Kiinteistöala kehittämään Hyvää vuokraustapaa

Enemmän kiinteistöalan toimijoita kehittämään Hyvä vuokratapa –menettelyä, vuokra-asunnon alkukatselmus pakolliseksi ja vuokranalennuksen pelisäännöistä sopiminen etukäteen.
Muun muassa tällaisiin seikkoihin otetaan kantaa huoneenvuokralainsäädännön toimivuutta ja ajantasaisuutta koskeneessa selvityksessä.
Sen tavoitteena on ollut kuvata, miten hyvin nykyiset, vuonna 1995 voimaantulleet huoneenvuokrasäädökset (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, laki liikehuoneiston vuokrauksesta) toimivat vuokramarkkinoilla.
Tavoitteena on ollut myös selvittää, miten voimassa oleva huoneenvuokralainsäädäntö esitystavaltaan ja kirjoitusasultaan vastaa nykyisiä tarpeita eli onko lainsäädäntö erityisesti yksityisten kansalaisten kannalta ymmärrettävää.

Hyvä vuokratapa tunnetummaksi
Hyvä vuokratapa –menettelyä pitäisi selvityksen mukaan kehittää ja sitouttaa nykyistä laajempi joukko kiinteistöalan toimijoita sen laatimiseen. Näin tietoisuus Hyvästä vuokratavasta leviäisi nykyistä laajemmalle ja siihen sitoutuneiden joukko laajenisi.
Hyvään vuokratapaan otettavilla menettelytapasäännöksillä olisi myös mahdollista korvata useita lain säännöksiä ja näin keventää lainsäädännön muutostarpeita. Tällaisia olisivat esimerkiksi huoneiston käyttämiseen ja huoneiston kuntoon liittyvät menettelyt.
Lisäksi tulisi selvittää, kuinka Hyvän vuokratavan sitovuutta voitaisiin korostaa nykyisestä. Laissa voisi esimerkiksi olla välityslainsäädäntöä vastaavalla tavalla vahvemmat viittaukset Hyvään vuokratapaan ja sen soveltamiseen vuokrasuhteissa.

Alkukatselmus pakolliseksi?
Huoneiston kunto kannattaisi selvittää alkukatselmuksella ennen vuokrasuhteen alkamista. Selvitysmiehen mielestä siitä pitäisi tehdä pakollinen.
Huoneiston kuntoon liittyvät erimielisyydet työllistävät niin käräjäoikeuksia kuin kuluttajariitalautakuntaakin. Haasteena on kuitenkin, että suurelta osin ongelmatilanteet liittyvät näyttökysymyksiin.
Hyvässä vuokratavassa on jo nyt todettu, että vuokratun tilan kunto tarkistetaan ennen vuokrahuoneiston hallinnan luovutusta vuokralaiselle ja kun vuokralainen luovuttaa huoneiston takaisin vuokranantajan hallintaan.
Selvitysmiehen mielestä erityisesti ennen vuokrasuhdetta tehtävän alkukatselmuksen pitäminen voisi vähentää näyttöongelmia siitä, onko huoneistossa oleva puute ollut olemassa jo vuokrasuhteen alkaessa.
Koska Hyvä vuokratapa on vain suositus, selvityshenkilö esittää harkittavaksi alkukatselmuksen säätämistä pakolliseksi.
Lisäksi tulisi miettiä, kummanko sopijapuolen ensisijaiseksi velvoitteeksi alkukatselmuksen pitäminen tulisi määritellä.

Vuokranalennuksen pelisäännöt sovittava
Vuokralaisen oikeus saada vuokraa alennettua huoneistossa olevan puutteellisuuden vuoksi on selvitysmiehen mielestä syytä säilyttää laissa. Harkittavissa voisi kuitenkin olla, että vuokrasuhteen osapuolet voisivat jo vuokrasopimusta laadittaessa vahvistaa tyypillisimpien puutteiden, kuten esimerkiksi linjasaneerauksen, julkissivuremontin, kylpyhuone- tai keittiöremontin vaikutuksen vuokraan.
Etukäteen sovitun alennuksen määrän tulisi olla kohtuullinen ja alennuksesta sovittaessa pitäisi selkeästi näkyä, miten eri tavoin toteutettava remontti voi vaikuttaa vuokraan.
Näin voitaisiin sopia esimerkiksi siitä, mitä vaikutuksia on wc-tilojen, keittiön, parvekkeen puuttumisella vuokran määrään.
Etukäteen ei myöskään voitaisi sopia siitä, että vuokranalennus rajataan vain osaan remonttiaikaa, vaan sovitun alennuksen tulisi koskea koko sitä aikaa, kun puute on olemassa.

Selkeämpi määrittely asuntoon pääsemiselle

Vuokranantajalla tai tämän edustajalla on oikeus nykyisen lain mukaan päästä huoneistoon, kun se on tarpeen huoneiston kunnon valvontaa tai korjaustöitä varten.
Lisäksi pääsy on turvattava myös silloin, kun huoneistoa ollaan vuokraamassa uu-delleen tai sitä ollaan myymässä.
Huoneistossa tapahtuvat käynnit tulee toteuttaa vuokralaiselle sopivana aikana. Tarkemmista menettelytavoista on sovittu Hyvässä vuokratavassa, mitä voidaan pitää hyvänä ja riittävänä.
Laissa tulisi selvitysmiehen mielestä kuitenkin olla selkeämmin määriteltynä huoneistoon pääsy tilanteissa, joissa huoneistoon joudutaan menemään kiireellistä korjausta varten.
Näiltä osin lakiin voisi ottaa AOYL 8 luvun 1 §:ää vastaavan määräyksen:
”Yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä sekä hallituksen tai isännöitsijän valtuuttamalla on oikeus päästä osakehuoneistoon, kun se on tarpeellista osakehuoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai osakehuoneistossa suoritettavaa kunnossapito- tai muutostyötä taikka niiden valvomista varten.
Käynti osakehuoneistossa on järjestettävä osakkeenomistajalle ja osakehuoneiston haltijalle sopivana aikana, jollei työn kiireellisyys tai laatu sitä estä.”

Selvityksen ohjausryhmän puheenjohtajana on otiminut lainsäädäntöjohtaja Riitta Rönn ja selvitysryhmän jäsenenä oikeustieteen maisteri Marina Furuhjelm Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:stä.

Huoneenvuokralainsäädännön toimivuutta ja ajantasaisuutta koskevan selvityksen löydät täältä: