Kosteusvaurion ja epäillyn homehaitan selvittämisprosessi taloyhtiössä

Rivitaloyhtiössä asuva osakas kärsii huonon sisäilman aiheuttamista oireista (pääsärky, hengitystiehyeiden, silmien ja ihon oireet). Hän epäilee kosteusvauriosta syntynyttä homehaittaa ja valittaa asiasta isännöitsijälle ja hallitukselle.
Isännöitsijä ei puutu tilanteeseen ja hallitus vähättelee. Osakas ei saa hallitusta selvittämään rakenteita ja päättää teettää itse kuntotutkimuksen. Siinä todetaan, että salaojitus on virheellinen ja huoneiston alapohjaan syntynyt kosteusvaurio.
Hallitus on edelleen sitä mieltä, että mitään vikaa ei ole – teettää kuitenkin oman tutkimuksen, jonka tuloksena ei löydetä syytä osakkaan oireiluun, eikä perustetta kosteusvaurioväitteisiin. Tyypillinen tilanne, mihin osakkaat ja asukkaat usein joutuvat.

1) Mitä neuvoisitte osakasta tekemään? Vastaajana Espoon seudun ympäristöterveydestä 1. kaupungineläinlääkäri ja valvontayksikön päällikkö Kaisa Hemminki.
– Asukkaan ottaessa yhteyttä (meihin) kuntansa terveydensuojeluviranomaiseen, keskustelisimme tilanteesta sekä asunnon terveyshaitan selvittämisperiaatteista ja pyytäisimme asukkaalta asuntoa ja kiinteistöä koskevat tiedot (mielellään asunnontarkastuspyyntö -lomakkeelle). Ottaisimme asian vireille. Vireille otosta ilmoitamme aina myös asunto-osakeyhtiöllle.
– Riita-asiassa yleensä aina tehdään myös tarkastus, jossa arvioidaan, esiintyykö asunnossa mahdollisesti terveyshaittaa. (Tarkastuspöytäkirja. Johtopäätöksistä riippuen taloyhtiölle kehotus / selvityspyyntö määräaikaan mennessä. Tarvittaessa TSL:iin perustuva määräys)

2) Terveystarkastajan tehtäviin kuuluu valvoa asuntojen terveellisyyttä. Minkälaisissa tapauksissa (siis syitä on, että) teette tarkastuksia?
– Kun epäillään asunnossa esiintyvän terveyshaittaa, joka voi olla aiheutunut asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, pölyn, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden puutteista, rakenteellisista vaurioista tai virheistä. Eniten käsittelyyn tulee home-/kosteusvarioista johtuvia riitatapauksia.

3) Miten tarkastus tehdään (esimerkissä kosteusvaurio – homeongelma)? Minkälaisia asioita siinä käydään läpi ja tehdäänkö mittauksia tai erityisiä tutkimuksia?
– Asian vaatiessa terveydensuojeluviranomainen tekee asuintiloihin asunnontarkastuksen, jossa tehdään ensimmäisellä käynnillä pääasiassa aistinvaraisia havaintoja. Esimerkiksi kosteusvaurio epäilyissä rakenteita tarkastellaan pintoja rikkomattomin menetelmin pintakosteusmittarin avulla. Rakenteita tarkastellaan mahdollisten vauriojälkien osalta.
– Jos epäilyjä kosteusvaurioista tarkastuksen perusteella löytyy, voi terveydensuojeluviranomainen ottaa kantaa asunnon mahdolliseen terveyshaittaepäilyyn. Jos tarkastaja epäilee asunnossa olevan terveyshaitan, velvoitetaan kiinteistön edustaja selvittämään mahdollista terveyshaitan aiheuttajan riittävässä laajuudessa ja joko korjaamaan taikka poistamaan terveyshaitan.
– Kosteusvaurion ollessa kyseessä velvoitetaan mm. kaikki vaurioituneet materiaalit korjaamaan/ uusimaan.
– Osakkaan ja taloyhtiön teettämät tutkimukset otetaan huomioon, mutta terveydensuojeluviranomainen antaa lausunnon tarkastuksella tehtyjen havaintojen ja saatujen tietojen perusteella.

4) Jos tarkastuksessa tutkitustikin todetaan, että kosteusvaurio on ilmeinen, syntyy raportti tai pöytäkirja. Pöytäkirjassa esitetään toimenpiteet, mutta kenelle ne osoitetaan? Siis jos on kyse taloyhtiön vastuulle kuuluvista rakenteista, joissa vika ja vaurio havaitaan – meneekö ”korjauskehotus” taloyhtiölle ja sen edustajalle? Tai jos osakkeenomistajan vastuulle kuuluvissa rakenteissa, niin silloin osakkaalle – vai miten?
– Jos on kyse taloyhtiön vastuulle kuuluvista rakenteista, terveydensuojeluviranomaisen korjauskehotus menee taloyhtiölle. Taloyhtiö voi joissakin tapauksissa velvoittaa osakkaan maksamaan korjaukset, mutta vastuunjakokysymyksiin ei terveydensuojeluviranomainen ota kantaa.

5) Onko terveystarkastajalla mahdollisuus sanktioida jotenkin, ellei taloyhtiö ryhdy korjauksiin – siis silloin kun vaurio on yhtiön vastuulla olevissa rakenteissa?
– Terveydensuojeluviromaisella on mahdollisuus sanktioida taloyhtiötä, ellei se ala kohtuullisessa ajassa tarvittaviin selvityksiin ja korjauksiin tilanteessa. Viimekädessä voidaan taloyhtiölle määrätä uhkasakko, ellei se ala riittäviin toimenpiteisiin.

6) Maksaako tarkastus ja maksaako sen tässä tapauksessa taloyhtiö vai osakas itse?
– Ensimmäinen viranomaisen suorittama asunnontarkastus on Espoon seudun ympäristöterveydessä maksuton. Tämän jälkeen tehtävät tarkastukset laskutetaan harkinnanvaraisesti. Pääsääntöisesti tällaiset lisätarkastukset laskutetaan taloyhtiöltä taikka kiinteistönomistajalta.
– Jotkin mittaukset saattavat olla maksullisia ja näistä peritään kaupungin taksan mukainen maksu.
– Taloyhtiö voi joissakin tapauksissa velvoittaa osakkaan maksamaan tutkimukset, mutta terveydensuojeluviranomainen ei ota kantaa vastuunjakokysymyksiin.

7) Kuinka paljon tällaisia tarkastuksia tehdään vuosittain? Onko niiden määrä noussut viime aikoina tai viime vuosina (verrattuna 90-lukuun, jolloin puhuttiin homehysteriasta)?
– Nykyisin teemme noin 120 tarkastusta vuodessa. Ensin pyrimme hoitamaan asian neuvonnalla /ottamalla yhteyttä asunto-osakeyhtiön isännöitsijään.
– Valtaosa asunto-osakeyhtiöitä isännöivistä isännöitsijöistä on nykyisin tietoisia vastuustaan ja velvoitteistaan ja ryhtyvät toimenpiteisiin konsultaatioiden jälkeen.
– 1990-luvulla, jolloin vallitsi ”homehysteria”, tarkastuksia tehtiin huomattavasti, ehkä 5 kertaa enemmän kuin nykyisin. Asunto-osakeyhtiöillä ei useinkaan ollut tilanteisiin toimintamallia. Myös terveydensuojeluviranomaisille asia tuli tavallaan ”yllättävänä ryöppynä”.

8) Osakas tai asukas voi kutsua terveystarkastajan. Tuleeko paljon kutsuja isännöitsijöiltä? Eli onko tyypillisempää, että kutsun esittää osakas tai asukas itse isännöitsijän sijaan?
– Pääsääntöisesti vireilleotto on aina asukas- ja asuntokohtainen. Yhteydenottoja tulee jonkin verran osakkailta ja isännöitsijältä tai muulta taloyhtiön edustajalta, mutta harvoin ne johtavat tarkastukseen.

9) Lähtökohtaisestihan vaurion / vian etsimisen pitäisi lähteä taloyhtiöstä ja sen edustajasta käsin. Mitä neuvoja tai vinkkejä antaisitte isännöitsijöille, miten heidän kannattaisi toimia tällaisissa ”epäilytilanteissa” – siis ennen kuin esimerkiksi terveystarkastaja tarvitaan apuun selvittämään ongelmaa?
– Käydä kohteessa ja tarkistaa asunnon perustekniikka, mm. toimiiko ilmanvaihto normaalisti ja onko se riittävä ja tasapainossa sekä ovatko suodattimet puhtaat. Lisäksi katsoa, onko rakenteissa näkyviä jälkiä kosteudesta tai viitteitä esimerkiksi epäpuhtaista ilmavuodoista rakenteissa. Ylä- ja alapohjan tuuletuksen ja kunnon säännöllinen tarkastaminen. Selvittää, ovatko asunnon riskirakenteet kunnossa. Kylpyhuoneen pintakosteuksien kartoitus.

Asunnontarkastuspyyntölomake ja -ohje asunnon terveyshaitan selvittämisestä löytyvät osoitteesta:

Miten on asian laita -palstalla julkaistut kysymykset ja vastaukset joulukuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Professional 10/2015