Myllypurolaisen Asunto Oy Alakiventie 3:n hallituksen puheenjohtaja Wilma Schlizewski ja perusparannus- ja lisäkerrosrakentamishankkeen projektijohtaja Harri Pitkänen ovat kehittäneet ”Kickstart”-nimisen tuotteen. Mistä on oikein kysymys?
Lähdetään liikkeelle kuitenkin taustoista: Vuonna 1965 rakennetun kerrostalon korjaustarveselvitys osoitti, että lähitulevaisuudessa talossa on tehtävä ainakin putki-, julkisivu- ja kattoremontti. Niiden rahoittamiseksi ideoitiin rohkeasti lisäkerrosten rakentamista talon katolle.
Tähän mennessä on purettu talon vanhat julkisivut. Jäljelle jätettiin vain sandwich-elementin sisäkuori, jonka päälle on kiinnitetty uudet ulkoseinäelementit. Siinä oli mukana lämmöneristystä niin, että vanha 8 cm:n villa korvattiin 30 cm:n paksuisella villalla. Elementtien mukana tulivat myös tehtaalla niihin jo valmiiksi kiinnitetyt ikkunat.
Lisäksi hanke sisältää linjasaneerauksen, joka valmistuu kolmen kuukauden päästä. – Me olemme menossa nyt toiseksi viimeisessä portaassa. Linjasaneerausta on tehty vähän reilu vuosi ja se on mennyt tismalleen aikataulussa ja alittaa budjettinsa, Pitkänen jatkaa.
Sen jälkeen edetään vaiheeseen, jossa katolle rakennetaan kaksi lisäkerrosta perinteisin menetelmin, mutta osin moduulitekniikalla, nimittäin märkätilat ja niihin liittyvät keittiötilat tulevat asuntoihin moduuleina tehtaassa valmiiksi tehtyinä ja vain nostellaan runkoon jätettyihin aukkoihin päällekkäin.
– Lisäkerrosten kantavat rakenteet tulevat betonista, julkisivut puurunkoisista elementeistä ja katto puurunkoisesta elementeistä.
Runkoon jätetään valtavan iso hissikuilu ja siihen sitten pinotaan päällekkäin keittiö- ja märkätilaelementit, Pitkänen kertoo Rakennusliike Lehto Oy:n kehittämästä uudesta tekniikasta.
Projektijohtomallia ja asiakasviestintää
Wilma Schlizewskin ja Harri Pitkäsen tarjoama ”Kickstart” ei kuitenkaan liity korjaushankkeen tekniseen toteuttamiseen, vaan projektinjohtomalliin ja asukaslähtöiseen korjaamiseen.
– Kickstart toimii joko niin, että jos te haluatte tulla omien yhtiöittenne hallitusten puheenjohtajien tai hallitusten kanssa meille kylään, niin me tarjoamme teille kahvit ja kerromme tästä projektista. Tai niin päin, että me tulemme teille kylään. Kerromme siitä, mikä on projektinjohtomalli ja mitä se tarkoittaa isännöitsijälle. Useinhan isännöitsijä toimii projektinjohtajana, mutta tällaisissa hankkeissa isännöitsijä tekee sitä, mitä hän parhaiten osaa ja projektijohtaja taas sitä, mitä hän parhaiten osaa. Tämä yhteistyö on meillä ollut todella hyvää, Schlizewski kehuu.
Tämä ajatusmalli johtaa myös siihen, että Wilma Schlizewskillä ja Harri Pitkäsellä ei ole mitään etukäteen laadittua powerpoint-esitystä, vaan he ovat täällä ja heiltä saa kysyä ihan mitä vain. – Talot ovat erilaisia, eikä Alakiventie 3:sta ole sinällään mitään sellaista, jonka voisi kopioida toiseen vastaavanlaiseen hankkeeseen, Pitkänen taustoitti.
– Mutta lähtötilanne on se, jota voidaan hyödyntää muuallakin. Sitä voidaan kopioida. Ja silloin puhumme siitä, että meillä ei ole koskaan mitään hanketta, ei mitään suunniteltavaa, eikä lisä- tai täydennysrakentamista, ellei taloyhtiössä saavuteta sen kaltaista luottamusta, että kun pitää tehdä se päätös, niin se syntyy.
– Jos silloin peukalot kääntyvät alaspäin, niin ei tule mitään hanketta, siirretään kenties sitä välttämätöntäkin korjausrakentamista, Pitkänen totesi.
Projektijohtomallissa ja ”Kickstart”-ajattelumallissa lähtökohta on se, että ennen kuin mitään päätöksiä voidaan tehdä, pitää kuluttaa aikaa osakkaiden ja asukkaiden kanssa. – Aikaa pitää olla niin paljon käytettävissä, että tarpeen vaatiessa voidaan yksilöllisesti keskustella joka ainoan osakkeenomistajan kanssa. Näin tein Alakiventiellä. 80:stä osakkeenomistajasta 38 varasi henkilökohtaisen ajan ja tuli juttelemaan. Kävimme kahteen pekkaan läpi tätä hanketta, Pitkänen jatkaa.
– Tämä johti siihen, että kun sitten tuli se päätöksenteon ilta, niin päätös oli teknisesti yksimielinen. Minkäänlaista äänestystä ei tarvittu. Asukasiltoja pidettiin Pitkäsen mukaan useita ja niidenkin lähtökohtana oli aina, että sana on vapaa.
Isännöinnin murrosvaihe
Ennen remonttia ja sen aikanakin Alakiventiellä on karttunut kokemuksia nykypäivän isännöinnistä. Erilaiset syyt ovat johtaneet siihen, että kierrossa on nyt neljäs isännöitsijä ja kolmas isännöintiyritys. – Minun mielestäni olemme tosi hyvä talo, terveellä pohjalla, projekti etenee hienosti, mutta isännöitsijämme eivät ole kauheasti viihtyneet kanssamme, Schlizewski harmittelee tilannetta.
– Isännöinti on aikamoisessa murroksessa. Vuosikymmeniä sitten, ollessani nuori vastavalmistunut rakennusmestari, hairahdin muutamaksi vuodeksi isännöintipuolelle. Silloin laskettiin, että jokaisesta taloyhtiöstä saa yhden vuoden kokemusta, koska ne ovat niin erilaisia. Tätä laskukaavaa käyttäen minulla on sata vuotta kokemusta isännöinnistä, Pitkänen heitti.
Mutta mitä isännöinti tänä päivänä on, siitä Pitkäsen kommentti: – Silloin kun tein isännöintitöitä, oli hyviä isännöitsijöitä ja isännöitsijöitä, jotka tekivät työnsä suhtkoht kelvollisesti. Tänä päivänä samaiset luokat ovat jäljellä, mutta kolmanneksi on tullut luokka, johon ei voi oikeastaan muuta sanoa kuin että työn jälki on täysin kelvotonta.
– Kerron teille esimerkin: Jos tällainen Alakiventie 3:n hanke on ollut puoli vuotta käynnissä, siihen on siinä vaiheessa käytetty melkein puolitoista miljoonaa euroa rahaa, niin vasta siinä vaiheessa isännöitsijältä tulee ensimmäinen sähköposti, jossa kysytään, miten menee, olemmeko aikataulussa. Ei voi varmastikaan puhua hyvästä isännöinnistä.
Ostojohtajan ammattitaitoa on mukautua
Taloyhtiön kannalta Schlizewskin mielestä on tärkeää, että taloyhtiö isännöitsijää eli ostojohtajaa hankkiessaan saa ammattitaitoisen henkilön, joka ymmärtää taloyhtiön konsernimaisen luonteen ja sen, että sillä on omat arvot ja tapa toimia.
– Kun hallitus valitsee jonkun isännöintiyrityksen, mistä se haluaa tämän ostojohtajan ostaa, niin ostojohtaja tulee siihen taloyhtiöön jollakin ennakkoasenteella. Joko taloyhtiö on tuttu, alalla mahdollisesti tunnettu taloyhtiö tai tunnettu tavastaan toimia. Ennakkoasenne voi johtaa siihen, että johtajan tavatessa hallitukseen ensimmäisen kerran, syntyykin ensimmäinen ristiriitatilanne.
– Ei voida tulla pomona taloon, ”Päivää, tässä se kuningas on” -asenteella, eikä myöskään madellen tai ymmärtämättä hallituksen puhetapaa. Hallituksen jäsenet voivat olla isojen konsernin johtajia, hemmetin älykkäitä yritysihmisiä, fiksuja tyyppejä, jotka toimivat liike-elämässä, jolloin hallitustyöskentely parhaimmillaan on hyvin jouhevaa ja älykästä.
– Tai sitten se voi olla toimimista känkkyränkkymummeleiden kanssa, jotka laahautuvat sisään rollaattoriensa kanssa, mutta he ovat kuitenkin hallituksen jäseniä. Pitäisi löytää tapa työskennellä kunkin hallituksen kanssa, Schlizewski pohtii isännöitsijän ammattitaitovaatimuksista.
Kommunikaation haasteet
Tärkeää on myös, että kommunikaatio toimii.
– Isännöitsijä tutustuu taloon ja näkee, miten sitä on hoidettu. Hänelle tulee ajatuksia, miten taloa voitaisiin kehittää ja hän esittää niitä eteenpäin hallitukselle ja sitä kautta asukkaille. Ellei tässä kohdin kommunikaatio toimi, ei onnistu yhteistyökään, Schlizewski sanoo.
– Kysymys on siitä, millä voimavaroilla ja energialla, millä lihaksilla, millä asenteella ja mikä on se teidän pihvinne, kun tulette sinne taloon töihin. Jos se pihvi on se, että taas yksi paska talo, taas menee yksi ilta tärviölle ja laskette sekunteja, kun on jotakin tehtävä palkkansa eteen, niin silloin se on erittäin huono lähtökohta. Tällöin kommunikaatio ei toimi koskaan yhtään mihinkään suuntaan.
Projektijohtomallissa asiakkaan ääni esiin
Vakuutusyhtiö kehottaa käynnistämään vesi- ja viemärijärjestelmän korjaussuunnitelmat. Pakote toimii ja moni taloyhtiö aloittaa suunnittelemisen vakuutusmaksujen korottamisen tai sopimuksen irtisanomisuhan vuoksi.
– Asennekasvatus, mitä me lähdimme tekemään ensin asukkaille, toteutettiin asukasiltojen kautta. Se vaihe kesti vajaan vuoden, jonka jälkeen me tutkimme kaikki isot rakennusliikkeet. Ne lupautuivat ottamaan hankkeeseen mukaan omat arkkitehdit ja suunnittelijat ja toteuttamaan kokonaisuuden niin, että meille tulee vain yksi lasku maksettavaksi, Schlizewski kertoo.
– Se kuulosti sen verran hurjalta, että mietimme ja totesimme, että projektijohtomalli sopivaa paremmin meidän talon arvon ihmisille. Suurin osa ihmisistä on asunut talossa vuodesta 1965 lähtien tai heidän lapsensa asuvat siellä. Ihmiset ovat sitoutuneet taloon. Meidän arvoihimme sopii se, että pihalla ei puhuta pelkästään ulkomaan kieliä ja koko YK:n kansainvälinen kirjo ihmisiä puuhaa pihassa, eikä kukaan tiedä, keitä heput ovat. Me halusimme, että meidän punaniskatalossa on töissä sellaiset ihmiset, että me tunnemme heidät nimeltä.
Projektinjohtomalli onkin toimintamalli, jota ei vielä kovin paljon käytetä taloyhtiöiden remonteissa. Yksi tunnuspiirre siinä totuttuihin hankkeisiin on se, että urakoitsijat voivat olla pienimmillään yhden miehen firmoja.
– Silloin kun kaikesta vastaa vain yksi henkilö, urakoitsija eli työntekijä ei voi selitellä, kuka mokasi, kuka ei tullut töihin, kenelle työpäällikkö ei kertonut tai kun mestari käski. Esimerkiksi sähkötöiden osalta hanke etenee sen verran hitaasti, että yksi sähköasentaja ehtii tehdä kaiken tarvittavan siltä osin kuin sähköjä tässä putkiremontin yhteydessä uusitaan. Meillä on tässä työssä yksi sähköasennusyritys, jossa on töissä yksi mies, toimitusjohtaja itse työskentelee työmaalla, Pitkänen kuvaa.
Kustannussäästöjä saadaan aikaan
Projektinjohtomallin etuna on Harri Pitkäsen mukaan myös se, että aikataulussa pysymisen lisäksi voidaan säästää merkittäviäkin summia rahaa. – Kokonaisbudjetti tässä korjaushankkeessa on noin 6,6 miljoonaa euroa ja siitä saadaan 940 000 euroa lisärakentamishankkeella. Neliötä kohden koko hanke maksaa noin tuhat euroa. Eli siis varsin vähän, kun ajattelette, kuinka paljon tässä tehdään, Pitkänen esittelee.
Yleisö hämmästyy ja epäilee edullisuutta. – Se johtuu tästä mallista. Projektinjohtomallissa koko idea on siinä, että kaikki urakoitsijat tekevät töitä suoraan taloyhtiölle. Projektinjohtaja taloyhtiön hallituksen kanssa valitsee urakoitsijat, kilpailuttaa ne ja sen jälkeen hanke toteutetaan. Projektinjohtaja saa tästä palkkansa taloyhtiöltä, Pitkänen jatkaa.
Tämä menettely antaa hänen mukaansa mahdollisuuden puuttua ns. ”ysikasi-litteraan” eli varsin mittaviin yleiskuluihin, joita syntyy, kun käytetään isoja urakointiyrityksiä.
– Teetin laskelman Alakiventien hankkeesta. Kun laskelma purettiin osiksi ja sieltä ynnättiin yhteen se, mikä olisi mennyt konttorikuluihin, voittoon, työmaakuluihin ja muihin tämäntyyppisiin yleiskuluihin, joilla ei panna kiveä kiven päälle ja olisi ollut vain yksi iso pääurakoitsija, niin summa olisi ollut 1,6 miljoonaa. Se on se summa, mihin me juuri tällä toimintamallilla voidaan pureutua, Pitkänen jatkaa.
– Työ maksaa suurin piirtein aina saman verran, kunnon tarvikkeet maksavat aina saman verran. Nyt puhumme yli 6 miljoonan hankkeesta, josta urakoitsijan rahastamana olisi mennyt 1,6 miljoonaa euroa harakoille. Nyt me voimme tehdä aika paljon niillä säästyvillä 1,6 miljoonalla eurolla, hän vielä totesi.
Uusia, maksavia neliöitä kerrostaloon tulee noin 1 800 neliötä.
Mistä löytää hyviä projektijohtajia?
Isännöitsijäkunnasta kumpusi harmi siitä, miten vaikea on löytää hyviä projektijohtajia. Schlizewskin mielestä taloyhtiön hallituksen kannattaa olla aktiivinen. Hän kertoi hallituksen ottaneen yhteyttä niihin taloyhtiöihin, joissa Pitkänen oli ollut töissä ja saaneensa sitä kautta käsityksen henkilöstä, jonka kanssa on helppo tulla toimeen. – Ammattitaitoa me emme sinänsä osanneet laittaa puntariin.
Pitkäsen kokemuksen mukaan projektijohtajakandidaattia, jolla on hyvin vahva käsitys siitä, miten pitää asiat tehdä ja tuo sen hyvin nopeasti esille, kannattaa välttää. – Projektijohtajan on ensin tutustuttava taloon perin juurin, tehdä tarvittavat kuntoselvitykset, sitten niistä yhteenvetoa ja usein sen jälkeen onkin selviö, mitä pitää tehdä.
– Koko ajan täytyy kuitenkin muistaa sekin, että voimme korjata eri tavoilla. Me voimme esimerkiksi viemäriputket lähes aina uusia tai pinnoittaa, mutta tuntuu siltä, että näissä asioissa liian usein joku käyttää valtaansa väärin. Minusta demokratian pitää antaa toimia ja osakkeenomistajien tehdä ne päätökset, Pitkänen totesi.
Hankkeen esittelyä löydät täältä.
Teksti: Riina Takala Kuva: Markus Paajala
Artikkeli on julkaistu kesäkuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostin Tulevaisuuden Isännöinti Extrassa 5/2014.