EU-oikeuden valtiontukisäännöt edellyttävät, että asukkaiden valinnassa on noudatettava asukasvalintakriteerejä. Valintakriteereinä voisivat olla nykyistä pitkää korkotukimallia korkeammat tulorajat ilman asukasvalintoihin liittyviä vertailuja.
Tällöin asunnot olisi mahdollista osoittaa pieni- ja kesituloisille, työssä käyville henkilöille, joilla on vaikeuksia saada kohtuuvuokrainen asunto markkinoilta.
Muun muassa tämä näkökulma tulee esiin selvitysmies, ARAn ylijohtaja Hannu Rossilahden esityksessä, miten voitaisiin lisätä kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotantoa kasvukeskuksissa.
Rossilahti esittää koko järjestelmän kehittämiseksi kymmenen vuoden korkotukimallia. Rajoituksiin ja laina-aikoihin hän esittää seuraavanlaista joustavuutta: mikäli lainansaaja ei kymmenen vuoden kuluttua voi tai halua vapauttaa valtiota täytetakausvastuusta uusimalla lainaa, voisi lainansaaja jatkaa vuokrausta kohtuuhintaisilla periaatteilla hakemalla ARAlta jatkoaikaan kymmeneksi vuodeksi enintään kaksi kertaa.
”Tämä joustava mahdollisuus poistaa toimijoille aiheutuvia riskejä lähteä mukaan tuottamaan kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Joustavuuden ansiosta tuetut asunnot voisivat myös säilyä pidempään säännellyillä vuokramarkkinoilla”, raportissa todetaan.
Joustavuuden toteuttamisen työvälineet
– Uusi lyhyt korkotukilaina eroaa nykyisestä 40 vuoden pitkästä korkotukimallista siten, että laina lyhenee nopeammin, vuokrien valvonta on hallinnollisesti kevyempi, rajoitusaikana myyntihinta on vapaa ja lyhyemmän rajoitusajan vuoksi valtio pääsee irti takausvastuusta nopeammin, Hannu Rossilahti sanoo.
Korkotukilainan osuudeksi esitetään lähtökohtaisesti 80-95 % hankkeen hyväksytystä hankinta-arvosta. Korkea lainoitusosuus mahdollistaisi nykyistä laajemman toimijajoukon mukaan tulon asuntojen toteuttajiksi.
Toisaalta korkotukilaina voi olla pienempikin, koska joillakin toimijoilla on mahdollisuus saada omistajiltaan tai muualta täydentävää riskirahoitusta enemmän, esimerkiksi 20 % hankkeen hankinta-arvosta.
Rossilahti ehdottaa, että täydentävän rahoituksen korko voi olla enintään 6 %. Jos lainansaaja on osakeyhtiömuotoinen yhteisö, myös yhtiöön sijoitetulle sidotulle omalle pääomalle voisi vuokriin sisällyttää enintään 6 % tuoton laskettuna sijoitetun pääoman määrästä.
Valtioneuvosto voisi säädellä myös lainaan liittyviä määräaikaisia valtiontukiehtoja. Tämän hetkiseksi korkotuen omavastuukoroksi Rossilahti ehdottaa 2,5 %, jonka yli menevästä korosta valtio maksaisi 75 % ensimmäisen kymmenen vuoden ajan.
Vuokrat määräytyisivät omakustannusperiaatteen luonteisesti rajoitusajan korkotukilainan hyväksymisen yhteydessä ARA:n vahvistaman sitovan alkuvuokran kautta. Asukkailta saisi periä kohteen asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan kohteen vuokra-asuntojen sekä niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. H
yväksyttäviin menoihin kuuluisi omistajan omalle pääomalle vuosittain maksettava tuotto sekä täydentävän rahoituksen korko.
Hallinnoinnista ja valvonnasta yksinkertaista
Jotta lainoitustoiminnan hallinnointi ja rajoitusaikaan liittyvä omakustannusperiaatteen toteutumisen valvonta olisi yksinkertaista, Rossilahti ehdottaa vuokrien valvontaan yksinkertaista menettelyä vuotuisten laskelmien ja jälkilaskelmien sekä niihin liittyvän valvonnan sijaan.
Kun kohteen tarkka alkuvuokra hyväksyttäisiin ARAn tekemässä rahoituspäätöksessä ja tällöin hyväksyttäisiin myös korjauksiin varautumisen enimmäismäärä sekä omistajalle maksettava kohtuullinen tuotto.
Lisäksi hyväksyttäisiin kohteen täydentävän rahoituksen ehdot. Vuokrien vuosittainen tarkistus perustuisi Rossilahden ehdotuksessa kiinteistöjen hoitokuluindeksin vuotuiseen muutokseen lisättynä enintään 1,5 %:lla.
Lainansaajan yhtiömuotoa Rossilahti ei rajaisi, koska kaikki lyhyen korkotukimallin rajoitukset liittyvät asuntojen vuokraukseen, vuokran määrään liittyviin tekijöihin ja asukasvalintaan.
