Yleistäen voidaan todeta, että remontointi on aina asunto-osakeyhtiöissä ajankohtaista, oli sitten remontoijana yhtiö itse taikka osakkeenomistaja. Paljon kyselyjä tulee edelleenkin erityisesti kosteiden tilojen vedeneristeen kustannus- ja kunnossapitojaosta.
Asiaa voitaneen lähestyä havainnollistavalla esimerkillä. Taustatietoina on käytettävissä, että eräässä vanhassa yhtiössä oli yhtiökokouksessa päätetty putkiremontista vuonna 2012. Samassa yhteydessä oli päätetty uusia kylpyhuoneiden vedeneristykset vain, mikäli niissä todettaisiin kosteusvaurioita.
Tämän jälkeen vuonna 2015 eräs osakkeenomistajapariskunta teettää hallitsemassaan osakehuoneistossa kosteiden tilojen pintaremontin. Remontin yhteydessä tiloihin tehdään luonnollisesti myös nykyisen rakennustavan edellyttämällä tavalla kosteus- ja vesieristeet. Mainituista töistä aiheutuu kaikkinensa 3.860 euron kustannukset.
Vuoden 2012 yhtiön teettämän putkiremontin yhteydessä kosteusarvot oli mitattu kaikkien huoneistojen osalta, eikä nyt puheena olevien osakkeenomistajien kylpyhuoneessa havaittu kohonneita kosteusarvoja taikka kosteuden aiheuttamia home- taikka muitakaan vaurioita, jotka olisivat edellyttäneet vedeneristyksen uusimista yhtiön päätöksen mukaisesti.
Yhtiökokous päättää osakaspariskunnan tekemän kosteiden tilojen remontin jälkeen, että osakkeenomistajan toteuttaessa remontin sellaisessa kylpyhuoneessa, jossa ei ole kohonneita kosteusarvoja, vastaa osakkeenomistaja itse remontin kaikista kustannuksista. Poikkeuksena edelliseen päätetään, että ainoastaan, mikäli vesieristeenä käytetty materiaali on käyttöikänsä (tässä 25 vuotta) päässä, maksaa asunto-osakeyhtiö vesieristyksen asennuksen töineen ja tarvikkeineen seinien ja lattiapintojen osalta.
Tällä perusteella yhtiö korvaa osakkaille 1.390 euroa.
Osakkaat kuitenkin vaativat yhtiötä korvaamaan töiden arvon ja yhtiön maksaman korvauksen välisen erotuksen 2.470 euroa, sillä perusteella, että vesieriste kuuluu yhtiön vastuulle. Nämä kustannukset aiheutuvat muun ohella olemassa olevien rakenteiden purkamisesta ja hiomisesta. Miten tilanne on ratkaistava?
Kunnossapitovastuu
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa muun ohella osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Tämä yhtiön kunnossapitovastuu pitää sisällään myös vesieristeen ja tästä seuraa se, että yhtiön tulee uusia vesieriste, mikäli vesieristeessä on vaurioita.
Nyt osapuolet pääsevät keskustelujen tuloksena yhteisymmärrykseen siitä, että kysymyksessä on lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva seikka ja samalla osapuolet toteavat, että vesieristeessä ei ole havaittu vikoja tai vaurioita, mutta vanha vesieriste ei täyttänyt nykyisen hyvän rakentamistavan mukaisia kriteerejä.
Kysymyksessä on osakkeenomistajan hallitsemassaan osakehuoneistossa teettämä kunnossapitotyö. Osakkeenomistajan on asunto-osakeyhtiölain perusteella toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu.
Käytännössä tästä seuraa se, ettei kylpyhuoneen pinnoite ole uusittavissa ilman samanaikaisesti uusittavaa vedeneristystä. Näissä tapauksissa osakkeenomistajan velvollisuutena on vastata sekä hänen omalle vastuulleen kuuluvan pinnoitteen että yhtiön vastuulle kuuluvan vesieristeen uusimisen kustannuksista.
Näin on siitä huolimatta, että yhtiön lähtökohtaiselle vastuulle kuuluva ja olemassa oleva vesieriste ei täytä nykyisen rakentamisnormiston mukaista tasoa.
Nyt yhtiö kuitenkin osallistui kustannuksiin, vaikka siihen ei olisi ollut lain säännöksen asettamana lähtökohtaista pakkoa.
Yhtiöllä ei ole velvollisuutta korjata sen vastuulla olevia rakenteita pelkästään sen vuoksi, että ne eivät vastaa uusimpia ohjenormeja. Tilanne muuttuu toiseksi, jos on olemassa näyttöä rakenteiden vioista ja vaurioista, jolloin yhtiön tulee ne korjata uusia normeja vastaaviksi.
Tässä nyt puheena olevassa tilanteessa asiaa ei muuta se, että yhtiökokous oli tehnyt jälkikäteisen päätöksen remontteihin osallistumisesta, koska se on nähdäkseni lain ja myös vallitsevan oikeuskäytännön sallima.
Voidaan ajatella, että sillä laajennettiin yhtiön vastuuta. Yhdenvertaisuusperiaatteen vuoksi sillä saattaa olla merkitystä myöhemmissä toisten osakkaiden tekemissä vastaavissa remonteissa ja niiden kustannusjaossa, mikä seikka sekä yhtiön että osakkaiden tulee pitää mielessä.
Erilaisia käytäntöjä
Asunto-osakeyhtiöissä on omaksuttu erilaisia käytäntöjä korvata vesieristeen uusiminen kylpyhuoneremonttien yhteydessä. Yhtiön vastuulle kuuluvan vesieristeen korvaamiseen liittyvät erimielisyydet ovatkin yksi yleisimmistä asunto-osakeyhtiöoikeudellisista riitaisuuksien aiheuttajista.
Vesieristeiden uusiminen on käytännössä välttämätöntä silloin, kun osakkeenomistaja vaihtaa märkätilojensa pinnoitteen. Lain lisäksi jo hyvä rakennustapa edellyttää sitä, että märkätilojen vesieriste tehdään nykyisten tasovaatimusten mukaisesti riippumatta siitä, millainen vesieriste märkätiloissa on aiemmin ollut.
Edellä kerrottu oikeusohje tarkoittaa, ettei yhtiöllä ole velvollisuutta korvata vesieristeen hankkimisesta tai asentamisesta aiheutuvia kustannuksia, mikäli vesieristeestä tai eristyksen pettämisestä ei ole aiheuttanut minkäänlaista vahinkoa tai sellaista vahingon riskiä, joka voitaisiin osoittaa esimerkiksi kohonneilla kosteusarvoilla.
Näin myös silloin, vaikka osakkeenomistajan tehdessä märkätilojen korjaustöitä vanha vesieristys, kuten pikimatto, saattaa olla pintabetonivalun alla, mutta nykymääräysten mukaan eristeen tulee olla kaakelien alla.
Milloin yhtiön velvollisuudeksi?
Joissain tilanteissa vesieristyksen asentaminen tai sen kustannusten korvaaminen voidaan kuitenkin katsoa yhtiön velvollisuudeksi.
Esimerkiksi näin on katsottu eräässä lainvoimaisessa hovioikeusratkaisussa tilanteessa, jossa vesieriste oli puuttunut kokonaan ja se oli johtunut yhtiön myötävaikutuksella toteutetusta aiemman vesieristeenä toimineen muovimaton poistamisesta ja korvaamisesta laatoituksella ilman, että laatoituksen alle oli asennettu vesieriste.
Kun vesieristeen poistaminen ja sen puutteellisuus oli tässä tapauksessa johtunut yhtiön puolella olevasta seikasta, katsottiin sen puoltavan yhtiön velvollisuutta korvata puuttuneen vesieristeen asentamisesta aiheutuvat kustannukset.
Nyt edellä kerrotussa esimerkkitilanteessa ei tullut arvioitavaksi se, että olisiko yhtiöllä ollut velvollisuus maksaa osaakaan vesieristeestä, koska yhtiö oli valmis maksamaan vesieristeen asentamisesta määrän, joka kohdistui pelkästään vesieristeeseen ja sen asentamiseen ilman siihen liittyviä muita kustannuksia.
Hovioikeuden ratkaisu
Molemmissa voidaan arvioida myös yhtiön toimintaa. Hovioikeuden ratkaisussa märkätiloissa ollut muovimatto, joka oli toiminut myös eristeenä, oli korvattu yhtiön myötävaikutuksella laatoituksella ilman sen alle asennettua asianmukaista vesieristystä. Näin ollen vesieristyksen puuttuminen kokonaisuudessaan oli osaltaan yhtiön vastuulla, koska jo hyvä rakennustapa olisi edellyttänyt asianmukaista vesieristystä kyseisen ikäisessä rakennuksessa.
Sen sijaan esimerkkitapauksessamme ei ole kyse yhtiön moitittavasta toiminnasta. Yhtiön osalta velvoitteiden laiminlyöntiä ei ole se, että vesieriste on vanha, eikä vastaa nykyisen standardin mukaista tasoa. Jos vesieriste on aikoinaan asennettu rakentamisajan tason mukaisesti, eikä vesieriste ole aiheuttanut vaurioita taikka se on vesieristeenä toimiva, ei yhtiöllä ole vastuuta sen uudistamisesta.
Ikä ja ajankohta merkityksellisiä
Rakennuksen iällä ja rakentamisajankohdalla on asiassa merkitystä. Voidaan todeta, että yhtiön velvollisuus maksaa ennen vaurioiden syntymistä vesieristeen asentaminen sen puuttuessa käytännössä kokonaan, saattaa riippua siitä, millaisten rakentamiskriteerien mukaisesti kosteat tilat on aikanaan tehty.
Jos tietyn ajan kriteerien mukaisesti toteutetun rakentamisen tason on katsottu eristäneen kosteuden, ei yhtiöllä liene maksuvelvollisuutta, vaikka vesieristyksen taso ei vastaa nykytasoa ja vaikka osakkeenomistaja kykenisikin osoittamaan vesieristyksen puuttumisen lähes kokonaan. On korostettava, että oikeustila ei ole tältä osin täysin selvä.
Hyvä yhtiökäytäntö
Kustannuksiin osallistumisen käytännöt vaihtelevat yhtiöittäin ja yhtiöt noudattavat erinäisten tahojen antamia suosituksia, joita mielestäni voidaan pitää hyvänä asiana.
Käytännössä riitaisuuksilta vältytäänkin, jos yhtiö on valmis maksamaan edes jotain vesieristeen uusimisesta osakasremonteissa, jotka eivät lähtökohtaisesti johdu eristeen taikka muun yhtiön vastuulla olevan seikan viallisuudesta. Suoraan laista johdettavaa velvollisuutta tähän ei kuitenkaan nähdäkseni liene.
Hyvän yhtiökäytännön mukaista ja varsin tavanomaista on, että yhtiöt korvaavat osakkeenomistajalle vesieristeen ja sen asentamisen kustannukset tai osan kustannuksista silloin, kun osakkeenomistaja tekee kunnossapitotyön märkätiloissa ja uusii tässä yhteydessä myös yhtiön vastuulle kuuluvan vesieristeen.
Useasti onkin suositeltavaa, että yhtiö maksaa jonkinlaisen osan vesieristeen uusimisesta, vaikka siihen ei suoraa asunto-osakeyhtiölaista seuraavaa velvollisuutta olisikaan. Jatkaahan tämä ainakin eristeen teknistä käyttöikää.
Yleensä perusteltua, että yhtiö maksaa
Yleensä on yhtiön kannalta perusteltua maksaa uusi vesieriste ja sen asentaminen osakkeenomistajan tehdessä märkätilojen kunnossapitotyötä, vaikka osakkeenomistajat tekevätkin tämänkaltaisia kunnossapitotöitä eri aikoina.
Vanhat vesieristeet saattavat olla tekniseltä käyttöiältään vanhentuneita taikka lähellä loppuaan, vaikka vanha vesieriste olisikin täysin toimiva.
Lisäksi erityisesti vanhoissa yhtiöissä vesieristeet saattavat olla puutteellisia tai ne puuttuvat kokonaan, mistä seikoista ei pahimmassa tapauksessa yhtiöllä ole edes mitään tietoa.
Mainitut seikat puoltavat yhtiön osallistumista uuden vesieristeen osalta remonttikuluihin, koska uudella vesieristeellä voidaan katsoa olevan ainakin vahinkoja ennaltaehkäisevää vaikutusta.
Mutta erityisesti silloin, jos osakas tekee pesuhuoneremontin esimerkiksi pelkästään esteettisistä syistä, yhtiön ei tulisi ottaa osaa vesieristeen asennuskustannuksiin, jos yhtiön puolelta ei ole perusteltua syytä epäillä vesieristeen asianmukaista kuntoa ja vedeneriste on vain muutaman vuoden ikäinen.
Lähtökohtaisesti tämänkaltaisesta työstä kaiken hyödyn saavan osakkeenomistajan tulisi vastata myös vesieristeen kuluista kokonaisuudessaan.
Artikkeli on julkaistu Lakipostia-palstalla lokakuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Pääkaupunkiseutu Extrassa 8/2015