Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.
*******************************************************************************************************
”Olen usein hallitukselle ja myös varsinaiselle yhtiökokoukselle esittänyt, että talomme (perinteinen, kaukolämmitteinen 1974 valmistunut, 40- huoneiston, 4-kerroksinen kerrostalo) osalta suoritettaisiin asiantuntijoiden suorittama kuntoarvio.
Esitys on kaatunut arvion hintaan 4 000-5 000 euroa ja hallituksen muutamien jäsenten omaan arvioon talomme kunnosta. Osakkaina on valtaosa eläkeläisiä, joten asiassa ”raha” ratkaisee. Isännöitsijän suhtautuminen asiaan on myös ollut vaisua (= hallitusta myötäilevää). Julkisivuremonttia lukuun ottamatta talossa ei ole tehty suuria korjauksia tai uudistuksia. Talotekniikan tekninen käyttöikä on valtaosin jo reippaasti ylittynyt, joten asiantuntijoiden käyttö olisi mielestäni vihdoin järkevää ja tarkoituksenmukaista.
Jos vaikkapa vanha käyttövesiputkisto ”pettää” kohteessa, jossa ammattilainen olisi huomannut välittömän korjaustarpeen – olisiko taloyhtiön hallitus keskeisessä (taloudellisessa) vastuussa huolimattomuudestaan yhteisen kiinteistömme hoidosta?”
Yleisesti ottaen on todettava asiaan liittyen, että hallituksen yleisenä tehtävänä on huolehtia yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen pidon asianmukaisesta järjestämisestä sekä huolellisesti toimien edistettävä taloyhtiön etua. Lisäksi hallitus antaa vuosittain yhtiökokoukselle kirjallisen selvityksen yhtiön tulevista kunnossapitotarpeista, ja tällä ilmoituksen antamisella asunto-osakeyhtiölaissa on haluttu korostaa rakennusten ja kiinteistöjen kunnon seurantaa, hoidon suunnitelmallisuutta sekä mahdollistaa osakkeenomistajien tiedonsaanti mahdollisesti tulevista korjauksista.
Laissa ei kuitenkaan ole tarkempia määräyksiä tämän vuosittaisen selvityksen laatimistavasta, eikä selvitys luonnollisestikaan tarkoita sitä, että se sisältäisi hallituksen ehdotuksia kunnossapitotoimista päättämiseksi. Laki ei myöskään aseta hallitukselle mitään suoranaista velvollisuutta kuntokartoituksen teettämiseen esimerkiksi ulkopuolisella rakennusalan konsulttitoimistolla tai että vuosittaisen selvityksen tulisi perustua tällaiseen kuntokartoitukseen. Todettakoon, että kartoituksen hankkimisesta päättäminen ei ole isännöitsijän asia, vaikka käytännössä isännöitsijä sen sitten tehdyn päätöksen mukaisesti todellisuudessa tilaisikin.
Ilmeisesti varsinainen yhtiökokous on myös käsitellyt kuntoarvion hankkimista, mutta ei ole sitä hyväksynyt, vaikka kysyjä on sitä esittänyt, joten tämän perusteella hallitukselle ei ole tullut toimintavelvoitetta. Yksittäinen osakas ei puolestaan pelkästään järkevyys- ja tarkoituksenmukaisuusperusteilla voi esimerkiksi tilata kuntotarkastusta taloyhtiön rakennuksille tehtäväksi.
Koska hallitus on kuitenkin velvollinen hoitamaan kaikki vastuulleen kuuluvat asiat huolellisesti, saattaa joissakin tapauksissa, erityisesti vanhojen rakennusten osalta, olla kiinteistöjen ja rakennusten kunnon seuraamiseksi ja selvittämiseksi syytä tehdä perusteellinenkin kuntokartoitus. Tätä voidaan pitää myös suositeltavana ainakin, jos halutaan pyrkiä välttämään vahinkoja tai kallista riitelyä oikeudenkäynnissä mahdollisesta korvausvastuusta.
Kysyjän mainitsema hallituksen vahingonkorvausvastuu saattaa tulla kysymykseen, mutta on korostettava, että vahingonkorvausvastuun toteutuminen on aina yksittäistapauksellista harkintaa. Vahingonkorvauskysymystä harkittaessa on arvioitava hallituksen ja sen jäsenten toimintaa heille uskottujen tai määrättyjen yhtiötehtävien hoitamisessa. Ovatko hallituksen jäsenet toimineet huolellisesti? Tämä arviointi tehdään objektiivista lähtökohdista, ei siis johdon jäsenen omien kykyjen perusteella. Johdon jäsenen on toimittava niin huolellisesti kuin huolellinen henkilö yleensä toimisi vastaavissa olosuhteissa.
Asunto-osakeyhtiölaki ei edellytä hallituksen jäseneltä rakennusteknistä asiantuntemusta, ja tästä voidaan päätellä, että mittapuuna huolellisuutta arvioitaessa ei ole käytettävä ammattilaisen havainnointikykyä tai osaamisen tasoa. Jos on toimittu huolellisesti, ei vahingonkorvausvastuukaan tule kysymykseen.
Toiseksi vahingonkorvaus vaatii luonnollisesti perusteekseen myös vahinkoa.
Tämän vahinkotapahtuman jälkeen on kolmanneksi arvioitava näitä kahta edellä mainittua seikkaa, että onko vahinko syntynyt siitä huolimattomuudesta, johon vastuuvelvollinen on syyllistynyt. Eli on löydettävä syy-yhteys toiminnan ja vahingon välillä, mikä tässä saattaisi olla sen arvioimista, että johtuiko vahinko siitä, että hallitus ei ole toiminut kuntokartoituksen hankkimiseksi. Tämän lisäksi vahinkoa kärsineen on selvitettävä vahingon määrä.
Voidaankin edellä olevaan perustuen todeta, että pelkästään teoreettisen käyttöiän ylittyminen yhtiötekniikassa ja vahingon aiheutuminen tämän tekniikan osalta tämän ajan jälkeen, ei johda automaattisesti yhtiön hallituksen vahingonkorvausvastuuseen sillä perusteella, että hallitus ei ole kuntoarviota ulkopuoliselta rakennusalan konsultilta hankkinut tai pyrkinyt hankkimaan. Mutta vastuu saattaa lähentyä hallituksen jäseniä sitä mukaa, kun asiassa tulee esille seikkoja, joiden perusteella näiden pitäisi tai olisi pitänyt toimia.
On muistettava, että lähtökohtaisesti yhtiö vastaa lain mukaisella kunnossapitovastuunsa perusteella perusjärjestelmien remontoinnista. Ja lisäksi se, että viimekädessä yhtiökokous päättää remontoinnin tekemisestä ja sen ajankohdasta, jollei kysymyksessä ole sellainen äkillinen vahinko, joka vaatii välittömiä toimenpiteitä.
Lakipostia julkaistu marraskuussa ilmestyvässä Kiinteistöpostissa 8/2013