Kaupunkien ja kehyskuntien kerrostaloasunnoissa suurin korjaustarve

Asuinrakennuksia korjataan seuraavien kymmenen vuoden aikana vuosittain noin 3,5 miljardilla eurolla. Sen jälkeen korjaamiseen arvioidaan tarvittavan vuosittain noin 3,3 miljardia euroa.
Näin arvioidaan Pellervon taloustutkimuksen PTT:n, KTI Kiinteistötieto Oy:n ja Teknologian tutkimuskeskus VTT Oy:n raportissa, jossa on tarkasteltu asuinrakennusten korjaustarvetta pitkällä aikavälillä.
Suurimmat korjaustarpeet ovat erityisesti kaupunkien kerrostaloissa.
Tekemättä jääneiden korjausten arvoksi menneiden 25 vuoden ajalta tutkimuksessa arvioidaan noin 15 miljardia euroa.

Tukipolitiikka pitkäjänteisemmäksi
Tutkimuksessa kritisoidaan julkista valtaa siitä, että sen korjaamista tukeva tukipolitiikka on ollut tempoilevaa. Erilaisilla suhdanneluonteisilla lyhytkestoisilla tukipaketeilla ei välttämättä ole kyetty turvaamaan jatkuvaa korjaamista. Lisäksi lyhytkestoiset tukipaketit saattavat vaarantaa laadukkaan saneeraustyön edellyttämän huolellisen suunnittelun.
Toisaalta todetaan, että erilaisilla korjausrakentamista tukevilla ohjelmilla ja strategioilla on kuitenkin kyetty hidastamaan korjaustarpeiden kertymistä tulevina vuosina. Näin ollen tutkimuksessa nähdään, että nykyinen korjausinvestointien määrä vastaa vuotuista korjaustarvetta.

Viranomaisohjaukseen järkevyyttä
Lisäksi tutkimuksessa muistutetaan, miten tärkeä rooli viranomaisilla on korjausten toteutumisessa, minkä vuoksi myös korjausten tekemiseen liittyviin määräyksiin ja viranomaisprosesseihin pitäisi kiinnittää huomiota.
”Mahdollisten tukitoimien osalta toimenpiteiden
pitäisi olla riittävän pitkäkestoisia, jotta asuinkiinteistöjen saneeraustoiminta
olisi kaikissa olosuhteissa sekä vaikuttavaa että laadukasta”, tutkimuksessa todetaan.
Korjaamisen pitää siis parantaa rakennuskantaa, ei lisätä virheitä.

Pienet vauriot korjattava nopeasti
1990-luvun kokemusten valossa korjaustarpeen ja toteutuneiden korjausten ero voi kasvaa nykyisessä talouden taantumassa, jonka ennustetaan edelleen jatkuvan.
Erityisesti taantuman aikana olisi kuitenkin ensiarvoisen tärkeätä muistaa, että rakennusten palvelukykyä voidaan parantaa
ja samalla rakennuksista koituvia menoja vähentää rakennusten ja tilojen oikealla sekä energia- ja tilatehokkaalla käytöllä. Tulevissa korjauskustannuksissa voidaan säästää korjaamalla rakennuksen pienet alkavat vauriot, esimerkiksi vesivuodot nopeasti. Näin vältetään vaurion paheneminen ja siitä seuraavat suuremmat korjauskustannukset.

Taloudellisesti perusteltua korjata
Tutkimuksen mukaan koko maassa noin 90 prosenttia teknisestä korjaustarpeesta on myös taloudellisesti perusteltua. Se kuitenkin riippuu talotyypistä ja sijainnista. Tutkimuksen mukaan korjaaminen nähdään perustelluksi suurissa kaupungeissa ja niiden kehyskunnissa, koska asunnoille on siellä kysyntää.
Maaseudulla tilanne on toinen, koska kerrostaloasuntoille ei ole kaupunkien ja kehyskuntien kaltaista kysyntää.
Tutkimuksessa tuodaan esiin sekin, että osaa rakennuksista tai joitakin niiden osia ei kannata korjata, vaan purkaa, etenkin keskustojen ulkopuolella.
Tuettujen vuokra-asuntojen osalta korjauksiin voidaan kohtuullisessa määrin varautua tuettujen asuntojen vuokraa määriteltäessä. Varautuminen ei kuitenkaan aina ole ollut riittävää ja kumuloitunutta korjaustarvetta on syntynyt myös tuettuun vuokra-asuntokantaan. Suurempien kaupunkien ulkopuolella aravavuokrat ovat tyypillisesti jo samalla tasolla kuin yleinen vuokrataso samantasoisissa asunnoissa.
Tässä tilanteessa ei vuokria ole enää varaa korottaa. Jos asunnot sijaitsevat alueella, jossa asuntojen tarjoamille asumispalveluille ei ole enää kysyntää, asunnot on syytä purkaa.
Jos kumuloitunutta korjaustarvetta on syntynyt sellaiseen osaa tuettua asuntokanta, jossa kunnostetuille asunnoille jatkossa löytyisi vielä kysyntää, voitaisiin harkita osan tuettujen asuntojen myyntiä. Myynneistä syntyneitä tuloja voitaisiin sitten osoittaa jäljellä jääneen kannan korjauksiin, jotta vältyttäisiin huomattavilta vuokrien korotuksilta, jotka tyhjentäisivät tuetut vuokra-asunnot lopullisesti.

Kunto edellyttäisi korjaamista, mutta…
Maaseutumaisissa kunnissa merkittävää osaa asuinrakennuksista ei ole taloudellisessa mielessä järkevää korjata, vaikka niiden kunto sitä edellyttäisi.
Luvanvaraisten korjauksiin liittyy useita mm. energianormeihin liittyviä säädäksiä. Niillä alueilla, missä
asunnon nykyisen omistajan jälkeen ole kysyntää, esimerkiksi energiatehokkuuteen liittyvistä korjauksista ei saada kustannuksia
vastaavia hyötyjä energian kulutuksen säästöjen tai ilmastopoliittisten tavoitteiden näkäkulmasta.
Vaikka asuinrakennuksen omistajan vastuu kiinteistöön tehtävistä remonteista on ensisijainen, haja-asutusalueilla tulisi harkita kustannuksia lisäävän julkisen sääntelyn osalta riittävän pitkiä siirtymäaikoja.
Lisäksi muutostarpeet on syytä priorisoida rakennuskannan tavoitetilaa määriteltäessä. Esimerkiksi terveyttä ja turvallisuutta vaarantavat seikat tulisi kuitenkin korjata rakennuskannassa mahdollisimman pian riippumatta tulevasta. Tällaisia ovat mm. kosteus? ja homevauriot sekä sisäilmaongelmat.

Kotitalousvähennys myös taloyhtiökorjaamiseen
Mikäli valtion viranomaiset haluavat taloudellisesti tukea asuntojen korjausrakentamista, tulee käytettävissä olevien tukien olla ennakoitavissa yhtä budjettivuotta pidemmällä aikavälillä, eikä vaihdella villisti vuodesta toiseen. Yksistään tällä vuosikymmenellä on jo ollut sekä runsaskätisen tuen jaksoja (vuosikymmenen vaihteessa ja 2013 – 2014) että minimaalisen tuen jaksoja (erityisesti vuosi 2015).
Kiinteistöliiton mielestä kotitalousvähennyksen ulottaminen asunto-osakeyhtiöiden tilaamiin korjauksiin olisi perusta vakaalle tukimallille. Se olisi myös hallinnollisesti kevyt toteuttaa henkilöverotuksen osana, eikä vaatisi korjausavustuksien tapaista hallintobyrokratiaa valtion- ja kuntien viranomaisilta.

Raportin voit ladata täältä.