Helsinkiläisen As Oy Lokkisaarentien 14 rakennuksen korjaaminen vaatii suunnitelmallisuutta, joihin 53 vuotta vanhassa taloyhtiössä vastataan talokohtaisella vuosittaisella korjausohjelmalla. Asunto-osakeyhtiölain ja yhdenvertaisuuspykälien tulkinta aiheuttaa päänvaivaa, koska taloyhtiössä on neljää talotyyppiä.
As Oy Lokkisaarentie Helsingin Vuosaaressa on poikkeuksellinen taloyhtiö. Se on suuri: 14 rakennusta kuuden hehtaarin tontilla, jota halkoo Helsingin kaupungin omistama virkistysalue.
Yhtiöön kuuluu neljää erilaista talotyyppiä: kuusi 6-kerroksista, yksirappuista kerrostaloa, joissa on koneellinen ilmanvaihto ja hissit, kaksi 4-kerroksista, 5-portaista kerrostaloa, joissa onkoneellinen ilmanvaihto ja hissit, kaksi sisäpihallista 3-kerroksista, hissitöntä atriumtaloa ja neljä 3-kerroksista, 3–7 -portaista, pitkää hissitöntä lamellitaloa, joissa on painovoimainen ilmanvaihto.
Taloyhtiö on valmistunut vuonna 1965. Siihen aikaan Suomen Asunto-osakesäästäjät ry rakennutti Vuosaareen lähiötaloja, joista osan rakensivat tulevat asunto-osakkeenomistajat hartiapankilla.
meidän 14 talon yhtiöön, niin eihän se oikein taivu meidän tarpeisiimme,
hallituksen puheenjohtaja Risto Lähteenmäki toteaa.
Kymmenkunta vuotta hallituksessa mukana olleen ja vuodesta 2014 puheenjohtajaksi siirtyneen Risto Lähteenmäen mukaan heidän taloyhtiönsä on kuitenkin rakennusliikkeen rakentama. Taloyhtiössä asuu vielä muutama alkuperäinen asukas.
Putket korjattu, julkisivut ja ikkunat kunnostettu
1990-luvun puolessa alkoivat kaikkien talojen julkisivusaneeraukset, joista viimeisin valmistui vuonna 2004. Julkisivuremontissa tehtiin huoltokorjaus: julkisivut pestiin ja maalattiin sekä uusittiin saumaukset. Kuudessa talossa julkisivuun lisättiin lämmöneristystä ja verhottiin betonisandwich-elementti levyillä. Samaa korjaustapaa käytettiin myös muutamien muiden talojen päädyissä.
Kaikkien 14 talon linjasaneeraus toteutettiin vuosina 2012–2013.
Lähes kaikki peltikatot on korjattu 1990- ja 2000-luvulla, enää kolme on alkuperäisessä kunnossa.
– Kattojen huolto perustuu jatkuvaan seurantaan, ja tarvittavat korjaustoimet tehdään viiveettä. Kattojen kunnossapidosta ei tingitä. Alkuperäisessä kunnossa olevien tilanne arvioidaan julkisivuhuollon yhteydessä, Lähteenmäki sanoo.
Ikkunoiden puuosat olivat hyvässä kunnossa, joten ikkunoiden korjaamisessa taloyhtiö valitsi uusimisen sijaan edullisemman kunnostamisen, jota on tehty vuodesta 2011 alkaen.
Ikkunoiden kunnostaminen suunniteltiin kolmivaiheiseksi: ensin eniten säälle altistuneet ikkunarakenteet, sitten loput lukuun ottamatta parvekesyvennysten ikkunarakenteita, jotka kunnostettaisiin viimeisinä.
– Samaan aikaan tuli esiin muitakin korjaustarpeita.
Tuntui, että ikkunaremonttia on helppo siirtää yhdellä vuodella eteenpäin, mutta se taas johti siihen, että alkuperäisessä korjausohjelmassa ei enää pysytty ja kunnostusten kanssa tuli kiire.
Ikkunoiden korjaustapa säästi rahaa, mutta vaiheittainen ikkunaremontti haittasi asumista tarpeettoman paljon.
Tästä syntyi ajatus pidemmälle kuin viiden vuoden päähän ulottuvasta korjausohjelmasta, jota toteuttamalla joka vuosi korjattaisiin yksi talo. Suunta olisi rakennekohtaisesta korjaamisesta talokohtaiseen korjaamiseen.
Korjausohjelman mukaan edeten talot olisivat vuonna 2030 siinä kunnossa, että talokohtaiseksi huoltoväliksi tulisi jatkossa 14 vuotta.
Näin korjaamisesta tulisi järjestelmällistä, ja jokainen osakkeenomistaja tietäisi etukäteen, milloin hänen talonsa on tulossa korjausvuoroon, eikä korjausvelkaakaan pääsisi käytännössä syntymään.
Julkisivupainotteinen korjausohjelma
Korjausohjelman mukaan jokaisessa talossa korjataan julkisivut, parvekkeet, katto, ikkunat, porrashuoneet, yhteiskäyttöiset tilat ja ilmanvaihto.
Korjaamisen sisältöä kuitenkin täsmennetään ennen korjaamista. Ulkopuolinen asiantuntija tekee korjausvuorossa olevasta talosta kuntokartoituksen, talon kuntoa arvioidaan myös silmämääräisesti talokierroksin ja asukkaille tehdään asumisen ongelmia selventävä asukaskysely.
– Tästä tiedosta saadaan koottua talokohtaisen korjausohjelman sisältö, ja sen perusteella myös urakkamuoto, kokonaisurakkana vai pilkotaanko osiin, Lähteenmäki kertoo. Ensimmäinen uuden suunnitelman mukainen julkisivun huoltokorjaus tehtiin vuonna 2016 Haapasaarentie 10:ssä. Pitkän lamellitalon julkisivut ja parvekkeet pestiin, kunnostettiin ja maalattiin ja elementtisaumat uusittiin. Talon ikkunat on tarkoitus kunnostaa vuonna 2019.
Korjaamisen minimitasona olisi Lähteenmäen mukaan se, että esimerkiksi kattojen huoltomaalauksen, ikkunoiden kunnostuksen tai saumausten uusimisen tarve osuisi hyvin tuohon käyttöikiin perustuvaan 14 vuoden korjauskiertoon.
Tällä tavalla arvioiden Haapasaarentie 10:n seuraava ylläpitokorjaamisen ajankohta alkaisi vuonna 2030.
Yhdenvertaisuus mietityttää
Taloyhtiössä kerätään korjausvastiketta.
– Esittelemme yhtiökokouksessa aina hallituksen näkemyksen tulevien viiden vuoden kustannuksista ja hoito- ja korjausvastikkeen kertymisestä. Olemme korottaneet korjausvastikkeen noin 20 prosenttiin. Korjausvastike on tänä vuonna euron ja hoitovastike 4,40 euroa neliöltä.
Tällaisen yhtiön päätöksenteossa tarvitaan hyvää kokonaisuuden hahmottamista.
– Kun nykyistä asunto-osakeyhtiölakia koittaa tulkita ja soveltaa tähän meidän 14 talon yhtiöön, niin eihän se oikein taivu meidän tarpeisiimme, Lähteenmäki toteaa.
– Esimerkiksi linjasaneerauksessa kunnostettiin hissit, joita on puolessa yhtiön taloista. Hissillisissä taloissa on myös koneellinen ilmanvaihto. Se sujui päätöksenteon ja talouden kannalta kivuttomasti, ja osakkaat olivat tyytyväisiä.
Osakkaiden yhdenvertaisuuden vuoksi Lähteenmäki kertoo kuitenkin pohtineensa, olisiko koneellisen ilmanvaihdon talojen osakkaille voinut esittää, että he osallistuisivat vastavuoroisesti siihen, että painovoimaisen ilmanvaihdon taloihin asennettaisiin korvausilmaventtiilejä ja tehostettaisiin poistoilmanvaihtoa.
Parvekkeissa muhi yllätys
Yhdenvertaisuutta joudutaan miettimään jälleen, kun kuuden talon ulokeparvekkeiden kunto paljastui odotettua huonommaksi. Vuonna 2016 tutkittiin silmämääräisellä kuntoarviolla näiden talojen julkisivut ja parvekkeet ja kahdesta talosta otettiin näytteet. Viime vuonna näytteet otettiin myös lopuista neljästä talosta.
– Tutkimustulosten perusteella näyttää siltä, ettei meillä ole muuta järkevää ratkaisua kuin uusia parvekkeet. Meillä on vuosittain kaksi yhtiökokousta ja tarkoitus on, että saisimme tähän asiaan päätöksen tämän vuoden aikana, jotta työt voisivat alkaa ensi vuonna, Risto Lähteenmäki kertoo.
Osakkaat ovat lasittaneet parvekkeita omalla kustannuksellaan. Nyt kuuden talon parvekkeiden korjaaminen on herättänyt hallituksessa keskustelun siitä, pitäisikö korjattavat parvekkeet lasittaa ja miten se suhteutuisi asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuuspykälään. Tai pitäisikö kaikki 500 parveketta lasittaa jollakin tietyllä aikavälillä?
– Yhtiöjärjestykseen on 1990-luvulla kirjattu, että osakkaiden jälkikäteen asentamat parvekelasit ovat osakkaan kunnossapitovastuulla. On haluttu korostaa sitä. Täytyykö meidän muuttaa yhtiöjärjestystä, jos päädymme lasittamaan kaikki?
Jos yhtiö päättäisi lasittaa kaikkien talojen parvekkeet sitä mukaa, kun ne tulevat talokohtaisen korjauskierron mukaan toteutettaviksi, kaikki 500 parveketta saisivat lasituksen 14 vuoden aikana.
Teksti ja kuvat: Riina Takala-Karppanen