Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä. Tällä kertaa pohdimme seuraavaa kysymystä:
Taustaa: As Oy teetti vuonna 2011 ns. 10-vuotistarkastusta varten kosteusmittauksen ja kuntokartoituksen muun ohella kaikissa osakashallinnassa olevissa tiloissa. Mittauksen tuloksena yhden huoneiston kylpyhuoneessa todettiin vuoden normaalista poikkeavia kosteusarvoja ja muutamia kopolaattoja lattiassa. Tarkastuksen suorittaja suositti jatkotutkimuksia asiassa eli rakenteiden avaamista.
Tarkastusraportti saatettiin sekä yhtiön että osakkaiden tietoon. Osakas tiedusteli useaan kertaan isännöitsijältä yhtiön toimenpiteitä kosteuden ja kopolaattojen suhteen aina siitä lähtien, kun tarkastustuloksista oli saatu tieto toukokuussa 2011.
Viimein tammikuussa 2012 isännöitsijä ilmoitti, että yhtiö ei osallistu korjauskustannuksiin ja että kysymyksessä on tasonnostoremontti. Tätä ennen isännöitsijä oli ilmoittanut, että osakkaan pitää hoitaa asia suoraan rakentajaurakoitsijan kanssa, jolla on vastuu rakenteista 10 vuotta kohteen luovuttamisen jälkeen ja tämä vastuuaika ei ollut kulunut loppuun. Urakoitsija kielsi vastuunsa.
Tämän jälkeen osakas ilmoitti isännöitsijälle, että osakas remontoi kylpyhuoneen itse, koska yhtiö ei korjaukseen osallistu, teki remontti-ilmoituksen yhtiölle ja yhtiö asetti työlle valvojan.
Kun rakenteet sitten avattiin helmikuussa 2012, todettiin kyseisen huoneiston kylpyhuoneessa betonilattialaatassa kosteusvaurio. Remontti valmistui huhti-toukokuun vaihteessa 2012. Osakas esitti määrällisesti yksilöidyn korvausvaatimuksensa yhtiölle syyskuussa 2012. Yhtiöjärjestyksessä ei ollut määräyksiä kunnossapitovastuun jakautumisesta ja yhteydenpito on suoritettu sähköpostitse.
Juridinen kannanotto
Kysymyksessä on selkeästi vaurion osalta yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva asia, joista yhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n yhtiön kunnossapitovastuun mukaisesti.
Lisäksi jos yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien töiden suorittamiseksi on tarpeen kohdistaa toimia myös osakasvastuulle kuuluviin kohteisiin, on yhtiön vastattava kustannuksellaan myös näistä osakasvastuukohteista. Tämä tarkoittaa esimerkiksi laatoituksen poistamisen yhteydessä vastaavantasoisen laatoituksen asentamista paikalleen yhtiön vastatessa myös laattojen hankkimis- ja asennuskustannuksista.
Osakas on sähköpostitse huomauttanut yhtiötä vauriosta ja tiedustellut toimenpiteitä jo toukokuussa 2011. Sähköposti katsotaan kirjalliseksi ilmoitukseksi ja muutoinkin osapuolten kesken on katsottu tämä kommunikaatiomuoto oikeaksi, koska sitä on molemmin puolin käytetty.
Merkittävää asiassa on se, että ongelma on ollut yhtiön tiedossa toukokuussa 2011 – siitä lähtien kun on tehty koko taloyhtiössä olevien huoneistojen osalta ns. 10-vuotistarkastus.
Yhtiö on ollut kyseisen tarkastuksen tilaaja ja tähän tarkastukseen perustuu myös osakkaan tiedustelu. Yhtiöllä on siten ollut jo tuolloin riittävällä tarkkuudella tieto huoneistossa olevasta viasta. Yhtiöllä on nähdäkseni ollut myös tällä perusteella omatoiminenkin velvollisuus toimia viivytyksettä virheen suhteen, ilman osakkaan ilmoitusta.
Tiedot ovat menneet/tulleet yhtiön tietoon, kun raportit ja kirjelmät ovat saapuneet yhtiön edustajalle eli esimerkiksi isännöitsijälle (AsOyL 4:7 ja 7:26).
Yhtiö on kieltäytynyt suorittamasta kunnossapitotyötä ilmoittamalla isännöitsijän toimesta tammikuussa 2012 sähköpostitse osakkaalle, että yhtiö ei osallistu korjauskustannuksiin. Myös ajan kuluminen siitä lukien, kun yhtiö on saanut virheestä tiedon, osoittaa yhtiön kantaa siitä, että se ei ota suoritettavakseen kunnossapitotyötä ja myös yhtiön passiivisuutta asiassa.
Yhtiö ei ole ryhtynyt riittäviin toimiin – itse asiassa toimiin ollenkaan – siitä kieltäytyen. Siten osakkaalle on syntynyt suoraan lakiin perustuva oikeus teettää yhtiön kustannuksella yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö eli perimmiltään kosteuden poistaminen rakenteista ja tämän mahdollistavat ja vaatimat toimenpiteet töineen ja tarvikkeineen.
Asiasta on tullut AsOyL 4:4:n mukainen asia. Kosteuden poistamiseen yhtiön on myös oikeuskirjallisuuden mukaan ryhdyttävä heti. Rakenteissa olevan kosteuden on katsottava olevan lain määrittämä vähäistä suurempi haitta.
Osakas on lisäksi tehnyt ilmoituksen tehtävästä kunnossapitotyöstä yhtiölle ja yhtiö on asettanut työlle valvojan ja siten yhtiölle on varattu tilaisuus seurata ja puuttua tehtävään korjaustyöhön.
Jos osakas suorittaa osakashallinnassa olevissa tiloissa yhtiölle kuuluvia korjauksia menetellen tätä ennen AsOyL 4 luvun 4 §:n 2 momentissa vaaditulla tavalla, on osakkaalla oikeus AsOyL 4 luvun 4 §:n 3 momentin nojalla suoraan lakiin perustuva oikeus saada yhtiöltä korvaus kuluistaan.
Tästä seikasta ei siis tarvitse edes tehdä mitään erillistä ilmoitusta, että kuluja tullaan vaatimaan. Osakas on tässä asiassa esittänyt yhtiölle rahallisen korvausvaateensa syyskuussa 2012. AsOyL ei myöskään aseta mitään reklamaatioaikaa rahallisen vaatimuksen esittämiselle. AsOyL 4:8 on vain asetettu osakkaalle ilmoitusvelvoite osakehuoneiston viasta tai puutteesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Nyt tällainen ilmoitus on tehty, kuten edellä on jo todettu.
Jotta asioita ei sekoitettaisi, niin mainittakoon, että nyt kysymyksessä ei ole esimerkiksi asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentin mukainen kaupanvastuutilanne, jossa ostajan erityinen virheilmoitus ja siihen perustuvat vaatimukset on esitettävä kohtuullisessa ajassa myyjälle.
AsOyL ei tällaista velvoitetta osakkaalle aseta suhteessa yhtiöön, vaan päinvastoin AsOyL asettaa yhtiölle toimimisvelvoitteen tiedon korjaustarpeesta saatuaan. Mitään reklamaatioaikaa tai vetoamisaikaa rahallisesta korvauksesta ei AsOyL tässä suhteessa määrää. Laki saatavien vanhentumisesta asettaa korvaussaatavalle vanhenemisajan, joka lyhimmilläänkin on kolme vuotta. Siten osakas ei ole menettäneet oikeuttaan korvauksen saamiselle yhtiöltä.
Mikäli kysymys ei ole tasonnostoremontista, yhtiön korvattava kakki korjauskustannukset osakkaalle. Jos taas teetetään huoneiston tasoa nostava remontti, jollaiseksi asia helposti muodostuu, on yhtiö vapaa vastuusta vain tämän perustason ylittävältä kustannuksen osalta.
Lopuksi nostan vielä esille ns. grynderivastuun. Tämä vastuu on voimassa 10 vuotta, mutta on todettava, että tämä vastuumuoto on olemassa vain oikeuskäytännön sanelemana vastuumuotona ja mitään erityistä lain säännöstä tähän vastuuseen ei ole olemassa.
As Oy:n ja osakkaan kannalta lähden siitä tulkinnasta, että osakkaan tehtävänä ei ole käydä neuvotteluja perustajaurakoitsijan kanssa yhtiön kunnossapitovastuulla olevista seikoista, vaan yhtiö on oikea taho näitä keskusteluja käymään ja saattamaan esim. edellä mainitun 10-vuotistarkastuksen yhteydessä havaitut viat grynderin tietoon ja huolehtimaan, että grynderi täyttää velvoitteensa.
Jos yhtiön toimiva johto ei sitä tee, saattaa kysymyksessä olla jopa korvausvastuun perustavasta laiminlyönnistä.
Tämä Lakipostia-palsta on julkaistu Kiinteistöpostissa joulukuu 2012