Linjasaneeraus rahoitetaan pankkilainalla

Linjasaneeraus rahoitetaan useimmiten pankkilainalla. Lainan saaminen ei ole aina varma asia, etenkään pääkaupunkiseudun ulkopuolella. Sijoitusasuntojen suuri määrä taloyhtiössä nostaa lainan hintaa.

Linjasaneerauksen yhteydessä tehdään usein muitakin asioita – kuten sähköremontti tai tietoliikenneyhteyksien parantaminen tai ilmastoinnin uusinta. Monet asiat vaikuttavat lainan hinnoitteluun. Joskus asunto-osakeyhtiön voi olla vaikea saada lainaa, sillä yhtiön vakuusarvo ei aina riitä haetun lainan vakuudeksi.

Toisaalta vaarana voi olla ylivelkaantuminen, joka voi Hypo Pankin pankinjohtajan Sami Vallinkosken mukaan johtaa siihen, että taloyhtiön tulevien korjausten toteuttaminen vaarantuu.

Vallinkoski kertoo, että Hypo Pankki toimii erityisesti taloyhtiöiden lainamarkkinoilla pääkaupunkiseudun lisäksi muun muassa Turussa, Tampereella ja Oulussa. Pankin markkinaosuus taloyhtiöiden korjauslainoista on hänen mukaansa kymmenen prosentin paikkeilla.

Lainan hinnoitteluun ja saatavuuteen vaikuttaa Vallinkosken mukaan se, kuinka paljon ja minkälaisia asuntosijoittajia hankkeessa on mukana. Tämä pätee niin uustuotantoon kuin korjauslainoihin. Yleensä laina maksaa sitä enemmän, mitä enemmän kohteessa on mukana asuntosijoittajia. Suurempi kustannus johtuu pankin arvioiman riskin kasvamisesta.

Lainamarginaalin hintaan vaikuttaa myös taloyhtiön sijainti ja taloudellinen tilanne, kiinteistön kunto ja arvo sekä se, kuinka suuri lainasumma on kyseessä. Vallinkoski mainitsee nyrkkisäännöksi vakuuden arvioinnissa, että taloyhtiökiinteistön vakuusarvo on noin puolet yhtiön asuntojen arvosta.

Kun remontti ei nostakaan talon arvoa

Joillain seuduilla taloyhtiön vakuusarvo saattaa jäädä niin alhaiseksi, ettei se riitä laajojen korjausten rahoittamiseen. Korjaukset pitää kuitenkin tehdä. Tällöin voi auttaa asuntoyhtiön etukäteissäästäminen, jolla voidaan kattaa osa remontista.

Kymenlaakson Osuuspankin yrityspankin myyntijohtaja Elina Sutela on huomannut lainamarkkinoilla tapahtuneen merkittävän muutoksen. Kun ennen saatettiin hänen mukaansa olla pöyristyneitä, jos pankki ei myöntänytkään lainaa asuntoyhtiölle, jonka arvo ei riittänyt lainan vakuudeksi, nyt asia ymmärretään.

– Yhtiölle on saattanut kertyä korjausvelkaa, jonka kunnostamiseen vakuudet eivät riitä. Tällöin osakkaiden täytyy itse osallistua laittamalla itse tietty summa korjauksiin, Sutela sanoo.

Kymenlaakson Osuuspankki toimii Kouvolan, Kotkan ja Haminan alueella. Pankin markkinaosuus yrityslainoista alueella on 54 prosenttia. Sutela kertoo, että taloyhtiöiden alueella ottaman lainan määrä on yleensä 500–700 euron luokkaa per neliömetri. Sillä tehdään linjasaneerauksen lisäksi usein myös esimerkiksi sähköremontti ja summan noustessa julkisivukin.

Jyväskylän seudulla toimivan Säästöpankki Optian myöntämät lainat ovat olleet 500 – 1000 euroa neliötä kohti sen mukaan, mitä kaikkea samalla kertaa tehdään.

Jos asunnon osakkeen arvo on 1200 euroa neliömetriltä, saadaan vakuuksiksi vain 600 euroa neliöltä, jolla ei suurtakaan remonttia rahoiteta. Mutta jos neliöhinta on 6000 euroa, vakuuksien kannalta voidaan tehdä lähes mitä vain.

– Meillä on erilaiset neliöhinnat kuin pääkaupunkiseudulla. Tämä näky siinäkin, että vaikka tehdään mittavia remontteja, talon käypä arvo ei nouse. Toki asukkaiden asumismukavuus paranee eikä esimerkiksi toistuviin putkirikkokorjauksiin tarvitse varautua, Kymenlaakson Osuuspankin Elina Sutela sanoo.

Myös syrjäkylillä sijaitsevat asuntoyhtiöt katsotaan tapauskohtaisesti, sillä mitään ei Sutelan mukaan rajata automaattisesti pois. Jos suunnitelmissa ei ole suuria remontteja, tarvittava laina suhteutetaan tulevaisuuteen.

Kymenlaakson Osuuspankissa lainojen maksimitakaisinmaksuaika on enimmillään 20 vuotta, jota käytetään, jos remontin lainahinta nousee yli 600 euroon neliöltä. Pankki myös tarjoaa kiinteähintaista takaisinmaksua, johon sisältyy korkosuoja. Sutela kertoo sopimusten usein olevan sellaisia, että korkosuoja on voimassa 15. vuoteen, jonka jälkeen takaisinmaksettava pääoma on jo niin pieni, että asiakkaat katsovat voivansa luopua korkosuojasta.

Jyväskylän Optiassa laina-ajat ovat pisimmillään 20 vuotta ja korkoehdot määräytyvät lainaehtojen mukaan. Pidemmissä lainoissa käytetään korkosuojauksen elementtejä.

Sijoittajat voivat tehdä taloyhtiöstä vuokrataloyhtiön

Putkiremonteissa on suuri hintahaitari. Vallinkoski kertoo, että sillä nimellä on rahoitettu kohteita 200 eurosta neliömetriä kohti aina 2300 euroon neliöltä. Korkein hinta oli Kalliossa sijaitsevassa talossa, jossa oli paljon yksiöitä. Yleensä pääkaupunkiseudulla hinta liikkuu hänen mukaansa 500:n ja 1500 euron välillä. Tyypillisesti laina-aika on ollut 15–20 vuotta, mutta Hypo Pankki on tehnyt myös joitakin 30 vuoden lainasopimuksia. Tyypillisesti taloyhtiöiden lainat on sidottu 6 tai 12 kuukauden euribor-korkoon, joka on nyt negatiivinen. Korkojen nousua on tosin ennusteltu jo hyvän aikaa.

Suurin osa Hypon taloyhtiölainoista myönnetään 0,5–1,0 prosentin korkomarginaalilla. Jos taloyhtiö on kovin velkainen, asuntosijoittajien määrä on suuri tai jos laina on kovin pieni, marginaali nousee. Enimmillään puhutaan tällöin reilusta kahdesta prosentista.

– Katsomme hankkeissa tarkasti sijoittajien määrää. Jos se on yli 50 prosenttia, on korjauslainan takaisinmaksu valtaosin asuntosijoittajien varassa, ja jos osuus on yli 70 prosenttia, kyseessä ei ole asuntoyhtiö vaan vuokrataloyhtiö, Vallinkoski sanoo.

Jos sijoitusasuntojen osuus on asuntoyhtiössä kovin suuri, on todennäköisempää, että asuntoyhtiön taseessa on enemmän jäljellä olevaa lainaa. Lainan määrä puolestaan on omiaan vähentämään vakuusarvoa. Tyypillisesti yksityiset omistajat maksavat asuntoa ostaessaan taloyhtiön lainaosuuden, kun taas sijoittajat eivät näin yleensä toimi.

Taloyhtiöt vakaita takaisinmaksajia

Kymenlaakson Osuuspankki ei ole Sutelan mukaan kohdannut vaikeuksia lainojen takaisinmaksussa, sillä taloyhtiöt ovat vakaita maksajia. Hänen mukaansa omistuspohja kyllä vaikuttaa lainaharkintaan. Pankki pyytääkin aina nähtäväkseen omistusluettelot, joista nähdään, kuinka hajautunut omistus on.

Vallinkoski muistuttaa asuintalojen päättäjiä siitä, että nämä teettäisivät korjaukset ja hakisivat korjauksiin lainaa ajoissa. Pienistä vesivahinkokorjauksista tulee ajan mittaan suuri summa ja remontin lykkääminen voi johtaa siihen, että esimerkiksi 750 000 euron saneerauksesta tuleekin miljoonan remontti.

Vallinkoski suosittelee asuntokauppavaiheessa ostajia tutustumaan asunto-osakeyhtiön taseen lisäksi myös PTS-rahoitussuunnitelmaan ja osakeluetteloon. Sijoittajat suhtautuvat usein asuntoihinsa eri tavoin kuin sellaiset omistajat, joilla on yksi asunto. Jos on vaikka 50 asuntoa eri kohteissa, suhtautuminen kohteiden ylläpitoon voi olla vähän mielenkiinnotonta.

Jyväskyläläisestä Säästöpankki Optiasta muistutetaan, että taloyhtiölaina on lainaa yhtä lailla kuin oma henkilökohtainenkin laina. Suuri taloyhtiölaina voi aiheuttaa sen, että asunto-osakkeen vakuusarvo ”sulaa pois”. Jatkossa oman henkilökohtaisen lainan ottaminen voi vaikeutua tämän takia. Yleensä pankin mukaan yksityishenkilön lainoissa kannattaa usein ottaa pankista henkilökohtainen laina, jolla maksetaan oma osuus taloyhtiölainasta pois.

Asuintalojen osakkeenomistajat pyrkivät usein säästämään silloinkin, kun olisi viisainta tehdä korjaukset. Näin toimien kuitenkin lisätään korjausvelkaa, jonka kasvaminen voi pahimmillaan johtaa siihen, ettei lainaa korjauksiin enää myönnetä.


Asuntokanta peruskorjausiässä

Suomessa on yli 100 000 sellaista asunto-osakeyhtiötä, jotka ovat peruskorjausiässä tai ovat tulossa peruskorjausikään. Kun näiden yhtiöiden neliöhinnat jäävät alle 3 200 euron, ei suurten remonttien vakuudeksi jää suurta summaa. Etenkään kun taloyhtiöiden pitäisi remontoida talojaan jatkuvasti.

Tässä joudutaan miettimään, tehdäänkö korjauksia ja miten niitä tehdään. Tilannetta ei helpota Suomen väestöennuste, jonka mukaan vuoteen 2040 mennessä kasvuseutuja Suomessa olisivat vain Tampereen, Turun ja pääkaupunkiseutu.

Kasvukeskusten ulkopuolisten yhtiöiden arvo ei välttämättä vastaa pankkien lainojen vakuuksille asettamia arvovaatimuksia.


Teksti Antti J. Lagus | Kuvat Pixabay