Lakipostia-palsta: Vuosi vaihtuu, niin myös normit

Vuoden 2019 alusta taloyhtiön palkat ja palkkiot vain tulorekisteriin.

On aika pienen ajankohtaiskatsauksen. Vuosi on vaihtumassa ja jälleen on tulossa lainsäädäntömuutoksia taloyhtiöiden toimintaan. Tässä niistä käsitellään tiivistettyinä osakehuoneistorekisteri, tulorekisteri, lukitus, purkava uusrakentaminen ja osakepääoma.

OSAKEHUONEISTOREKISTERI

Mikäli eduskunta saa eduskuntakäsittelyssä olevan huoneistotietojärjestelmää koskevan lain hyväksyttyä, vuoden 2019 alusta lukien on tarkoitus ottaa käyttöön sähköinen osakehuoneistorekisteri, jonne kerätään vähitellen kattavat tiedot asunto-osakkeiden omistuksista ja panttauksista. Uudet asuntoyhtiöt perustetaan tämän jälkeen vain sähköisesti, ja paperisia osakekirjoja näiden yhtiöiden osalta ei enää painateta. Uusien asuntoyhtiöiden osakkeet tulevat siis suoraan osakehuoneistorekisterin piiriin. Vanhat, ennen tulevaa vuodenvaihdetta perustetut taloyhtiöt voivat siirtää osakeluettelonsa osakehuoneistorekisteriin 1. toukokuuta 2019 lähtien. Siirron jälkeen taloyhtiöllä ei ole enää velvollisuutta pitää yllä osakeluetteloa. Siitä miten siirto käytännössä tehdään, on tarkoitus tiedottaa isännöitsijöille ja yhtiöille lähempänä siirtoajankohtaa. Siirtyminen uuden rekisterin käyttäjäksi edellyttää, että yhtiön edustajatiedot ovat kaupparekisterissä ajan tasalla.

Ensimmäisessä vaiheessa asunto-osakeyhtiö siirtää osakeluettelonsa sähköiseen osakehuoneistorekisteriin. Tämän jälkeen osakkeenomistaja voi halutessaan hakea osakekirjan mitätöintiä. Samalla osakehuoneistorekisteriin vahvistetaan sähköinen omistajamerkintä.

Siirron jälkeen osakkeensaajan on haettava omistajakirjausta aina, kun osake luovutetaan edelleen. Jos omistajakirjausta ei ole haettu 10 vuoden kuluttua siitä, kun osakeluettelo siirtyi Maanmittauslaitokselle, osakkeenomistajan on haettava kirjaamista voidakseen osallistua yhtiökokoukseen.

TULOREKISTERI

Ensi vuoden alku tuo muutoksia myös asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden palkan- ja palkkioiden maksuun, kun käyttöön otetaan uusi tulorekisteri. Vuoden 2019 alusta lähtien riittää, että ilmoitus maksetuista palkoista ja palkkioista tehdään vain yhteen paikkaan eli uuteen tulorekisteriin. On huomattava, että ilmoittamisen aikataulu nopeutuu ja malli muuttuu, sillä ilmoitus on annettava jo viiden kalenteripäivän kuluessa maksupäivästä ja pääsääntöisesti sähköisesti.

Ilmoitusvelvollisuus koskee myös satunnaisesti palkkoja ja palkkiota tai kulukorvauksia maksavia taloyhtiöitä, jotka antavat erillisilmoituksen vain niiltä kuukausilta, joilta se maksaa palkkoja tai kustannusten korvauksia. Ilmoituksen tulorekisteriin voi tehdä esimerkiksi isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja. Ilmoituksen tekeminen edellyttää, että ilmoittajalla on yhtiöjärjestyksen mukaan nimenkirjoitusoikeus ja että henkilö on merkitty yhtiön tietoihin kaupparekisterissä.

LUKITUS

Laki yksityisistä turvallisuuspalveluista uudistui vuoden 2017 alussa. Lakiuudistukseen liittyvä siirtymäaika päättyy vuoden 2018 lopussa. Lukkojen asentaminen, sarjoittaminen ja muut niin sanotut turvasuojaustehtävät täytyy asunto-osakeyhtiöiden hankkia tammikuusta 2019 lähtien vain luvan saaneilta yrityksiltä. Näihin liittyviä töitä tilatessaan yhtiön on syytä varmistaa poliisin ylläpitämästä rekisteristä, että palveluntarjoajalla on lain edellyttämä lupa. Rekisteri löytyy poliisin verkkosivuilta.

PURKAVA UUSRAKENTAMINEN

Purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan rakennushanketta, jossa yhtiön omistama vanha asuinrakennus puretaan kokonaan tai osittain ja tilalle rakennetaan suurempi kerrosala ja enemmän huoneistoja. Voimassa olevan lain mukaan lisärakentamiseen vaaditaan asunto-osakeyhtiön osakkaiden yksimielinen päätös. Käytännössä tämä usein estää yhdyskuntarakenteen tiivistämisen asunto-osakeyhtiöiden kiinteistö- ja rakennuskannan osalta.

Oikeusministeriö asetti 2.10.2017 työryhmän valmistelemaan ehdotusta asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta. Purkavasta uusrakentamisesta on tarkoitus säätää lain muutoksella siten, että samalla turvataan kunkin osakkaan asuminen, asuntovarallisuuden arvo ja muut asunto-osakkeiden tuottamat oikeudet, mukaan lukien vakuudenhaltijoiden oikeudet. Päätöksenteko on tarkoitus toteuttaa siten, että yhtiökokous voisi neljän viidesosan määräenemmistöllä päättää sellaisesta purkavasta uusrakentamisesta, jossa osakkaat saavat uudesta rakennuksesta uudet huoneistot yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti. Osakkeiden tuottamaa osakehuoneiston hallintaoikeutta ja muita osakkeiden yhtiössä tuottamia oikeuksia ja velvollisuuksia ei muutettaisi. Työryhmän tehtävänä oli myös selventää sitä, milloin purkava rakentaminen voidaan toteuttaa kunnossapitotyönä rakennuksen tuhoutumisen vuoksi.

Hallituksen esitys eduskunnalle lakimuutoksesta annettiin 25.10.2018.

Lakimuutos on tarkoitettu tulemaan voimaan 1.1.2019.

OSAKEPÄÄOMA

Yksityisten osakeyhtiöiden vähimmäispääomavaatimus ehdotetaan poistettavaksi heinäkuusta 2019 alkaen. Hallitus on esittänyt osakeyhtiölakiin muutosta, joka poistaisi yksityisiltä osakeyhtiöiltä 2500 euron vähimmäispääomavaatimuksen. Muutoksen tavoitteena on helpottaa yritystoiminnan aloittamista. Ehdotuksen mukaan yksityisten osakeyhtiöiden lisäksi pääomavaatimus poistuisi myös asunto-osakeyhtiöiltä. Ehdotuksen tarkoituksena on helpottaa ammatin harjoittamista ja muuta mikro- ja pienyritystoimintaa ilman henkilökohtaista vastuuta. Muutos alentaisi kynnystä perustaa osakeyhtiömuotoinen yritys sen sijaan, että yrittäjä toimisi yksityisenä elinkeinonharjoittajana.

Lakipostia-palstalla käsitellään asunto-osakeyhtiölakia ja muuta taloyhtiöön liittyvää juridiikkaa. Kysymyksiin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.

Aiheita voi lähettää osoitteeseen jaana.ahti-virtanen@rpt.fi tai postitse Jaana Ahti- Virtanen, Kiinteistöposti, Ruukinkuja 3, 02330 Espoo. Kaikkiin viesteihin on liitettävä mukaan kysyjän yhteystiedot.