Kunnossapitokustannukset – jako ja hyvitykset

Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.

Tällä kerralla pohdimme kysymystä kunnossapitokustannusten jaosta ja mahdollisista takautuvista hyvityksistä. Lähtökohtaisena ongelmanasetteluna on se, että kylpyhuoneen lattiakaivo on vuotanut sillä seurauksella, että koko kylpyhuoneen rakenteisiin on päätynyt kosteutta.

Taloyhtiössä on ollut pitkään käytäntönä, että taloyhtiö maksaa tällaisen remontin vesieristeeseen asti ja osakas huolehtii pintamateriaaleista ja niiden kustannuksista. Kylpyhuone on laatoitettu.

Taloyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Lain olettamasäännön mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa toteuttamansa tai vastuulleen hyväksymänsä osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet sekä perusjärjestelmät (kuten vesi-, viemäri- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät). Yhtiöjärjestyksen määräyksellä voidaan poiketa tästä olettamasäännöstä.

Nyt yhtiön omaksumaa käytäntöä ei ilmeisesti ole kirjattu lainkaan yhtiöjärjestykseen. Jos yhtiö on yhtiökokouksessa esimerkiksi periaatepäätöksenä kokouksessa virinneen keskustelun pohjalta päättänyt, että tätä käytäntöä noudatetaan, niin tällainen päätös ei ainakaan sido mahdollisia myöhempiä osakkeenomistajia tai päätökseen osallistumattomia osakkeenomistajia.

Yhtiön hallitus tai isännöitsijä ei muutoinkaan voi yksipuolisesti päättää ja ilmoittaa, että tämä on yhtiön korjauskustannustapa. Osakkaalla on siten oikeus vaatia, että taloyhtiö maksaa myös pintojen kunnostuksen alkuperäiseen tasoon ja yhtiöllä on velvollisuus näin menetellä.

Yhtiö velvollinen ennallistamaan

Lain lähtökohta on, että esimerkiksi vesieristekorjauksen yhteydessä yhtiö on velvollinen ennallistamaan myös osakkaan vastuulla olevat pinnat alkuperäiseen tai yhtiön muuten omaksumaan tasoon ja yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Kunnostustyön edellyttämän laattojen poistamisen ja asentamisen maksaa siis yhtiö.

Jos osakas haluaa perustasoa paremman laatoituksen, on tästä sovittava yhtiön kanssa erikseen, koska yhtiö vastaa laattamateriaalikustannuksista enintään vain perustasoa vastaavalta osaltaan.

Ilmoitettava viivytyksettä esimerkiksi vesivuodosta

On syytä muistuttaa, että osakkeenomistajan on viivytyksettä ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Jos osakas laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa, laiminlyönnistä voi seurata vahingonkorvausvastuu sellaisten vikojen korjaamisesta aiheutuvien kustannuksien osalta, jotka olisi voitu välttää, jos osakas olisi ajoissa ilmoittanut vioista yhtiölle.

Yhdenvertaisuusperiaatetta noudattaen

Jos tämän osakkaan kohdalla yhtiö toimiikin lain mukaan ja korvaa kustannukset, mikä on niiden osakkaiden asema, jotka ovat aikaisemmin vastaavista remonteista itse maksaneet kulut vesieristeestä ylöspäin? Jos osakas on itse suostunut kustannukset maksamaan, on tätä pidettävä yhtiön ja osakkaan välisenä sopimuksena, eikä osakkaalla ole oikeutta takautuvasti vaatia yhtiötä kustantamaan omaa remonttiaan. Se, että osakas ei ehkä ole tiennyt tai osannut vaatia kustannuksia, ei pääsääntöisesti ole peruste arvioida asiaa toisin.

Se, että yhtiö nyt tässä tapauksessa maksaisikin sen, mitä sen lain mukaan kuuluu, ei tee tästä asiasta myöskään yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista ja siten kiellettyä. Yhtiön noudattama käytäntö ei aja lainsäädännön ohi.

Lisäksi on todettava, että yhdenvertaisuusperiaatetta vastaan ei käy sekään, että yhtiö on noudattanut kyseistä korvausmallia, jos se osakas, jonka asiasta ja edusta on kulloinkin ollut kysymys, on siihen suostunut ja yhtiön menettelyn vähintäänkin tosiasiallisesti hyväksynyt. Yhdenvertaisuutta voitaisiin loukata siten, että kaikki haluaisivat korvauksen, mutta korvaus annetaan vain osalle osakkaista.

Artikkeli on julkaistu Lakipostia-palstalla elokuussa  ilmestyneessä Kiinteistöposti Pääkaupunkiseutu Extrassa 6/2013.