Miten varmistaa, että taloyhtiön julkisivujen ja/tai parvekkeiden korjaushankkeen pohjaksi tilattava betonirakenteisiin pureutuva kuntotutkimus tuottaa remontin onnistumisen kannalta oleellisimmat lähtökuntotiedot ja oikeassa laajuudessa? Että tekijöiden osaamiseen ja vastuullisuuteen voi luottaa? Kuntotutkimuksen tilaamisen tueksi laadittu ohje löytyy yhtä läheltä kuin lähin aparaatti, jolla saa yhteyden nettiin.
Toimiva ohje on tiivis ja selkeä, silti kattava. Se syntyy vain, jos sen laatija itse tuntee asian ytimiä myöten. Toisaalta hänen on tiedettävä myös, minkälaisissa tilanteissa oleville lukijoille ohjeet tulevat, huomioitava niin ikään lukijakunnan mahdollinen pohjatietojen kirjo.
Vahanen Oy:n palveluvastaava DI Matti Herranen on tullut tutuksi näiden seikkojen suhteen. Kokemuksesta hän voi kertoa, että se ei ole yksinkertaista, eikä nopeasti tehtävissä. Nyt urakka on hoidettu työryhmänä, Herranen sitten hionut ohjeen kirjalliseen muotoon osana Aalto-yliopistossa 2012 tehtyä diplomityötään.
Ohjeen on tarkoitus toimia tukena kiinteistöjen elinkaarien lisäämisessä ja arvojen säilymisessä.
Paksun kirjan selaamisen sijaan suoraan tilaajan ohjeeseen
Kuntotutkimusohjekirjan BY 42:n 160 sivua tihkuvat tiukkaa ja ennen kaikkea tärkeää tietoa, myös ei-ammattilaisille. Kuten betonisin julkisivuin ja/tai parvekkein varustettujen kiinteistöjen omistajille koko kirjossaan. Ja heitähän riittää.
Betonitalojensa hyvinvointia seuraavissa asunto-osakeyhtiöiden osakkaista ja hallitusten jäsenistä monelle kokonainen kirja kuntotutkimuksesta voi olla liian iso pala haukattavaksi, eikä kaikilla noin vain saatavissakaan. Silti heillä mahdollisina tutkimuksen tilaajina ja maksajina on hyvä olla asiasta tietoa.
Perustasoisesti, laajasti tai rajaten ja eritellen
Kuntotutkimuksissa tilauskannassa kohteina tuttua ovat tavanomaisimmat tyyppikerrostalot, juuri ne, joihin Tilaajan ohje soveltuu määritelmällisesti parhaiten.
Vuonna 1976 betonille tulivat voimaan pakkaskestävyysvaatimukset (BY 9 Betonin säilyvyys). Vaikka 1990-luvulle mennessä betonien laatu sen suhteessa oli jo parantunut ja silloin noussut rakennuskanta on yleisesti ottaen parempaa, yksittäisistä kohteista on edelleen tullut ilmi jotain laatuvikoja.
Monista 60-70- luvun kerrostaloista jo alun perien julkisivuelementeiltään heikkolaatuisimmista, sittemmin myös huonosti hoidetuista, betoniverhouksia on poistettu kokonaankin. Parempilaatuisillakin luonnollinen, suunniteltu käyttöikä alkaa olla lopussa, uudistamisen tarvetta tulossa. Osassa 60- ja 70-luvun alun elementtikerrostaloista ollaan tulossa jo toiseen korjauskierrokseen.
– Ensimmäinen korjaus on saatettu tehdä 90-luvun alkupuolella kevyemmin, ihan perustellustikin, sen ajan tietämyksen pohjalta. Käyttöikää on saatu pidennettyä 15 – 20 vuodella. Sekin aika alkaa taas olla täynnä. Korjaustarve on suuri.
Kaikki vauriot eivät näy päälle päin
Läheskään aina kohteen betonirakenteiden moniongelmaisuus ja vaurioiden määrä ei näy päällepäin. Niissäkin tapauksissa voi olla perusteltua ulottaa syvemmälle.
– Tietysti taloyhtiöiden kannalta parasta on, että mitään dramaattista ei löydy. Valitettavaa kyllä, aika paljon aika paljon löydöksiä tulee vastaan.
Hyvä onkin, että viat löydetään, jos niitä kerran on – vaurioihin päästään käsiksi.
Tilaajan on siis voitavat luottaa kuntotutkimuksen laajuuteen ja näytemääriin. Se toteamus sysäsi esiin ajatuksen, että heille oli luotava työkalu, johon turvaten he voisivat päätellä edes vähimmäiskriteerit, joiden mukaan tilata ja kilpailuttaa kuntotutkimusurakat.
Kuntotutkimukset jaoteltiin laadullisesti kolmeen luokkaan, joista kullekin on tarjouspyynnön liitelomakkeessa (lomake 2) määritelty, mitkä on tutkittava ja minkälaisina määrinä. Niistä keveinkin, perustutkimus (P), antaa Herrasen mukaan suuressa osassa oikeita suuntaviivoja betonirakenteen lähtökunnosta.
– Jos tilaaja edellyttää edes sitä, törkeitä rimanalituksia ei voi tulla!
Laajassa kuntotutkimuksessa (L) laajennetaan perustutkimuksen sisältöä joka osa-alueella ja näytemäärät, havainnot ja tarkastelun yksityiskohtaisuus ovat parempia. Erikoistutkimus rajatusta ongelmasta (E) (annetaan eritellen lisä, mitä halutaan).
Palaute paikallaan, yhteiseksi eduksi
Ohjeen tekijöille ei riitä, että homma on tehty. Tuotteen vastaanotosta ja mielipiteistä mm. lomakkeiden käytettävyydestä he ovat toivoneet saavansa palautetta.
Pieniltä isännöitsijätoimistoilta ja yksittäisiltä tilaajilta palautetta ei juuri ole tullut. Isommat isännöitsijätoimistot, joissa on teknisiä isännöitsijöitä ja vuosittain teetettävänä ehkä kymmeniäkin kuntotutkimuksia asiakkailleen, ovat antaneet jonkin verran palautetta.
– Itselleni parasta palautetta on tullut käytännön kautta. Yhä useammin meille tulleissa tarjouspyynnöissä on viitattu ohjeisiin, tämän syksyn aikana ehkä jo kolmannes. Uskon pienempien ja yksittäistenkin tilaajien aikaa myöten oivaltavan, että kaikkea tietoa ei tarjouspyyntöä laatiessaan tarvitse itse kaivaa. Toki siinä vaiheessa, kun tarjoukset tulevat, heidän olisi hyvä muistaa katsoa myös, että ne ovat sisällöltään pyydettyä vastaavia. Matti Herranen kokee isännöitsijöiden olevan avainasemassa.
– Vähintäänkin heidän kauttaan tietoisuuden kuntotutkimuksien luotettavuuden merkityksestä soisi juurtuvan taloyhtiöihin.
Tilaajan ohjeen voit ladata oheisesta linkistä: default/www/julkaisut/by_42_tilaajan_ohje/%E2%80%8E
Julkaisuna Betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus BY 42 ilmestyi vuonna 2002.Sen Vuonna 2013 uusitussa painoksessa viitataan tilaajan ohjeeseen ja todetaan sen ’virallinen’ asema sekä kerrotaan, mistä sen löytää.
