Korjausrakentamisen haasteet uusia mahdollisuuksia

Kolme korjausrakentamisen tulevaisuuden haastetta kiinteistö- ja isännöintialalle: Korjaamiseen enemmän asukaslähtöisyyttä, uusia teollisesti esivalmistettuja elementtiratkaisuja ja kaupunkirakennetta tiivistävää lisä- ja täydennysrakentamista.

Haasteet ovat Tulevaisuuden Isännöinti -seminaarin puheenjohtajana toimineen Anu Soikkelin mielestä yhtä suuri ponnistus kuin aikanaan sodan jälkeinen jälleenrakentaminen. – 60-,70- ja 80 -luvun talot ovat korjausiässä. Lakikin edellyttää, että niiden energiatehokkuutta parannetaan. Toiminnallinen ja tekninen korjaaminen kohtaavat haasteena meitä.

– Lähiöt koskettavat meistä hyvin montaa eli joka kolmas kerrostaloasunnoista on lähiöissä ja joka viides suomalainen asuu lähiössä. Jos ajattelee lukumääräisesti, niin seuraavan 10 vuoden aikana meillä on 300 000 asuntoa, jotka kaipaavat korjaamista, Anu Soikkeli taustoitti.

Uudisrakentamisen mallit eivät toimi

Korjausrakentamisen uudet haasteet nousevat siitä todellisuudesta,  että korjausrakentamista tehdään nykyisin hyvin vahvasti uudisrakentamisen perinteisen mukaisesti. Lisäksi käsityövaltaisena toimintana se on hidasta ja hyvin kallista.

– Te, jos ketkä tiedätte, että niin isännöitsijöiden, taloyhtiöiden kuin tavallisten asukkaiden kannalta korjaushankkeet ovat hankalia ja kohtuuttoman työläitä. Korjaukset ovat itsessään hitaita, kalliita, likaavia, asumista häiritseviä eli kokonaisuutena tämä ala kaipaa uusia toimintamalleja. Meitä kohtaavaa korjausrakentamisen urakkaa on oikeastaan mahdotonta toteuttaa uudisrakentamisen menetelmin, Anu Soikkeli vielä totesi viitaten viimeisten viiden vuoden aikana tekemäänsä tutkimustyöhön ja siitä kerrostalojen korjaamisesta saamiinsa kokemuksiin.

Linjasaneeraus asukasystävällisesti

Teknisten järjestelmien uusiminen, erityisesti linjasaneerauksista on tullut suoranainen kirosana. – Mitä kaivataan –  asukaslähtöisyyttä, mikä tarkoittaa pitäviä, nopeita aikatauluja. Tämän toteuttaminen ei ole mikään mahdottomuus. Esimerkiksi Saksassa vuokralaiset ja asuntojen omistajat osaavat vaatia ja sen ansiosta linjasaneeraus voi kestää yksi viikko per linja, korkeintaan kaksi – oli rakennuksessa sitten kolme kerrosta tai 25. Näitä mahdollisuuksia on ja ihan varmasti myös meillekin tulossa.

Elementointitekniikkaa käyttöön

Iso osa korjaamisesta kohdistuu myös julkisivuihin. – Julkisivukorjauksiin kaivataan myös kipeästi uusia menetelmiä. Elementointi on päivän sana, mutta sitä käytetään korjauksissa vielä vähän. Keskisessä Euroopassa on jo erilaisia menetelmiä, jotka on todettu toimiviksi ja jotka on testattu. Meillä niitä ei ole vielä kovin paljon käytössä.

Yksi kuitenkin on eli puurunkoinen TES-elementti. – Elementoinnin suurena etuna on se, että esivalmistusaste on korkea, jolla saavutetaan rakennustelineetön asennus. Asukkaiden ei enää tarvitse kärsiä siitä, että parhaimpana kesäaikana talo huputetaan,  häiriönä pölyä tulee asuntoihin enemmän tai vähemmän pitkän ajan kuluessa.

– Lisäksi elementtien käyttö tarkoittaa sitä, että korjaaminen pystytään teknisesti toteuttamaan hyvin korkealaatuisesti, pystytään minimoimaan asukkaille aiheutuvat häiriöt, koska rakentaminen on kuivaa ja nopeaa.

– Esimerkiksi TES-elementeissä elementit ovat itse kantavia eli rakennuksen arkkitehtuuriinkin voidaan haluttaessa puuttua. Voidaan aukottaa julkisivua uudelleen, tehdä uusia parvekkeita jne, Soikkeli kuvailee.

Rakentamisen laadun kannalta elementtien käyttöä pidetään erittäin järkevänä, koska silloin elementtien valmistaminen tapahtuu kuivassa, suojatussa tilassa ja valmiit elementit voidaan tuoda työmaalle. Lyhyen kesäkauden kannalta tämä on suuri etu.

Uusia mahdollisuuksia lisä- ja täydennysrakentamiseen

Yhdyskuntarakentamisen tiivistäminen ja sen avulla lähiöiden asukaspohjan vahvistaminen, vähäisten palveluiden turvaaminen ja kenties uusien aikaansaaminen ovat tärkeitä hallitusohjelmankin tavoitteiksi kirjattuja asioita.

– Näiden toteuttaminen edellyttää, että lähiöihin saadaan uusia asukkaita eli käytännössä toteutetaan lisä- ja täydennysrakentamista.

– Lisä- ja täydennysrakentaminen antaa mahdollisuuden parantaa ympäristöä kokonaisuutena. Taloyhtiön kannalta kuitenkin tärkeintä ja huomionarvoisinta on, että tulevista lisä- tai täydennysneliöistä saadaan tuloja, joilla voidaan rahoittaa hissikorjauksia, hissien rakentamista, parvekkeiden rakentamista, julkisivukorjauksia, lisälämmöneristämistä jne, Soikkeli painottaa.

Tapojakin on erilaisia: – Lähiöön voidaan rakentaa uudisrakentamisen kaltaisina ratkaisuna, kohteesta riippuen rakentamalla uusia kerroksia katolle, laajentamalla rakennuksia kylkiin ja se, mistä tänä päivänä on myös ryhdytty puhumaan lähiöiden yhteydessä, on rakennusten korottaminen. Kaupunkikeskustoissa tätä on tehty.

Peruslähiörakennus sallii Soikkelin mukaan yhden tai kahden kerroksen korottamisen rakenteittensa puolesta.

– Se edellyttää, että rakenteet ovat keveitä eli teräskenno- tai puuelementtejä. Sinne sijoittuvien toimintojen  ei välttämättä tarvitse olla asumista, vaan siellä voi olla yhteisiä tiloja parantamassa taloyhtiön viihtyvyyttä, palveluja, ulosvuokrattavaa tilaa, ihan mitä tahansa.

Rakennusten korottamisen pitäisi Soikkelin mielestä aina kytkeytyä rakennuksen muun laadun parantamiseen esimerkiks maantasokerroksen tai pihan parantamiseen, maantasokerroksen käyttöönottoon, uusiin parvekkeisiin, hissien rakentamiseen jne.

– Sitten törmätään myös faktoihin, kylmään todellisuuteen eli nykyiseen kaavoitusmenettelyyn. Olemme ympäristöministeriön kanssa kehittämässä kevennetyn kaavoituksen mallia nimenomaan lähiöiden korjaamiseen, Soikkeli mainitsee.

Myös nykyisten rahoitusratkaisujen on todettu sopivan huonosti lähiöiden lisä- ja täydennysrakentamiseen. Rahoituksen tapaan on Soikkelin mukaan myös tulossa muutoksia.

Alakiventien kokemukset kiinnostavia

Myllypuron Alakiventie 3:n perusparannus- ja lisäkerrosrakentamisesta osoitti, että joitakin Anu Soikkelin esittämistä haasteista on jo edennyt konkretian tasolle. – Huonojen ja hyvien käytänteiden tunnistaminen on aika ensiarvoisen tärkeää eli opitaan siitä, mitä on jo tehty.

Sitä Anu Soikkeli rakennusalan sisältäpäin asioita katsovana jäi pohtimaan, että miten monille pienille tekijöille jaettu hanke, pirstaloituminen vaikuttaa vastuisiin. Jos jokin menee pieleen, kuka kantaa sen vastuun.

– Mutta niin kuin sanojen tehtyjen hankkeiden läpikäynti, mitä on hyvää, mitä on uutta, mitä voidaan ottaa käyttöön, auttaa varmaan tulevaisuudessa.

Haaste on myös isännöinnin uusi mahdollisuus

– Isännöintiala on suurten haasteiden edessä. Osa niistä haasteista on niitä, joita ala on jo kohdannut viimeiset vuodet, mutta paljon myös uusia haasteita edessä tai meneillään.

– Haaste tarkoittaa aina myös mahdollisuutta. Tavallaan pallo on teillä, miten haasteisiin ja mahdollisuuksiin vastaatte ja minkälaisen kopin otatte niistä kiinni. Taloyhtiöiden peruskorjaustarve ja energiakorjaukset tulevat vääjäämättä  lisäämään korjauksia ja korjaushankkeita.

– Kommunikaatio, vuorovaikutus ja hyvinvointi suurella tavalla tulevaisuudessa ja nykyisyydessäkin vaikuttavat teidän työhönne, miten erilaisiin haasteisiin vastataan, Anu Soikkeli vielä kiteytti seminaaripäivien annin.

Teksti: Riina Takala Kuva: Markus Paajala

Anu Soikkeli toimii Oulun yliopiston arkkitehtuurin tiedekunnassa yliopistonlehtorina. Hänen alaansa ovat rakennesuunnittelu ja erityisesti korjaus- ja muutossuunnittelu sekä energiatehokas rakentaminen. Hän toimi Kiinteistöpostin Tulevaisuuden Isännöinti -seminaarin 15.5.-17.5.2014 puheenjohtajana.

Artikkeli on julkaistu kesäkuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostin Tulevaisuuden Isännöinti Extrassa 6/2014.