Ei ole epäselvää, missä Julkisivuremontti 2015 –kilpailun voittajataloyhtiö Forssan Viksbergin kaupunginosassa sijaitsee – niin hieno ja moderni talo 70-lukulaisesta lähiötalosta on tullut. Tämänhetkinen taloudellinen tilanne ei ole hyvä ajankohta realisoida asuntojen perusteellisella remontilla aikaansaatua arvonnousua. Siitä taloyhtiön edustajat ja isännöitsijät ovat yhtä mieltä, että tulevaisuudessa tämänkin taloyhtiön asunnoista käydään asuntokauppaa ihan toisen suuruusluokan summilla kuin tähän mennessä.
60– ja 70 –luvulla rakentuneessa kaupunginosassa sijaitseva Asunto Oy Forssan Rytynpyöli tulee olemaan suunnannäyttäjä – sekä alueen julkisivukorjauksissa, että asuntojen arvon kehittymisessä. Näin taloyhtiötä isännöivä Rami Tervomaa Forssan Isännöinti ja Kiinteistönvälitys Oy:stä, hallituksen puheenjohtaja Sari Vidkopp ja hallituksen jäsen Pauli Perttula uskovat.
Korkean seitsenkerroksisen talon värityksessä lähdettiin Tervomaan mukaan toteuttamaan yhteistyössä kaupungin rakennusvalvonnan ja naapuriyhtiöiden kanssa sellaista värimaailmaa, jota myöhemmin julkisivukorjauksiaan tekevät muut taloyhtiöt voisivat noudattaa.
Vuonna 1974 rakennettu taloyhtiö oli vuoteen 2008 saakka VVO:n omistama vuokratalo, jonka kiinteistökehitysyhtiö Tammi-Asunnot Oy osti. Entisten vuokralaisten lisäksi talosta ostivat asuntoja silloin sijoittajat ja muualta paikkakunnalle muuttaneet. Talossa on 66 asuntoa.
Asunnoista maksettiin vuonna 2008 jopa alle 500 euron neliöhintoja. Isännöinti- ja kiinteistönvälityspalveluja tarjoavassa toimistossa on nyt arvioitu, että muutaman vuoden sisällä asuntojen arvo varmasti nousee, koska taloyhtiössä on tehty mittavan julkisivuremontin lisäksi muitakin korjauksia, kuten uusittu hissi.
Asunto Oy Forssan Rytynpyölin neliöhintojen arvioidaan nousevan remonttien ansiosta viiden vuoden perspektiivillä 300-500 euroa asuinneliömetriltä.
Ansiokasta asukastiedottamista
Arvonnoususta keskustelemme siksi, että taloyhtiö palkittiin marraskuussa Julkisivuremontti 2015 –kilpailussa. Ansiokkaana pidettiin erityisesti asukastiedottamista.
Asukkailla oli käytettävissään julkisivuremontin aikana monisivuinen ja perusteellinen opas. Sen lisäksi tuomaristolle syntyi asukastilaisuuksissa esiteltyjen aineistojen perusteella käsitys, että osakkaat ja asukkaat ovat saaneet erittäin hyvin tietoa korjaushankkeesta kokonaisuudessaan, mutta myös hyvin käytännönläheistä tietoa sen vaikutuksista arkiseen elämään.
Isännöitsijä Rami Tervomaan mukaan asukas-opas edustaa Forssan Isännöinti ja Kiinteistönvälitys Oy:n kehittämää toimintatapaa.
Tarkoitus on antaa asukkaille ja talon ulkopuolella asuville osakkeenomistajille mahdollisimman paljon tietoa, mutta sitä kautta helpottaa myös isännöitsijän ja isännöintitoimiston työtä – mitä vähemmän epätietoisuutta, sitä vähemmän yhteydenottoja. Unohtamatta sitäkään, että palveleehan hyvä tiedottaminen ja viestintä myös hallitusta.
– Urakoitsijatkin ovat nähneet asukasoppaan arvon ja merkityksen. Heiltä pyydämme mahdollisimman paljon tietoa urakasta, miten he haluavat asukkaiden toimivan, miten käsitellään kotieläimiä ja niin edelleen ja se kaikki tieto kootaan yhdessä tuohon oppaaseen. Sitten viestimme asukkaille, että jättäkää opasvihkonen remontin ajaksi näkyvälle paikalle, mistä voitte aina tarkistaa tietoja. Ei tarvitse ihmetellä, vaan olennainen tieto löytyy vihkosesta, Tervomaa kuvailee.
Opasvihkonen ei tietenkään poista ajankohtaista tai muutoksista johtuvan yleistiedottamisen tarvetta, mutta siihenkin menee huomattavasti vähemmän aikaa, kun asukkailla on olemassa perustietoa koko ajan.
Lähtökohtana kaikessa tiedottamisessa ja asioiden esittelemisessä pitäisi Tervomaan mielestä olla se, että asioita ei kaunistella, vaan kerrotaan totuudenmukaisesti ja avoimesti asioista. Tärkeää on tuoda esiin myös mahdolliset riskit, joita korjaustapoihin liittyy ja jotka voivat heijastua esimerkiksi urakkaan kuulumattomina lisätöinä.
Tässä Tervomaa viittaa siihen, miten tärkeää oli kertoa jo etukäteen esimerkiksi läpiporauksista aiheutuvista meluhaitoista tai siitä, että vanhojen julkisivurakenteiden paksuus paljastuu vasta purkutöissä, mikä taas vaikuttaa mahdollisiin lisätöihin.
– Näin isoa ongelmatonta remonttia ei ole, siksi tiedottaminen ja ongelmista rehellisesti kertominen ovat tärkeitä asioita. Aina tulee eteen yllätyksiä vaikka kuinka asioita etukäteen tutkittaisiinkin.
Maksurasitukseen huomiota
Korjaushankkeen valmistelussa ja toteuttamisessa kiinnitettiin erityistä huomiota kustannuksiin ja osakkaiden maksurasitukseen. Tämä johtui osaksi siitä, että joillakin osakkailla on vielä maksettavana vuokratalon muutoksesta asunto-osakeyhtiöksi seurannutta pääomavastikelainaa.
– Meidän piti ottaa se huomioon, että aika monille tulee julkisivuremontin vuoksi uusi laina vanhan rinnalle, Tervomaa kertoo taloudellisista seikoista, minkä vuoksi vuonna 2013 tarjouskilpailussa tarkentuneesta kustannusarviosta lähdettiin hakemaan noin 300 000 euron säästöjä.
Yksi merkittävä säästö saatiin aikaan sillä, että parvekkeet voitiin korjata kevyemmällä korjaustavalla eli laastipaikkauksilla ja uudelleenpinnoittamisella.
– Parvekkeita oli korjattu edellisen kerran vuonna 2003 ja ne olivat paremmassa kunnossa kuin pesubetonijulkisivut, joille ei oltu tehty sitten vuoden 1974 juuri mitään pienempiäkään huoltotoimenpiteitä, Tervomaa kertaa.
Laastipaikkauskorjauksiakin tarvittiin lopulta vähemmän kuin mitä oli alunperin arvioitu.
– Onhan se tietysti niinkin, että parvekkeiden raskaammalla kunnostamisella olisi saatu niille pidempi tekninen käyttöikä kuin nyt, mutta hintalappu olisi noussut sen verran korkeaksi, että kevyempi korjaus oli tässä tilanteessa parempi ratkaisu.
– Lisäksi parvekkeiden lasittamisella saadaan niille vielä paljon lisäaikaa ennen kuin parvekkeiden seuraava korjaamisen tarve on käsissä. Lasituksilla sanotaan päästävän noin 20 vuoden käyttöikään, kun parvekerakenteet ovat suojassa kosteudelta, hän jatkaa.
Vuoden 2013 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa hyväksyttiin hankkeen kokonaiskustannusarvioksi 1,5 miljoonaa euroa, mikä on noin 382 euroa per neliömetri.
Lisäksi hankkeeseen saatiin ARAlta käynnistysavustusta, suuruudeltaan 135 000 euroa.
Kustannusten ennakointi tärkeää
Rami Tervomaan kokemuksen mukaan tuhoon tuomittua remonttiin suhtautumismielessä on se, jos yhtiökokoukselta joudutaan hakemaan lisävaltuuksia esimerkiksi lisätöiden vuoksi.
– Mieluummin arvioidaan ja sisällytetään lisätöiden osuus kokonaisurakkaan ja korostetaan sitä, että sillä summalla varaudutaan pahimpaan eli ennakoimattomiin lisätöihin ja niiden tekemiseen. Toisaalta varautuminen ei voi kuitenkaan olla mikään automaattinen ”avoin piikki” hallitukselle, hän toteaa.– Lisävaltuutus voi olla summaltaan mitättömän pieni, mutta se voi aiheuttaa asukkaille ”tämä remontti meni pieleen, kun jouduttiin hakemaan siihen lisää rahaa” –fiiliksiä. Näin vaikka lisävakuuden suuruus olisi vaikkapa vain prosentti hankkeen kokonaiskustannuksista, hän vielä jatkaa.
Rytynpyölissä lisätöiden kustannuksiksi arvioitiin 100 000 euroa, jotka siis sisältyivät 1,5 miljoonan euron kustannusarvioon.
– Niiden osalta pääsimme kuitenkin halvemmalla kuin alkuperäisessä kustannusarviossa arvioimme, Tervomaa vielä kuittaa toteutuneen.
Kunnossapitotarveselvitys ohjaamaan korjaamista
Vahinkojen kautta korjaaminen on isännöitsijä Rami Tervomaan mielestä huono toimintatapa korjausten tekemisessä. Niin kuitenkin usein tunnutaan tekevän niin putkiremonteissa kuin muissakin remonteissa.
Onneksi taloyhtiöissä on kuitenkin ruvettu ymmärtämään, ettei näitäkään taloja ole tehty ikuisesti kestäviksi, vaan niitä on pakko pikku hiljaa ruveta korjaamaan.
Asunto-osakeyhtiölain mukanaan tuomat pakolliset osakkaan muutostöiden remontti-ilmoitukset ja hallituksen kunnossapitotarveselvitykset vievät Tervomaan mielestä varmasti suomalaisia asunto-osakeyhtiöitä monessa mielessä parempaan suuntaan.
– On pakko tehdä korjauksia suunnitelmallisesti, se on se juttu.
Kunnossapitotarveselvityksen laatimisessa on hänen mielestään järkevää käyttää ulkopuolista asiantuntijaa, jonka näkemys ”voi tehdä ihan hyvää taloyhtiön omalle, ehkä taloyhtiön omille, vähän jämähtäneille näkemyksille”.
Rytynpyölistäkin on nyt olemassa kattava 40-sivuinen raportti, jossa on käyty kaikki rakennusosat läpi, dokumentoitu niiden nykytila, kirjattu mallit ja tuotemerkit sekä esitetty arvio tulevista korjaustarpeista.
– Eikä kunnossapitotarveselvitys ole vain kertakäyttöpaperi, vaan sen voi ottaa esiin uudestaan ja uudestaan. Onhan hallituksenkin ihan toisenlaista toimia, kun sillä on taustalla tietynlainen ”pohjapaperi”, Tervomaa vielä korostaa.
Teksti ja kuva: Riina Takala
Lue artikkeli kokonaisuudessaan tammikuussa ilmestyneestä Kiinteistöposti Pääkaupunkiseutu Extrassa 1/2016.
Tältä Rytynpyölin julkisivu näytti ennen julkisivuremonttia.
