Lakipostia-palsta: Peruskorjaus vai purku?

Maaliskuun alussa asunto-osakeyhtiölain 6. luvun säännökset kokivat varsin dramaattisen muutoksen: enää purkavaan uudisrakentamiseen ei vaadita yksimielisyyttä, vaan neljän viidesosan enemmistöpäätös riittää. Laki tuli voimaan nopealla aikataululla, mikä viestii selkeästi valtion ja isoimpien kaupunkien uudisrakentamistarpeista.

Purkavalla uudisrakentamisella tarkoitetaan sitä, että vanha asuintalo puretaan ja tilalle rakennetaan uusi rakennus. Dramaattisesta uutisoinnista huolimatta purku-uhka ei koske kaikkia alueita ja taloyhtiöitä. Purkava uudisrakentaminen on käytännössä järkevää ainoastaan alueilla, joissa asukasluvun ennakoidaan kasvavan lähivuosina ja joiden ympärille on lisätty ja lisätään joukkoliikenneyhteyksiä. Esimerkkejä tällaisista helsinkiläisistä asuinalueista ovat Oulunkylä, Pitäjänmäki, Malmi, Kannelmäki, Itäkeskus ja Huopalahti. Taantuvilla alueilla muutospaineita ei juurikaan ole, sillä rakentaminen näille alueille ei usein ole kannattavaa.

Usein purku-uhan alle joutuvissa taloyhtiöissä suunnitellaan mittavia perusparannusremontteja, kuten putkiremonttia. Toisinaan taloyhtiön taloudellinen tilanne ei kestä usean miljoonan euron perusparannuslainaa tai pankki ei suostu rahoittamaan sitä, ja tästä syystä yhtiökokouksen pohdittavaksi tulee taloyhtiön purkaminen ja uuden taloyhtiön rakentaminen sen tilalle. Usein tällaisten taloyhtiöiden huoneistojen arvot eivät myöskään puolla kalliin putkiremontin toteuttamista. Toisaalta, mikäli suuria remontteja ei tehdä, on purku edessä ennemmin tai myöhemmin. Aikaikkuna ensimmäisestä päätöksenteosta hankkeen loppuunsaattamiseen purkavassa uudisrakentamisessa on – ainakin lain hallituksen esityksen perustelujen mukaan – samaa luokkaa kuin suurissa putkiremonteissa.

LAKIUUDISTUKSEN tausta-ajatuksena on ollut helpottaa purkavaa uudisrakentamista muuttamalla asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa purkamista ja uusrakentamista koskevia päätöksentekomekanismeja siten, että samalla turvataan kunkin osakkaan asuminen, asuntovarallisuuden arvo ja muut asunto-osakkeiden tuottamat oikeudet sekä vakuudenhaltijoiden kuten pankkien oikeudet.

Aiemmin päätös purkamisesta edellytti osakkeenomistajien yksimielisyyttä, mutta lakimuutoksella päätöksenteon mahdollistamaa määräenemmistörajaa laskettiin neljään viidesosaan kokouksessa edustettuina olevista osakkeista ja äänistä. Edellytyksenä päätöksenteolle on kuitenkin se, että osakkaiden yhdenvertaisuusperiaate toteutuu eikä osakkeiden tuottamaa huoneistojen hallintaoikeutta tai muita osakkeiden tuottamia oikeuksia ja velvollisuuksia muuteta. Tämän lisäksi lakiuudistus toi mukanaan velvollisuuden tehdä asianmukaiset suunnitelmat ja hankkia sille riippumattoman asiantuntijan lausunnot. Purkavaa uudisrakentamista koskevan lakiuudistuksen uutisoinnissa on unohdettu seuraavat hyvin tärkeät huomiot.

1. Uuden lain mukaisesti purettavassa rakennuksessa oleviin osakehuoneistoihin oikeuttavien osakkeiden omistajille on tarjottava vähintään nykyistä osakkeenomistajan hallinnassa olevaa osakehuoneistoa vastaavan uuden osakehuoneiston hallintaa.

2. Jokaiselle osakkeenomistajalle tulevan uuden osakehuoneiston käyvän arvon tulee vastata vähintään hänen nykyisen osakehuoneistonsa arvoa.

3. Osakkeenomistajan maksuvelvollisuutta yhtiötä kohtaan ei lisätä eikä muita oikeuksia heikennetä (kuten oikeutta osakkeen luovuttamiseen).

OSAKKEENOMISTAJILLA, jotka vastustavat purkamista ja uudisrakentamista, on mahdollisuus uuden lain mukaan vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan määräajassa yhtiökokouksen päätöksestä. Käyvän hinnan määrittämisessä tulee myös käyttää riippumatonta asiantuntijaa. Toisenaoikeussuojakeinona mainitaan mahdollisuus vaatia vähemmistöosakkeiden lunastusta käypään hintaan. Myöskään osakkeenomistajan oikeutta osuuteen yhtiön nettovarallisuudesta varoja jaettaessa ei voida rajoittaa.

PURKAVAN uusrakentamisen yhteydessä uusia osakehuoneistoja on yleensä aiempaa enemmän, jolloin uudisrakennustarve on myös perusteltua. Purkaminen ja uudisrakentaminen voidaan toteuttaa eri tavoin, esimerkiksi luovuttamalla kiinteistö ja rakennus sijoittajalle tai rakennusliikkeelle, tai asunto-osakeyhtiö voi toteuttaa sen itse. Toteutustapa vaikuttaa myös siihen, miten uusia osakehuoneistoja tarjotaan purettavia osakehuoneistoja hallitseville asukkaille ja muille.

Vaikka purkava uudisrakentaminen saattaa vaikuttaa asunto-osaketta hallitsevan asukkaan näkökulmasta pelottavalta, on lakiuudistuksen myötä huolehdittu siitä, ettei osakkaan oikeuksia poljeta tai velvollisuuksia laajenneta. Toki ylimääräistä vaivaa saattaa syntyä siitä, että rakennusaikana on asuttava muualla, mutta kannattaa muistaa, että mittavan peruskorjauksenkaan aikana asuminen huoneistossa ei yleensä ole mahdollista ilman suurta haittaa tai remontin hidastumista.

Matti Vansén

Lakipostia-palstalla käsitellään asunto-osakeyhtiölakia ja muuta taloyhtiöön liittyvää juridiikkaa.
Tällä kertaa asiantuntijana oli Matti Vansén, LL.M. & M. Sc. (Econ.), matti@vansenlaw.fi

Aiheita voi lähettää osoitteeseen jaana.ahti-virtanen@rpt.fi tai postitse Jaana Ahti-Virtanen, Kiinteistöposti, Ruukinkuja 3, 02330 Espoo. Kaikkiin viesteihin on liitettävä mukaan kysyjän yhteystiedot.