Kimpassa kustannuksia matalammaksi

Helsingin Kontulassa on vireillä mittava ryhmäkorjaushanke. Mukana on Kontulan Huollon isännöimät neljä taloyhtiötä, joissa on yhteensä kuusi kiinteistöä. Toteutuessaan hankkeen suuruus on 10–15 miljoonaa euroa.
Kustannusarvio täsmentyy tuonnempana, kun tiedetään linjasaneerauksen sisältö ja mitä korjauksia taloyhtiöissä halutaan linjasaneerauksien lisäksi viedä läpi.

Isännöitsijä Petri Perälä Kontulan Huolto Oy:stä isännöi hankkeessa mukana olevaa kolmea Keinutiellä sijaitsevaa taloyhtiötä. Neljäs taloyhtiö on Kaarikujalla ja myös sen isännöitsijä on Kontulan Huollosta. Taloissa on yhteensä noin 350 asuntoa.

– Taloyhtiöistä kaksi on hissitöntä kolmikerroksista asunto-osakeyhtiötä, joissa on lähinnä perheasuntoja. Muut ovat kahdeksankerroksisia taloja, joissa on pienempiä asuntokokoja. Talot ovat valmistuneet vuosina 1965 – 1967. Saman aikakauden taloissa on käytetty paljon samaa rakennustekniikkaa. Siten korjaustöissäkin voidaan hyödyntää samoja teknisiä ratkaisuja.

Kontulan Huollon tavoitteena toteuttaa taloyhtiöissä asioita yhdessä, jos se on mahdollista, ja säästää euroja. Esimerkiksi vuonna 2009 teetettiin kuntokartoitus yhteistilauksena. Nyt on menossa yhteinen linjasaneeraushanke, ja mahdollisesti seuraava alkaa parin vuoden sisällä. Lisäksi kolme taloyhtiötä miettii yhdessä hissien hankintaa.

Yhteinen hanke etenee harkitusti
Kuntokartoitus toteutettiin aikanaan myös näissä yhtiöissä, jotka nyt ovat edenneet putkiremontissa hankesuunnitteluvaiheeseen. Kartoituksen mukaan taloissa on tarpeen tehdä putkiremontti ennen vuotta 2020. Eli putket alkavat tulla käyttöikänsä päähän, kun lähestytään 50 vuotta.
– Kuntokartoituksen jälkeen osalle taloista tehtiin putkiston kuntotutkimus vuosina 2011 ja 2012. Tutkimuksessa ei onneksi ilmaantunut mitään sellaista, joka olisi vaatinut nopeita toimia. Nyt remontit voidaan toteuttaa ajan kanssa harkitusti, isännöitsijä Petri Perälä toteaa.
Putkiremonttien tarvetta ja aikataulutusta on tarkasteltu taloyhtiöissä myös vahinkokehityksen mittarilla.

– Vahingon aiheuttaa tavallisesti kylpyhuoneen vesieristeen pettäminen tai viemäritukkeuma. Varsinaisia putkirikkoja on ollut vähän, ja ne ovat olleet yksittäisiä. Tosin vauriokorjausten määrä ja niistä koituvat kustannukset kasvavat koko ajan ollen taloyhtiötä kohti jopa kymmeniä tuhansia euroja.

Kun taloyhtiössä oltiin samassa jamassa, eli putkiremontti on vääjäämättä edessä, päätettiin Kontulan Huollossa tarjota yhtiöille mahdollisuus toteuttaa linjasaneeraus ryhmähankkeena.
– Taloyhtiöiden hallitusten puntaroitua asiaa se vietiin yhtiökokouksiin. Jokaisessa näytettiin hankkeelle vihreää valoa. Sen jälkeen hankesuunnittelu kilpailutettiin, ja päästiin nyt menossa olevaan hankesuunnitteluvaiheeseen.

Ryhmäkorjauksesta monia etuja
Putkiremontin toteuttaminen ryhmähankkeena tuo taloyhtiöille etuja. Yksi niistä on kustannussäästö. Isännöitsijä Petri Perälän mukaan hinnaksi muodostuu alle 700 euroa neliömetriä kohti, jos remontti tehdään perinteisellä tavalla. Hinta painuu alemmaksi riippuen siitä mitä jätetään pois tai mitä tehdään erilailla.

– Hankesuunnitteluvaiheessa kustannuksia säästyy vähän yli 20 prosenttia. Rakennusaikana syntyvä säästö on 5–15 prosentin luokkaa riippuen siitä, kuinka yhtenevät remontit tulevat olemaan. Puhutaan siis merkittävistä summista.

Eurojen säästyminen ei ole ainoa etu. Talojen sijoittuessa maantieteellisesti lähelle toisiaan on eri taloyhtiöiden asukkaiden helppo vaihtaa kokemuksia ja tietoa remontista.
– Ihmisten vuorovaikutus kasvaa. He voivat keskustella aiheesta keskenään ja saada niin sanottua vertaistukea.
Isännöitsijä Petri Perälän mukaan odotettavissa on myös laadullista hyötyä.
– Kun teknisesti samantyyppisissä taloissa on sama urakoitsija, lopputulos on parempi, mikä pätee myös suunnitteluun.
Pohtiessaan matkan varrella olevia haasteita Petri Perälä mainitsee päätöksenteon samantahtisuuden. Päätökset pitää pystyä tekemään kutakuinkin samaan aikaan neljässä eri taloyhtiössä.
– Lisäksi rakentamisaikana asumishaittaa syntyy isommalle alueelle ja isommalle määrälle ihmisiä kuin jos kyseessä olisi pelkästään yhden taloyhtiön remontti. Toisaalta neljän taloyhtiön on mahdollista hyödyntää yhdessä konttityyppistä asumista ja tarjota tilapäisasuntoja sitä tarvitseville.

Asukkailla sanansa sanottavana
Isännöitsijä Petri Perälä pitää tärkeänä, että asukkaiden mielipiteet otetaan huomioon kautta koko remontin. Hankesuunnitteluvaiheessa on pidetty asukastilaisuuksia ja tehdään asukaskysely.
– Asukaskyselyssä maksajat eli osakkaat pääsevät sanomaan mielipiteensä: riittääkö pelkkä käyttövesiputkiston saneeraus vai haluavatko he uusia myös kylpyhuoneet ja viemärit, remontoidaanko yhteisiä tiloja ja vedetäänkö uudet sähkölinjat ja tietoliikenneyhteydet, Perälä mainitsee esimerkkejä.
Toinen asukastilaisuuskierros on luvassa, kun tiedetään, mitä yhtiöissä halutaan remontilta ja miten se on teknisesti toteutettavissa. Sen jälkeen edetään vaiheeseen, jossa yhtiökokouksille tuodaan päätettäväksi saneerausvaihtoehto tai -vaihtoehdot. Seuraava askel on remontin varsinainen suunnittelu. Isännöitsijä Perälä laskee, että suunnittelun rahoitus on taloyhtiöiden yhtiökokouksien käsittelyssä ensi keväänä.

– Hanke etenee omaa tahtiaan, koska kiirettä ei ole. Menemme eteenpäin hyvässä järjestyksessä välttäen sitä, että hallitukset toisivat valmiiksi pureskellun esityksen yhtiökokouksille ilman, että siihen olisi enää mahdollista puuttua. Ja voihan olla, ettei koko remonttia toteuteta, vaan taloyhtiöissä painetaan jarrua, Perälä tuumaa pitäen tätä kuitenkin hyvin epätodennäköisenä.

Tiedottaminen hankkeen joka vaiheessa on kaiken a ja o. Osakkaille jaetaan tietoa paitsi paperilla myös sähköisessä muodossa. Hankkeen nettisivuilla näkyvät sitä koskevat kysymykset ja vastaukset. Lisäksi sinne ladataan dokumentit ja esitykset. Pyrkimyksenä on välittää tietoa kaikille, jotka sitä haluavat saada.

Tyytyväisenä eteenkin päin
Isännöitsijän työn kannalta tarkasteltuna Petri Perälä on tyytyväinen tähänastiseen.
– Etenkin hankkeen alkuvaiheessa isännöitsijällä on iso työ, kun päätökset pitää viedä läpi useassa taloyhtiössä ja samaa tahtia. Mutta kun on päästy pidemmälle, työtaakka huojenee.
Perälä näkee hyvänä sen, että hankkeeseen voidaan palkata kunnon resurssit, kun kustannuksia on jakamassa useampi kuin yksi taloyhtiö. Tämä näkyy hänen mukaansa työn laadussa.

– Isännöitsijän työtä helpottaa myös se, että asioista voi sopia samojen toimijoiden kanssa. On eri asia, jos toimijoita on neljä kuin että heitä on yksi. Lisäksi maksuliikenne ja muun muassa vakuutukset hoituvat yhtä aikaa.

Kunhan korjaushanke on toteuttamisvaiheessa, on tavoitteena palkata projektipäällikkö. Milloin ollaan siinä pisteessä, jää Perälän mukaan nähtäväksi. Aikataulu riippuu taloyhtiöiden tahtotilasta. Näillä näkymin ensi vuonna tehdään suunnitelmat, vuonna 2016 rakennetaan ja vuonna 2017 pitäisi remontin olla valmis.

Teksti ja kuva: Irene Murtomäki
Artikkeli on julkaistu syyskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 7/2014.