Lähiö- ja kiinteistöstrategiat nyt ja heti

Millainen ylläpito- ja korjauskulttuuri meillä vallitsee vuonna 2025? Perusta täytyy luoda strategioilla – nyt ja heti. Lähiöihin kokonaisvaltaisia lähiöstrategioita ja taloyhtiöille kiinteistökohtaisia strategioita. Tässä perusta asuntoministeri Pia Viitasen nimittämän Remonttiryhmän toimenpide-ehdotuksille, joilla pyritään toiminnallisin ja taloudellisin keinoin kehittämään toimivaa korjaus- ja ylläpitokulttuuria lähiöihin.

Yksittäisen taloyhtiön kannalta Remonttiryhmän toimenpide-ehdotukset vaikuttavat mm. kunnossapitotarvesuunnitelmiin, korjausavustuksiin, perusparannusten lainoittamiseen sekä lisä- ja täydennysrakentamisen toteuttamiseen.

Ennen kaikkea ehdotukset edellyttävät, että taloyhtiön pitää selvittää, missä kunnossa sen kiinteistöt ovat, hyödyntää ylläpito- ja korjaustarpeista saatua mittarointia ja vertailla sen avulla omaa tilannetta keskivertotaloyhtiöihin ja sen jälkeen laatia pitkän tähtäyksen strategia.

Remonttiryhmä ehdottaa, että nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukainen velvoite kunnossapitotarveselvityksen tekemiseen viidelle vuodelle eteenpäin laajennettaisiin 10 vuoden mittaiseksi korjaustarpeiden selvitykseksi.

– Näin kunnossapitotarveselvitykseen pystyttäisiin sisällyttämään oikeasti isompia, pitkän aikavälin kalliita korjauksia, jotka liittyvät nimenomaan putkiremontteihin, julkisivukorjauksiin, kattoremontteihin ja niin edelleen, työryhmän puheenjohtaja Teija Ojankoski totesi.

Lisäksi työryhmä ehdottaa, että 10 vuoden mittainen kunnossapitotarveselvitys liitettäisiin osaksi isännöitsijätodistusta. Ehdotuksia perusteellaan sillä, että asukkaat tiedostaisivat paremmin, mihin varautua pitkällä aikavälillä, eivätkä joutuisi tilanteeseen, että remontti tulee yllätyksenä ja maksaa silloin aina enemmän kuin suunnitellusti tehtynä.

– Kunnossapitotarveselvityksen liittäminen isännöitsijäntodistukseen palvelisi nimenomaan asunnonostajia. Uskomme, että se pitkällä aikavälillä vaikuttaa myös asuntojen hintojen realistiseen kehitykseen, jossa otettaisiin enemmän huomioon kiinteistön tulevaisuus ja korjaaminen, Ojankoski jatkoi.

Korjausavustusten tähtäimessä energiatehokkuus

Kun puhutaan taloyhtiöille myönnetyistä korjausavustuksista – ei siis esimerkiksi suhdannetilanteisiin tulleista asuntojen perusparannusten käynnistysavustuksista tai erityisasumiseen tarkoitetuista avustuksista   – niin niiden ongelmana on ollut, että avustuksia on ollut käytettävissä vaihtelevia summia eri vuosina, eikä avustusten saamistakaan ole voitu ennakoida.

– Siksi esitämme, että suunnataan korjausavustukset alkuvaiheessa kiinteistöyhtiöiden ja asunto-osakeyhtiöiden strategioiden tekemiseen ja suunnitelmien laatimiseen. Sen jälkeen niihin annettava tuki vähenisi ja avustusta suunnattaisiin kokonaisuudessaan selkeästi ja vahvasti energiatehokkuuden parantamiseen, Ojankoski totesi.

– Euroopassa suuntauksena on tukea merkittävästi energiatehokkuutta parantavaa toimintaa ja kun samalla ympäristövaatimukset tiukkenevat, niin siksi taloudellisessa tilanteessa keskityttäisiin tuilla  edistämään erityisesti energiatehokkuutta parantavia toimia, hän perusteluna esitti.

Täytetakaus perusparannuslainojen sijaan

Taloyhtiöiden perusparannusten ja korjaamisen rahoittamisen turvaamiseksi Remonttiryhmä esittää valtion täytetakausmenettelyä. Sillä halutaan kannustaa korjaamiseen, mutta ennen kaikkea turvata taloyhtiöiden korjausten ja perusparannusten rahoittamista.

Tässä taustalla on tietoisuus siitä, että rahoituslaitosten luotonanto on kiristynyt ja sen uskotaan kiristyvän entisestään varsinkin siksi, että rahoituslaitosten vakavaraisuustavoitteita säädellään voimakkaasti.

– Monien asunto-osakeyhtiöiden, kenties kiinteistöosakeyhtiöidenkin, rahoitus on vaikeutunut ja riippuen siitä, millä alueelle ne sijaitsevat, voi vaikuttaa siihen,  saavatko rahoitusta tai minkälaista rahoitusta  saavat. Tästä syystä halutaan, että taloyhtiöt eivät jakaantuisi rahoitettavien ja ei-rahoitettavien kasteihin, vaan valtio olisi tässä turvaamassa asuntojen pysymisen asutettuina, hyvässä kunnossa, ihmiset saisivat säilyttää kotinsa mahdollisimman pitkään, koska asumisessa meillä tulevat myös ikääntymisen kysymykset vastaan, Ojankoski selosti.

– Malli, mitä tässä esitetään helpottaisi asunto-osakeyhtiöiden lainansaantia ja tekisi lainoista edullisempia. Näen, että tämän ehdotuksen valmistelu voi ministeriössä alkaa. Se vaatii toteutuakseen lakimuutoksen, joten voi mennä jonkin aikaa ennen kuin esitys toteutuu. Täytetakaus tulisi nykyisen perusparannuslainan rinnalle ja siksi haluan vielä kuulla kokemuksia kokonaisuudesta, asuntoministeri Pia Viitanen lupasi.

Neuvotteleva virkamies Armi Liinamaa valtiovarainministeriöstä ei osannut arvioida, miten suuresta summasta puhuttaisiin.

– Työryhmä lähti esityksessään siitä, että täytetakaus tulisi nykyisille asunto-osakeyhtiöille osoitettujen perusparannuslainojen sijaan ja niitä on muistaakseni myönnetty 4 000 -10 000 asunnon perusparantamiseen. Viime kädessähän tämä on budjettipäätös, Liinamaa vielä mainitsi.

Kokonaissuunnitelmia lähiöihin

Remonttiryhmän esityksen mukaan tarvitaan myös konkreettisia keinoja, joilla lähiötalojen lisä- ja täydennysrakentamista voitaisiin edistää. Tässä kohdin Remonttiryhmä vetoaa nimenomaan kuntiin, että niiden pitää laatia lähiöstrategioita, joissa huomioidaan lisä- ja täydennysrakentamisen mahdollisuudet. Lisäksi tarvitaan taloudellista tukea.

Avainasiana on lähiöstrategian laatiminen, jossa huomioidaan kokonaisuuksia, pyritään kehittämään olemassa olevia alueita ja turvaamaan palveluita ja ympäristöä.

Arvonnousu taloyhtiön hyödyksi

Vanhojen alueiden lisä- ja täydennysrakentaminen koetaan hankalaksi varsinkin pysäköintinormien ja taloudellisten reunaehtojen vuoksi, mutta Ojankosken mukaan myös ennakkoluulojen ja tiedonpuutteen vuoksi.

– Yksi keskeinen seikka on, että asukkaat eivät ole kokeneet täydennysrakentamisesta olleen heille mitään isompaa hyötyä. Se liittyy siihen, että  tällä hetkellä kunnat leikkaavat lisärakentamisoikeudesta tulevan arvonnousun itselleen. Se vie taloyhtiöiltä taloudellista kannustetta toteuttaa tulevia muutoksia, jotka olisivat varmasti alueen kannalta hyviä pitkällä aikavälillä. Siksi ehdotamme, että kuntien pitäisi jättää perimättä lisärakentamisoikeudesta syntyvää arvonnousu, jotta taloyhtiöt voisivat käyttää sen kiinteistöjen ylläpitämiseen ja energiatehokkuuden parantamiseen ja korjaamiseen, Ojankoski evästi.

Remonttiryhmän mielestä kuntien on syytä joustavoittaa lisärakentamisen päätöksentekoa, esimerkiksi luoda poikkeamismenettely tai viranomaispäätösmenettelyn kaavanmuutosmenettelyn sijaan.

Kun kunta ei haali lisärakentamisoikeudesta koituvaa  arvonnousua itselleen, Remonttiryhmä esittää sille porkkanaksi  infra-avustuksia, jotka suunnattaisiin entistä voimakkaammin olemassa oleville alueille.

– Kasvukeskuksissa syntyy uusia asuinalueita ja valtio on tarjonnut niiden avaamiseen infra-avustusta. Nyt me esitämme, että ne tultaisiin suuntaamaan pääsääntöisesti vanhoille alueille, Ojankoski mainitsi täydentämisrakentamisen ja tiivistämisen edistämisen keinona.

Lisä- ja täydennysrakentamisen avullahan myös olemassa oleva infra saadaan tehokkaammin hyödyksi.

Remonttiryhmän loppuraportti löytyy täältä:

Teksti Riina Takala. Artikkeli julkaistaan huhtikuussa ilmestyvässä Kiinteistöpostissa 4/2014.