo.

Jos tontille ryhdytään rakentamaan lisää, myös silloin pitäisi saada runsaasti lisää rakennusoikeutta, jotta hankkeesta tulisi kannattava.

Johansson huomauttaa, että lisärakennusoikeuden saaminen on hyvin alueellista. Esimerkiksi raideliikenteen solmukohtiin on kaavoitettu tiuhempaa rakentamista kuin vaikkapa pientalovaltaiselle alueelle.

Väljimpiä ovat 1950-, 1960- ja 1970-luvulla rakennetut tontit. Tämän jälkeen on alettu rakentaa tiiviimmin eikä tiivistämisen varaa juuri ole.

Tuomas Johansson sanoo, että lisärakennusoikeuden saaminen on hyvin alueellista. Väljimpiä ovat 1950-, 1960- ja 1970-luvulla rakennetut tontit. Tämän jälkeen on alettu rakentaa tiiviimmin eikä tiivistämisen varaa juuri ole.

Rakennuksen korottaminen yleistymässä

Keskustoissa korjaushankkeita on rahoitettu ullakkorakentamisella ja näin saatujen uusien asuntojen myymisellä. Sen sijaan rakennusten korottamisia on Suomessa vielä tehty melko vähän.

Puumoduulirakentaminen nopeuttanee lisäkerrosrakentamista, kun paikan päällä rakentamisen sijaan vaihtoehtona on valmiit moduulit suoraan tehtaalta.

Puun käytössä on myös se etu, että puumateriaali on kevyempää kuin betoni eikä näin tuota samanlaista rasitusta alemmille rakenteille, joiden soveltuvuus lisärakentamiseen pitää joka tapauksessa varmistaa.

Johanssonin mukaan puumoduulirakentaminen lisää rakennusten korottamisen mahdollisuuksia ja kiinnostavuutta.

Insinöörit ja ihmisnöörit

Johansson suosittelee etenemistä pienin askelin taloyhtiön hallinnossa. Ei riitä, että yhtiön hallitus on vakuuttunut rakentamisen tarpeellisuudesta. Myös yhtiökokouksen osallistujien enemmistön pitää kannattaa esitettyjä lisärakennustöitä.

– Taloyhtiössä päätöksenteko tarkoittaa muutosta. Kun totuttua ruvetaan muuttamaan, vastustajia todennäköisesti riittää. Kannattaa lähteä liikkeelle hyvissä ajoin, esimerkiksi kevyellä esiselvityksellä. Jos päätetään edetä, osakkaita voi sitouttaa projektiin ottamalla heidän näkökantojaan huomioon, Johansson sanoo.

Päätöksenteko on helppoa, kun päättämässä on yksi omistaja, mutta kun omistus on jakautunut useille osakkaille, täytyy päätösten perusteluihin kiinnittää erityistä huomiota. Johanssonin mukaan lisärakentamisessa helposti unohtuva komponentti onkin ihmiset. Vanhan sanonnan mukaan mikään ei ole niin viisas kuin insinööri. Johansson peräänkuuluttaakin hankkeisiin mukaan ihmisnööriä, joka muistaisi osakkaiden tärkeän roolin. Osakkaille pitäisi olla tarjolla monikanavaista viestintää.

On hyvä varata tilaisuus keskustella ja kysyä asioista. Se voi tapahtua esimerkiksi asukasilloissa pienryhmissä, jolloin puheenvuoron saavat myös vähemmän äänekkäät osakkaat.

Projektijohtajana Johanssonin rooli lisärakentamishankkeissa on tukea hallitusta prosessin edistämisessä, tarvittavan tiedon hankinnassa ja asian käsittelyssä osakkaiden kanssa.

Hankkeeseen liittyy useita eri osapuolia kaupungin virkamiehistä juristeihin. Projektijohtaja varmistaa, että yhteistyö sujuu ja vastaa taloyhtiön tarvetta. Lopputuloksena syntyy tarvittava tieto päätöksenteon tueksi.

Taloudellisiin hyötyihin vaikuttaa muun muassa rakennusoikeuden määrä, pysäköintiratkaisut ja sijainti. Taloudelliset hyödyt eivät välttämättä kertaudu neliöiden määrän noustessa. Esimerkiksi vaadittavat pysäköintiratkaisut voivat olla kalliita, kun asuntojen määrää lisätään. Johansson muistuttaakin miettimään, missä menee raja siinä, että tilat säilyvät viihtyisinä.

Pitkä valmistautuminen

Lisärakentamisen valmistelu pitää aloittaa ajoissa. Osakkaat pitää saada laajalla rintamalla mukaan päätöksentekoon.

• Edetään askel askeleelta.
• Pidetään prosessi selkeänä.
• Osallistetaan osakkaat.
• Tuotetaan tarvittavaa tietoa.
• Otetaan huomioon osakkaiden erilaisuus.
• Otetaan huomioon taloyhtiön erityispiirteet.
• Käytetään viestimiseen eri kanavia selkeästi ja oikea-aikaisesti.

Teksti Antti J. Lagus