Lakikammarissa Osakkaan hyvittämisestä

Taloyhtiössä on päätetty tehdä linjasaneeraus, jossa uusitaan myös kylpyhuoneet. Osakkeenomistaja on uusinut oman kylpyhuoneensa 2 vuotta sitten, vaatii hyvitystä ja esittää yhtiön silloin hyväksymän remontti-ilmoituksen kaikkine suunnittelu- ja toteutusdokumentteineen.
Toinen osakas haluaa myös hyvityksen, mutta 7 vuotta sitten tehdystä kylpyhuoneremontista ei ole vakuutena mitään paperidokumentteja, ainoastaan hallituksen puheenjohtajan sana ”on tehty oikein ja huolellisesti”.

Asianajaja, varatuomari Pasi Orava auttoi Tulevaisuuden Isännöinti –seminaarissa isännöitsijöitä ratkaisemaan, miten hyvitysvaatimusten kanssa pitää menetellä ja mihin lopputulokseen esitetyissä esimerkeissä voidaan päätyä.

– Hyvityspykälää voidaan soveltaa ainoastaan ja vain kunnossapito- ja uudistustöihin, joita yhtiö teettää. Osakkeenomistaja voi olla oikeutettu vastikkeensa alentamiseen, mikäli tämän huoneistossa on jo tehty vastaava kunnossapito- tai uudistustyö, jonka yhtiö aikoo toteuttaa vastikevaroin katettavana hankkeena. Tässä yhteen virkkeeseen kiteytettynä kyseisen pykälän sanoma, Orava totesi.

Hyvityksen saamista mietittäessä pitää huomioida neljä edellytystä: 1) Aiemmin tehdyn työn täytyy olla yhtiön hyödynnettävissä, 2) Aiemmin tehdyn työn täytyy olla osakkeenomistajan maksama, 3) Aiemmin tehdyn työn täytyy olla sama kuin mitä yhtiö nyt tekee ja 4) Aiemmin tehdystä työstä täytyy nyt koitua yhtiölle säästöä.

Tekninen hyödynnettävyys yksi kriteeri
– Aiemmin tehdyn työn hyödynnettävyydessä on kysymys teknisestä hyödynnettävyydestä eli rakennusteknistä käyttökelpoisuutta, Orava vielä tarkentaa.
Hyvitysvaatimuksen esittää osakkeenomistaja. Yhtiön ei sitä tarvitse ottaa oma-aloitteisesti huomioon.
– Mutta jos osakas on hyvitystä vaatinut, niin silloin mietitään, kuka näyttää toteen ne toimet, mitä huoneistossa, esimerkiksi kylpyhuoneessa on tehty, onko tämä yhtiön hyödynnettävissä ja tuottamassa yhtiölle säästöä.
Osakkeenomistaja voi osoittaa teknisen hyödynnettävyyden dokumentaatiolla. Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa osakkeenomistajan ilmoittamaan etukäteen kirjallisesti yhtiölle, mikäli aikoo tehdä muutostöitä yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluviin seikkoihin tai jos remontti voi vaikuttaa naapuriahuoneiston käyttämiseen.

– Meillä on nyt olemassa tällainen ”remontti-ilmoitusrekisteri”, josta on helppoa esittää tarvittavat dokumentit hyvityksen perusteeksi.

Lisäksi hyviä dokumentteja voivat Oravan mukaan olla urakkasopimukset, ostokuitit, tilauskuitit materiaaleista ja siitä työstä, mitä huoneistossa on tehty.
– Tietysti sekin, että jos hallituksessa tai yhtiössä on ollut sellaista jatkuvuutta, että samat henkilöt ovat olleet pitkään tehtävissään, olleet tietoisia osakkeenomistajan tekemästä remontista, ovat siitä päättäneet tai olleet kenties valvomassa yhtiön puolesta, niin silloin heidänkin tietämyksensä on tietyllä tavalla dokumentaatiota. Silläkin voidaan osoittaa, että työ on tehty laadukkaasti, eikä sitä tarvitse tehdä enää uudestaan yhtiön tulevassa remontissa.

Kuinka ”vanhasta” remontista voidaan hyvittää?
– Teknisesti elinkaarensa päässä olevaa, aikanaan tehtyä kylpyhuoneremonttia on aika hankala hyväksyä vähennykseen oikeuttavaksi ja yhtiölle säästöä tuovaksi.
Yhtälailla työn laatu – jos kylpyhuone on jo kulunut tai rikkoontunut tai alun perin toteutettu huonoilla materiaaleilla yhtiön perustasoa alhaisemmalle tasolle, ei sekään remontti oikeuta Oravan mukaan hyvitykseen. Myös muuttuneet rakennusmääräykset saattavat estää hyvityksen.
– Siis jos osakas ei pysty osoittamaan, miten työ on tehty ja miten se on yhtiölle teknisesti hyödynnettävissä, niin yhtiön ei tarvitse hyvittää mitään, Orava opasti.

Kenen varoin?
– Vaikka lähtökohtaisesti ajatellaan, että hyvitettävän työn tulee olla ”osakkeenomistajan varoin toteutettu”, varat toki voivat tulla muualtakin. Remontin ei siis tarvitse olla kyseisen osakkeenomistajan maksama työ, vaan se voi olla aiemman osakkaan maksama työ. Tai vakuutusyhtiön korvauksena suorittama ja maksama työ tai mikä muu tahansa.
– Kunhan varat eivät ole tulleet suoraan tai välillisesti yhtiöltä. Välillisesti tarkoitan sitä, että yhtiön kiinteistövakuutuksesta maksettu remontti ei oikeuta vähennykseen osakkeenomistajan osalta, koska yhtiön vakuutusta ovat olleet maksamassaa kaikki muutkin osakkaat.

Sama työ kuin yhtiönkin työ
Aiemmin tehdyn työn täytyy olla täsmälleen sama kuin mitä yhtiö nyt tekee.
– Jos taloyhtiössä tehdään saneeraus, jossa wc:t uusitaan, mutta osakkeenomistaja tehnyt pesuhuone- ja saunaremontin, niin silloin osakkeenomistaja ei voi saada hyvitystä tekemäänsä saunaremonttiin vetoamalla. Hänen tekemänsä saunaremontti ei millään lailla vähennä taloyhtiön saneeraukseen kuuluvan wc-remontin kustannuksia.
– Kohteen täytyy siis olla täsmälleen sama.

Säästöä on synnyttävä ja ulkopuolinen arvioimaan bruttosäästöä
– Meillä on oikeusoppineiden keskuudessa syntynyt sellainen bruttosäästömääritelmä, mikä ajatellaan olevan yhtiölle koituvan säästön ja hyvityksen ehdoton kattomäärä.
– Se saadaan laskemalla. Laskelmassa lasketaan remontti niin, että mitä se maksaa, kun se tehdään kaikkien osalle tai niin, että joidenkin osalta se jätetään tekemättä. Siitä erotuksesta on kysymys tässä bruttosäästössä.
Yhtiölle osakkeenomistajan aikaisemmin tehdystä remontista syntyvän säästön osoittaminen kuuluu osakkeenomistajalle. Pasi Orava arveli, että tämä voi herkästi johtaa yhtiöissä riitoihin. Niiden välttämiseksi yksi vaihtoehto on, että säästön arvioimiseen käytetään ulkopuolista tahoa, esimerkiksi taloyhtiön tulevan linjasaneerauksen tekevää urakoitsijaa.

– Käytännössä myös isännöitsijät joutuvat usein tekemään näitä laskelmia. Joka tapauksessa lähtökohtaisesti osakkeenomistajan pitäisi se tehdä, mutta objektiivisesti arvioiden on muiden osakkeenomistajien kannalta luotettavampaa ja uskottavampaa, että sen tekee ulkopuolinen. Osakkeenomistajan oma laskelma saattaa olla ”yltiöpositiivinen” ja vaikuttaa ensisilmäyksellä hänelle varsin edulliselta.

Bruttosäästölaskelma ensin
Taloyhtiössä on 10 huoneistoa, joista 7:ssä tehdään kylpyhuoneremontti, 3:ssa on vastaava kylpyhuoneremontti jo tehty.

– Laskentaa ei tehdä niin, että lasketaan säästöksi kaikkien kolmen huoneiston osalta remontin hinta ja jaetaan se summa kolmella, vaan laskelma tehdään jokaisen kolmen, hyvitystä haluavan huoneiston osalta erikseen.

Näin siksi, että huoneistot voivat olla eri kokoisia, eikä ole yhdenvertaisuudenkaan perusteella oikein, että esimerkiksi pienten kylpyhuoneiden omistajat hyötyisivät suhteessa enemmän kuin esimerkiksi suurten kylpyhuoneiden omistajat.
Lisäksi sillä, miten paljon osakkeenomistaja tai kuka nyt kylpyhuoneremontin aikaisemmin onkaan tehnyt, siihen käytetyllä rahasummalla ei ole tässä hyvityslaskennassa mitään merkitystä.
– Se on täysin epärelevantti seikka, koska tässä verrataan nimenomaan yhtiön nyt suunnitteilla olevan remontin kustannuksia siinä tilanteessa, että se tehdään kaikille tai vain osaan huoneistoja. Niillä kustannuksilla tässä ”pelataan”.

Bruttosäästöstä tehdään erilaisia vähennyksiä
– Olemme nyt laskeneet bruttosäästön ja todenneet, että yhtiö säästää yhden jo aikaisemmin kylpyhuoneensa remontoineen osakkeenomistajan ansiosta esimerkiksi tuhat euroa. Siitä tehdään kuitenkin vielä vähennyksiä, minkä seurauksena saattaakin käydä niin, ettei osakkeenomistajalle olekaan tulossa mitään hyvitettävää.
Seuraavaksi bruttosäästöstä tehdään ikävähennys. Se lasketaan vertaamalla jo tehdyn remontin käytössä ollutta aikaa ja aiemmin tehdyn työn elinkaarta.
Pesuhuoneen käyttöikä on laskettu 20-30 vuodeksi. Tässä tapauksessa kylpyhuone on ollut remontoinnin jälkeen käytössä 20 vuotta – käyttöikää jäljellä 10 vuotta. Tästä saadaan laskelmassa tarvittava ikävähennyskerroin (1-20/30), jolla bruttosäästö kerrotaan.
– Lisäksi bruttosäästöstä vähennetään tekniset kulut. Ne voivat olla rakentamiseen liittyviä kuluja, jotka syntyvät esimerkiksi jo remontoidun kohteen suojaamisesta, osittaisesta purkamisesta, kohteen teknisestä kiertämisestä ja muista lisätöistä ja -kuluista. Ne vähennetään tästä bruttosäästöstä.
– Hallinnolliset kulut ovat niitä kuluja, jotka osakkeenomistajan pyytämän hyvityksen vuoksi syntyy yhtiölle, esimerkiksi ulkopuolisen urakoitsijan tekemästä laskelmasta tullut lasku. Ne vähennetään myös tästä bruttosäästöstä.

– Jos sitten kaikkien näiden laskelmien ja vähennysten jälkeen syntyy nettosäästöä, se on osakkeenomistajalle kuuluva hyvitys. Jos osakas on sitä yhtiöltä vaatinut, niin yhtiön on myös se pakko antaa. Siinä ei ole yhtiöllä minkäänlaista harkintavaltaa.

Toki osakkeenomistajan on itsensä oltava aktiivinen ja esitettävä hyvitysvaatimus hyvissä ajoin huomioiden, mitä asian käsittely esimerkiksi yhtiökokoukselta vaatii. Mitä aiemmin osakkeenomistaja on liikkeellä niin sen parempi. Pasi Oravan mielestä hyviä ajankohtia ovat esimerkiksi silloin, kun yhtiökokous ensikerran päättää ylipäänsä ko. remontin tekemisestä, käynnistää remontin suunnittelun tai päätetään yhtiökokouksessa hankesuunnittelun käynnistymisestä.
– Jos vaatimus esitetään myöhään ja sen toteuttaminen on mahdotonta tai aiheutuu kustannuksia, niin eihän yhtiötä siihen voi enää siinä vaiheessa velvoittaa hyvityksen antamiseen. Näin voi käydä esimerkiksi silloin, kun rakennustyöt ovat jo alkamassa.

Hyvitys rahoitusvastikkeesta
– Kun nettosäästö on nyt saatu laskettua, se tulee ottaa huomioon vastikelaskennassa. Eli kun urakkahinta on tiedossa, siihen lisätään nettosäästö tai kaikki mahdolliset nettosäästöt, ja siitä summasta lasketaan yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella osakehuoneiston vastikeosuus remontista.
– Silloin vertaamme saatua nettosäästöä ja vastikeosuutta, koska hyvitykseen oikeuttaa vain pienempi summa näistä. Nettosäästö voi olla suurempi kuin huoneiston osalle tuleva vastikeosuus. Silloin se vastikeosuus on se määrä, mikä hyvitetään.
– Mitä tapahtuu ylimääräiselle nettosäästölle? Se taas vähennetään vastikeperusteen mukaan laskettuna niiden osakehuoneistojen osalta, jotka maksavat remonttia.
– Mutta jos käykin niin, että osakkeenomistajan nettosäästö on pienempi kuin hänen vastikeosuutensa remontista, niin silloin hän voi lukea nettosäästön hyväkseen ja nettosäästö vähennetään vastikeosuudesta.
Saadessaan hyvityksen osalleen, voidaan osakkeenomistajalla ajatella olevan saatava yhtiöltä, ja hän voi velkojana määrittää, missä vastikkeenmaksuvaiheessa hän hyvityksensä haluaa – jättää esimerkiksi joitakin vastikkeita maksamatta.

– Minun mielestäni kaikista selkein on se, että se vähennetään mahdollisimman aikaisessa vaiheessa.

– Lisäksi on syytä huomioida, että vastikelajin pitää olla sama. Eli hoitovastike maksetaan aina normaalisti, eikä siitä voi alennusta hyvityspykälän perusteella antaa. Hyvitys voidaan tehdä ainoastaan rahoitusvastikkeesta, joka on otettu tätä nimenomaista remonttia varten.
Yleisössä pohdittiin, miten hyvitys tehdään, jos yhtiö on kerännyt remonttiin varoja etukäteen. Pasi Oravan neuvo oli tässäkin, että vähennys aina rahoitusvastikkeesta ja että yhtiö ei ole velvollinen hyvityssäännöksen mukaan mitään osakkeenomistajalle palauttamaan. Mitä todennäköisimmin taloyhtiö joutuu etukäteissäästöjen lisäksi lainaamaan pankilta rahaa ja silloin vähennys kohdistuu sen lainan rahoitusvastikkeeseen.

Hallitus voi esittää, mutta yhtiökokous päättää
Päätöksen hyvityksestä tekee yhtiökokous. Käytetäänkö hyvitysperiaatetta vai ei, siihen tarvitaan yhtiökokouksen yksinkertainen ääntenenemmistö annetuista äänistä.
– Hallitus voi tehdä tosin esityksen. Jos yhtiökokouksen enemmistö on sitä mieltä, että aiemmin tehdystä remontista ei löydy riittävästi dokumentaatiota, niin se voi jonkun ”kivalle” osakkaanomistajalle merkitä hyvitysvaatimuksen läpimenoa puutteellisista dokumentaatiosta huolimatta, mutta ”hankalan” osakkaan kohdalla johtaa kieltävään vastaukseen. Sekin on lain mukaan kuitenkin mahdollista – dokumentaatio… sillä on suuri merkitys hyvitysoikeutta arvioitaessa.

Artikkeli julkaistaan kesäkuussa ilmestyvässä Kiinteistöposti Tulevaisuuden Isännöinti -Extrassa 5/2015