Laadukkaampaa edullisemmin ja nopeammin oli johtoajatuksena, kun turkulainen Kiinteistöosakeyhtiö Jyrkkälänpolku ryhtyi viemään allianssimallilla eteenpäin parinkymmenen miljoonan korjaushanketta. Toimitusjohtaja Marjatta Roth on tähänastisen perusteella enemmän kuin tyytyväinen uuteen toteutustapaan. Hän iloitsee erityisesti allianssiryhmän yhteishengestä ja yhteisestä tahtotilasta. Tilaajan edustajana hän kokee saavansa äänensä paremmin kuuluviin kuin, jos hanke olisi toteutettu perinteisen kaavan mukaan.
Jyrkkälänpolun korjaushanke käsittää 17 asuinkerrostalon ja kymmenkunta huolto- ja tukirakennuksen julkisivujen sekä tekniikan korjaamisen. Julkisivukorjaus sisältää seinäelementtien, kivijalkojen, parvekkeiden, ikkunoiden, kattojen sekä pysäköintialueiden uusimista. Osittain myös piha-alueet joudutaan työn jäljiltä kunnostamaan.
Vuosina 2015–2018 toteutettavaksi suunnitellun hankkeen hintaraamiksi on asetettu 20 miljoonaa euroa. Tämän puitteissa rakennusten omistajan, suunnittelijoiden ja rakentajien muodostama allianssi päättää yhdessä rakennuksille tehtävistä korjaustoimenpiteistä.
– Korjaushankkeen tavoitteena on pidentää Jyrkkälän 1960- ja 1970 –luvuilla valmistuneiden rakennusten elinkaarta, alentaa kiinteistöjen käyttökustannuksia ja lisätä asumisviihtyvyyttä, toimitusjohtaja Marjatta Roth tiivistää.
Koska vanha tapa toteuttaa mittavaa saneerausta olisi ollut liian kallis ratkaisu, ryhdyttiin etsimään muita vaihtoehtoja.
– Mielestäni yksi keino pitää remontin kustannukset kurissa on teollinen korjaaminen. Talot ovat aikanaan teollisesti tuotettuja, niin miksi niiden korjaaminen pitäisi tehdä käsityönä, Marjatta Roth kysyy.
Allianssimallilla edeten
Allianssimallissa lähdetään liikkeelle leveällä rintamalla. Siten korjausrakentamishankkeen eri osapuolten osaaminen saadaan hyödynnettyä heti alusta lähtien. Samalla nämä sitoutuvat yhteiseen tavoitteeseen, aikatauluun ja kustannuksiin.
Toimitusjohtaja Marjatta Roth on jopa yllättynyt allianssimallilla toteutettavan hankkeen nopeaan etenemiseen. Ensimmäiset päätökset tehtiin maaliskuussa, ja jo nyt saman pöydän ympärille kokoontuvat tilaaja, rakennuttajakonsultti, suunnittelijat ja urakoitsijat.
Perinteisellä tavalla toteutetussa korjausrakentamisessa yksi sudenkuoppa onkin Rothin mukaan sen hitaus. Tämä voi näkyä esimerkiksi saneeraussuunnitelmassa, joka on aikansa elänyt siinä vaiheessa, kun sitä aletaan toteuttaa.
Toinen seikka, mistä Roth on allianssimallissa iloinnut, on vuoropuhelu eri osapuolten välillä. Aikaisemmin toteutetuissa hankkeissa esimerkiksi suunnittelijan ja urakoitsijan välinen kanssakäyminen on ollut vähäistä.
Allianssiryhmän valinta neuvottelumenettelyllä
Kun Kiinteistöosakeyhtiö Jyrkkälänpolussa oli tehty päätös korjaushankkeen käynnistämisestä allianssimallilla, valittiin ensimmäisenä rakennuttajakonsultti.
– Laitoimme ilmoituksen Hilmaan eli verkossa oleva julkisten hankintojen ilmoituskanava, jonka kautta saimme tarjouksia. Niiden pohjalta valitsimme allianssimalliin kuuluvalla kilpailullisella neuvottelumenettelyllä rakennuttajakonsultin. Eli hän oli hankkeessa mukana siinä vaiheessa, kun suunnittelijoita ruvettiin kilpailuttamaan.
Suunnittelukonsortion kilpailutus ja valinta tehtiin kesällä. Monivaiheisessa prosessissa kutsuttiin ensimmäiseksi Hilmassa olleella ilmoituksella kaikki Jyrkkälänpolun peruskorjauksesta kiinnostuneet suunnittelijat tunnin esitelmätilaisuuteen, jossa käytiin läpi Jyrkkälää ja allianssimallia. Osallistujia oli toistakymmentä.
– Tilaisuuden jälkeen ilmoittautuivat ne suunnittelijat, jotka halusivat jättää tarjouksen, ja heille lähetettiin ohjeet sen tekemiseen. Näin saatiin niin sanotut ykkösvaiheen tarjoukset, joista jatkoon valittiin kolme neljä tarjoajaa. Heille järjestettiin kahden tunnin esitelmätilaisuus hankkeesta, minkä jälkeen oli neljän tunnin työpaja.
Valintaprosessin tässä vaiheessa mukana edellytettiin olevan niiden henkilöiden, jotka tulevat myös jatkossa tekemään suunnittelutyön.
– Tämä oli tärkeä vaihe. Yhteistoimintakyky tiimin kesken ja tilaajan kanssa tuli testattua eri tehtävillä.
Esitelmätilaisuuden ja työpajan jälkeen suunnittelijat jättivät kakkosvaiheen tarjouksen. Sen ja työpajassa todetun yhteistyön perusteella valittiin suunnittelijakonsortio.
– Valintaprosessissa oli oleellista se, valitsimme allianssiryhmään henkilöitä, ei pelkästään firmaa.
Kun suunnittelijat oli valittu ja tekninen valmistautuminen aloitettu, oli aika kilpailuttaa päätoteuttaja samalla valintamenettelyllä kuin suunnittelijat. Nyt mukana olivat tilaajan lisäksi rakennuttajakonsultti ja suunnitteluryhmä. Tämä on Marjatta Rothin mukaan allianssimallin iso vahvuus. Vuoropuhelu ryhmän eri osapuolten kesken alkaa hankkeen alkuvaiheessa.
Allianssiryhmä oli koossa lokakuussa, jolloin oli aika solmia kehitysvaiheen allianssisopimus. Kehitysvaiheessa hankkeelle ja allianssille asetetaan selkeät tavoitteet, tarkastellaan teknisiä ratkaisuja ja toteutustapoja sekä asetetaan hankkeelle toteutuskustannus ja määritetään toteutusaikataulu. Tuloksena syntyy hankesuunnitelma.
Työpajatyöskentelyä viikoittain
Allianssimalliin kuuluu tärkeänä osana työpajatyöskentely. Tämä näkyy Jyrkkälänpolun toimiston kokoushuoneessa, joka on valjastettu työpajaksi. Seinät on tapetoitu hankkeeseen liittyvillä aikatauluilla, luetteloilla ja kaavioilla, joita on ryyditetty erivärisin muistilapuin.
Allianssia johtaa johtoryhmä ja projektiryhmä, jotka tekevät nyt tiiviiseen tahtiin hankesuunnitelmaa. Kokouksia on viikoittain, tarvittaessa useammin. Lisäksi on perustettu eri työryhmiä, kuten projekti-, tuotanto- ja aikataulu-, riski-, viestintä- sekä budjettiryhmät.
– Työryhmässä käydään ensin läpi olemassa oleva tilanne ja rakenteet. Kun koko alueen kokonaiskuva on niin sanotusti hallussa, mietitään talo talolta eri korjausvaihtoehtoja ja millaisina paketteina ne viedään läpi. Parasta vaihtoehtoa haetaan keskustellen ja allokoimalla, Marjatta Roth yksinkertaistaa työryhmien toiminnan.
Näin työskennellen hankesuunnitelma ei tule olemaan pelkästään yhden henkilön näkemys asiasta, kuten se pahimmillaan voi olla toteutettaessa korjausta perinteisellä tavalla.
Hankesuunnitelmaa työstettäessä ei katsota vain muutamaa vuotta eteenpäin. – Hankesuunnittelua tehdään elinkaariajattelulla. Nyt tarkastellaan myös tuonnempana toteutettavia korjauksia.
Tähän linkittyy uuden teknologian hyödyntäminen. Suunnittelijoiden tekemä tietomallinnus palvelee jatkossa paitsi kiinteistön huoltoa ja käyttöä myös tulevia saneeraushankkeita. Vastedes ei tarvitse käyttää resursseja lähtötietojen selvittämiseen, koska ne löytyvät sähköisessä muodossa.
Allianssilla on viestintäryhmä ja -suunnitelma, jonka yhtenä keskeisenä asiana on asukkaiden osallistaminen.
Korjaukseen käsiksi ensi kesänä
Jyrkkälänpolun korjauksen hankesuunnitelma valmistuu ensi vuoden alkupuolella, jolloin se viedään kiinteistöosakeyhtiön hallituksen käsittelyyn. Kehitysvaihe päättyy, kun tilaaja on hyväksynyt hankesuunnitelman. Sen jälkeen voidaan solmia takuuajan sisältävä toteutusvaiheen allianssisopimus. Rakennustöihin on tarkoitus päästä kesällä 2015.
– Korjauksessa lähdetään liikkeelle yhdestä talosta. Kun se on saatu vauhtiin, ryhdytään miettimään isompia kokonaisuuksia, eli edetään useampi talo kerrallaan. Työ tehdään living lab -tyyppisesti, jossa suunnittelu ja tekeminen vuorottelevat, toimitusjohtaja Marjatta Roth kertoo.
Allianssimallissa riskeistä ja mahdollisista takuukorjauksista vastataan yhdessä. Palkkiot ovat sidoksissa koko hankkeen onnistumiseen eikä vain kunkin toimijan oman tehtäväkentän tulokseen.
Marjatta Roth toteaa allianssimallin soveltuvan hankkeisiin, jotka ovat isoja, sisältävät riskejä ja joita voidaan yhteistyöllä hallita paremmin.
– Esimerkiksi yhden talon ikkunaremonttia varten allianssia ei kannata muodostaa, hän laskee.
Teksti ja kuva: Irene Murtomäki
Lue koko artikkeli joulukuussa ilmestyneestä Kiinteistöposti Professional 10/2014.
Lue tästä korjausrakentamisen aktivaattorina toimineen ja Vison Alliance Partners Oy:tä edustavan Jani Saarisen näkemyksiä korjausrakentamisen kehittämisestä. Tähän on pyritty vuonna 2014 päättyneessä Tekesin Rakennettu ympäristö -ohjelmassa.
Lue tästä, minkälaisia ajatuksia korjausrakentamisen kehittämisen konseptit herättivät mm. Matinkylän Huollon toimitusjohtajassa Mikko Peltokorvessa.