Taloyhtiöiden tilojen käyttötarkoituksenmuutoksista on tullut Helsingin rakennusvalvonnassa huomattavan iso työsarka. Nyt halutaan palauttaa toimistoina käytettyjä huoneistoja takaisin asunnoiksi tai muuttaa piharakennuksia asunnoiksi. Tai sitten taloyhtiön tiloihin tulee uudenlaista liiketoimintaa, esimerkiksi ravintoloita tai kahviloita tai kuntosaleja.
– Käyttötarkoituksenmuutokset eivät ole ihan helpoimmasta päästä olevia asioita rakennusvalvonnan näkökulmasta katsottuna, Helsingin kaupungin rakennusvalvonnan lupayksikön päällikkö Juha Veijalainen totesi Helsingin rakennusvalvontaviraston seminaaripäivässä joulukuussa.
Yleisin ”muutostyyppi” on aikanaan piilokonttoreiksi muuttuneiden huoneistojen palauttaminen takaisin asuntokäyttöön, varsinkin kantakaupungissa. Myös taloyhtiöissä sijaitsevia myymälätiloja on muutettu ravintoloiksi tai kahviloiksi tasaiseen tahtiin.
Rajoitettu rakennuskielto kantakaupungissa
Ns. kivijalkakauppojen muuttamiset asunnoiksi ovat Veijalaisen mukaan selvästi lisääntyneet, varsinkin kantakaupungissa. Tätä kaupunkielämää köyhdyttävää kehitystä on kuitenkin ryhdytty hidastamaan ja tietyt kaupunginosat ovat nyt muutosten suhteen rajoitetun rakennuskiellon piirissä.
Rajoitettu rakennuskielto on ollut voimassa vajaan vuoden. Se koskee kantakaupungissa ensimmäisen kerroksen ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamista asuinkäyttöön ja on voimassa Kruunuhaan, Kluuvin, Kaartinkaupungin, Kampin, Punavuoren, Eiran, Ullanlinnan, Katajanokan, Kaivopuiston, osassa Sörnäistä, Kallion, Alppiharjun, Etu- ja Taka-Töölön, osassa Hermannin ja Vallilan kaupunginosia.
– Asuntomuutokset, joiden seurauksena kivijalkamyymälät tai liike- ja toimistotilat häviäisivät kokonaan, ovat rakennuskiellon takana ja edellyttävät poikkeamishakemusta näillä tietyillä alueilla, hän vielä totesi.
Rajattu rakennuskielto ei kuitenkaan tarkoita yksiviivaisesti sitä, ettei muutoksia sallittaisi, mutta jokainen hanke rajatun rakennuskiellon aikana ja alueella, jota se koskee, arvioidaan tapauskohtaisesti.
Toimitiloja voidaan siis muuttaa asunnoiksi, mikäli se katsotaan tarkoituksenmukaiseksi. Poikkeamishakemusten käsittelyssä kiinnitetään huomiota alueen monipuolisen rakenteen turvaamisen ja toimintaedellytysten säilymisen lisäksi rakennuksen tai sen osan sekä tontin soveltuvuus asuinkäyttöön.
Liiketiloista halutaan asuntojakin
Asuintiloiksi halutaan muuttaa hyvin monenlaisia tiloja. Esimerkiksi kantakaupungissa on paljon aikanaan pienteollisuuden käyttöön rakennettuja piharakennuksia, joihin mieluusti tehtäisiin asuntoja.
Asuntoja suunnitellaan myös isoihin näyteikkunallisiin liiketiloihin. Silloin joudutaan usein Veijalaisen mukaan vaikeasti ratkaistavien kysymysten äärelle, kuten miten ratkaista ääneneristävyys asumisen kannalta, miten järjestää poistumistiet, ilmanvaihto, pääsy rakennuksen muihin tiloihin, wc-tilat, esteettömyys. Ja entäs jos tilaan ei pääse taloyhtiön porrashuoneen puolelta, vaan ainoastaan ikkunalliselta puolelta.
Kahvila muuttuukin ravintolaksi….
Liiketilojen muuttaminen kahviloiksi tai ravintoloiksi on Veijalaisen mukaan kovasti yleistynyt. Niihin täytyy hakea muutosten rakennuslupa, koska asiakasmäärän lisääntymisen ja toiminnan luonteen muuttumisen vuoksi lisääntyvät tällaiset vaatimukset, kuten poistumistiet, ilmanvaihto, ääneneristys rakennuksen muihin tiloihin päin, WC-tilat ja esteettömyys.
– Kannattaa selvittää kunnolla etukäteen, miten nämä kaikki erilaiset vaatimukset pystytään toteuttamaan, ettei olla tilanteessa, jossa toimija on hankkinut tilan, ryhtyy rakentamaan ja sitten törmää näihin vaatimuksiin ja huomaakin, ettei niitä kyetä täyttämään. Se on tuskainen paikka sille toimijalle, taloyhtiölle ja meille löytää siihen ratkaisu, Veijalainen korostaa.
Asunto-osakeyhtiölläkin vastuutilanteensa
Kun taloyhtiön tiloissa vaihtuu toimija, mutta sen takia ei tarvita muutostöitä, niin rakennusvalvonnalta ei lähtökohtaisesti tarvita lupaa. Silloin ollaan tilanteessa, että esimerkiksi tiloissa asiakasmäärä ei lisäänny, tilojen toiminnan luonne ei muutu, eivätkä vaatimukset turvallisuuden ja terveellisyyden näkökulmasta siksi kasva.
– Mutta taloyhtiön pitää olla tässä tarkkana, sillä tilan käyttö ja toiminta jää siinä vaiheessa taloyhtiön vastuulle. Rakennusvalvonta ei enää siihen puutu.
Toimijan vaihtuessa asunto-osakeyhtiön hallinnon täytyy arvioida, minkälaisia rakennusteknisiä muutoksia mahdollisesti tarvitaan, esimerkiksi ääneneristyksen suhteen, henkilömäärän lisääntymisen vuoksi tai ravintolan keittiötyypin vaihtumisen vuoksi.
Taloyhtiön kannattaa miettiä asiaa myös siltä kannalta, että jos esimerkiksi uusi ravintoloitsija pitää ravintolaansa auki huomattavasti pidempään kuin entinen, syntyykö esimerkiksi melusta asumishaitta. Taloyhtiö saattaakin joutua selvittämään syntyneitä häiriöitä ympäristökeskuksen ja terveystarkastajien kanssa – kovasta metelistä kun on valitettu.
Ääneneristävyysongelmat hankalia ratkaistavia
Ääneneristys on Veijalaisen mukaan kaikkein suurin ongelma, joihin liiketilojen käyttötarkoitusten muutoksissa aina törmätään. Ja varsinkin niin, että uusi toiminta häiritsee yläkerroksissa asuvia. Ravintolat ovat Veijalaisen mukaan tässä suhteessa suuri murheen kryyni. Ongelman ydin on juuri siinä, että melutaso muuttuu huomattavasti alkuperäistä korkeammaksi.
– Uusi trendi on tuonut tiloihin kuntosaleja, jotka ovat ääneneristävyyden suhteen äärimmäisen hankalia. Ne aiheuttavat runkomelua. Ne voivat olla auki vuorokauden ympäri, kuntoilijat pudottelevat painavia painoja lattialle – kelloon katsomatta aamuyön tunteinakin. Nämä ongelmat ovat oikeasti ONGELMIA.
Veijalaisen mukaan rakennusvalvonnalla on tällaisia käyttötarkoitusten aiheuttamien lisävaatimusten käsittelemisessä kaksi vaihtoehtoa.
– Joko nostetaan lupavaatimusten rimaa niin korkealle, että kaikki mahdolliset kauhuskenaariot, jotka tilanteessa voidaan nähdä, pystytään täyttämään. Esimerkiksi kuntosalitapauksessa tarvittavien lisäeristysten rakentaminen on varmasti kallista ja joissain tapauksissa myös mahdotonta. Ja entäs jo vaatimukset ovatkin turhia, koska ennalta ajateltu kauhuskenaario ei koskaan toteudukaan. On tehty turhaa työtä.
– Toinen, viisaampi vaihtoehto tämänkaltaisissa toimintamuutoksissa, olisi se, että taloyhtiö käyttää ”isännän ääntä”, ottaa sen vastuun, joka sillä on mahdollista ottaa ja antaa lupahakemuksen yhteydessä sitoumuksen. Siinä taloyhtiö ilmaisee hyväksyvänsä sen, että uutta käyttötarkoitusta koskevassa luvassa edellytetään vain se taso, minkä rakentamismääräykset edellyttävät – toki siis rakennusvalvontakin jo joutuu tätä asiaa edellyttämään.
Lisäksi taloyhtiö sitoutuu siihen, ettei se salli tilassa tämä kriteerin ylittävää toimintaa, mutta jos sallii, sitoutuu huolehtimaan ääneneristyksen parantamisesta.
Veijalainen näyttää esimerkin: ”Ääneneristyksen riittävyys kuntosalitoimintaan. Vahvistamme, että Asunto Oy X:n hallitus katsoo ääneneristyksen riittävän X Oy:n kuntosalitoiminnalle. Mikäli toiminnassa tulee muutoksia tai toimija muuttuu, vastaa taloyhtiö ääneneristävyyden riittävyydestä muuttuneessa tilanteessa.” Paikka, päivämäärä, Asunto Oy:n nimi ja allekirjoitus.
– Me olemme edellyttäneet, että taloyhtiön hallinto tekee sitoutumisestaan tällaisen paperin, jossa sanotaan, miten toimitaan. Sitten olemme myöntäneet luvan. Katsotaan nyt jatkossa, miten näiden kanssa käy. Mutta tämähän olisi oikeasti se loogisin tapa – ei tehdä turhia asioita ja on selvät pelisäännöt olemassa, jos toimintaan tulee muutoksia.
”Avoimen” valtakirjan sekamelska
Juha Veijalainen totesi lopuksi nostavansa esiin vielä ns. loppukevennyksen, joka ei todellisuudessa sitä kuitenkaan ole, päinvastoin.
Taloyhtiön tilojen käyttötarkoituksen muutoksissa pitäisi toimia niin, että se, joka haluaa tehdä tiloissa sitä jotakin, tekee yhteistyötä taloyhtiön hallinnon kanssa. Asioista päätetään järjestyksessä ja asianmukaisesti. Parhaassa tapauksessa taloyhtiön hallinto hoitaa lupa-asian niin, että kaikki tietävät, mitä ollaan tekemässä. Saadaan päätös ja hoidetaan homma.
– MUTTA käytäntö on toinen – valitettavan monessa tapauksessa. Nimittäin – isännöitsijä, jos hänellä on nimenkirjoitusoikeus, tai joku muu taho, antaa esimerkiksi osakkaalle tai muulle toimijalle pelkän valtakirjan. Sen jälkeen taloyhtiö ei tiedä yhtään mitään, mitä se osakas tai toimija tekee rakennusvalvonnan lupakäsittelijän kanssa.
– Ja vastaavasti – meidän lupakäsittelijämme ei tiedä yhtään mitään siitä, millä edellytyksillä taloyhtiö on antanut valtakirjan, koska sitä asiaa ei ole siihen valtakirjaan kirjoitettu.
– On haettu lupaa, jonka myöntäminen on mahdollista. Sen jälkeen alkaa hirveä meteli siitä, miksi rakennusvalvonta on tällaisen luvan myöntänyt, kun se ei pidä yhtään paikkaansa sen kanssa, mitä taloyhtiössä on asiasta ajateltu. Sukset menevät ristiin.
– Taloyhtiön ei pitäisi missään tapauksessa jättää asiaa toimijalle annettavan valtakirjan varaan, vaan pitää silmällä – siihenhän liittyy nykyisen asunto-osakeyhtiölainkin pykälät – että taloyhtiö oikeasti tietää, mitä tapahtuu ja päättää sitten, että se, jolle lupa on annettu, saa vielä rakentaakin sen aikomansa.
Teksti: Riina Takala Kuva: Irene Murtomäki