Parempaa kunnossapitoa ja suunnitelmallista korjaamista, mutta taloudellisesti järkevästi – tätä esitetään tuoreessa ROTI 2017 –raportissa. Siinä on tutkittu rakennetun omaisuuden tilaa ja esitetty olemassa olevan kiinteistökannan korjaamisesta muutamia havaintoja ja tärkeitä toimenpiteitä.
Yksi niistä on se, että rakennusten kunnosta pitää huolehtia nykyistä paremmin koko elinkaaren ajan. Jatkuvan kunnossapidon kulttuuri pitää vakiinnuttaa rakennuskantaan omakotitaloista kuntien palvelurakennuksiin. Ennakoiduilla ja suunnitelmallisilla korjauksilla ehkäistään tehokkaasti laajojen vaurioiden ja niistä johtuvien ongelmien syntyä.
Ajantasainen tieto rakennusten kunnosta auttaa tekemään oikeita päätöksiä oikeaan aikaan.
Rakennusten elinkaarta vaivaaviin laatuongelmiin on etsittävä ratkaisut viipymättä.
Järkevää korjaamista
Korjausten yhteydessä voidaan asuntojen varustetasoa ja muita ominaisuuksia päivittää vastaamaan nykypäivän vaatimuksia.
Tila- ja energiatehokkuuden parantaminen, taloteknisten järjestelmien uudistaminen sekä esteettömyys nostavat paitsi asumismukavuutta myös kiinteistön arvoa.
Korjaamisen tavoitelaadun määrittelyssä on kuitenkin syytä ottaa huomioon teknisesti ja taloudellisesti järkevin taso sekä rakennuksen ennakoidut käyttötarpeet.
Tämä koskee erityisesti energiatehokkuuden parantamista koskevia toimenpiteitä siten, ettei kiinteistöihin varmuuden vuoksi tai aktiivisen markkinoinnin perusteella ryhdytä tekemään ennenaikaisia, ylimitoitettuja tai peräti tarpeettomia korjauksia.
Korjausrakentamisessa suuri kysyntä on johtanut paikoitellen urakkatarjousten huonoon saatavuuteen ja hintojen nousuun remonteissa. Myönteistä kehitystä on edustanut uusien, asiakaslähtöisten konseptien tulo markkinoille.
Täydennysrakentamisella rahoittamaan
Kiinteistökohtaisten saneerausinnovaatioiden rinnalla on kehitetty kiinteistöryhmiä tai kokonaisia alueita palvelevia malleja. Erityisesti on pyritty löytämään lähiöiden kehittämiseen sopivia toimenpiteitä.
Kokonaisten asuinalueiden korjaustarpeiden suuruusluokaksi on arvioitu 15 000–20 000 asuntoa vuodessa. Korjausten rahalliseksi arvo on arvioitu jopa 30–50 miljardia euroa 2020-luvun loppuun asti.
Asunto-osakeyhtiöitä on kannustettu järjestämään kiinteistönhuoltonsa ammattimaisesti ja parhaissa taloyhtiöissä kunnossapito suunnitellaan ennakoivasti pitkällä, jopa yli 10 vuoden aikajänteellä.
Taloyhtiöiden hallinnossa on kuitenkin vielä suurta hajontaa; ja pahimmillaan kriittiset päätökset lykkääntyvät riittämättömän rahoituksen sekä heikon valmistelun ja viestinnän takia.
Asunto-osakeyhtiöissä voi olla vaikea saada päätöksiä aikaan myös siksi, että ikääntyvillä asukkailla tai sijoitusasuntojen omistajilla ei ole varaa tai halua sijoittaa remontteihin.
Täydennysrakentaminen ja rakennusoikeuden myynti ovat yksi keino hankkia taloyhtiölle rahaa korjauksiin.
Kaupungit voisivat edistää täydennysrakentamista myöntämällä väljästi kaavoitetuille alueille nykyistä juohevammin poikkeuslupia uusille kerrostaloille tai olemassa olevien rakennusten lisäkerroksille. Nykyistä ripeämmän käsittelyn tarve koskee myös mahdollisia asemakaavamuutoksia.
Tinkimään kehittämiskorvauksista
Kunnat voisivat kasvattaa hankkeiden houkuttelevuutta ja taloudellista kannattavuutta myös sovittelemalla arvonnoususta perimäänsä kehittämiskorvausta, jos lisärakentaminen ei edellytä kunnalta merkittävää alueellisen infrastruktuurin laajentamista ja parantamista.
Alan yritysten tulisi osaltaan kehittää täydennysrakentamiseen sopivia uusia konsepteja ja teknisiä ratkaisuja.
Huoltokulttuurista kiinteistönpitokulttuuriin
Kaikkien kiinteistöjen hoidon ja kunnossapidon tulisi olla pitkäjänteistä, suunnitelmallista ja osaavaa.
Jos riskejä ei tiedosteta ajoissa ja ylläpito lyödään laimin, paljastuvat korjaustarpeet asukkaille usein ikävinä yllätyksinä vakavampien vaurioiden ja esimerkiksi äkillisten putkirikkojen yhteydessä.
Maankäyttö- ja rakennusasetuksessa määrätään, että vuoden 2000 jälkeen rakennetuille uudisrakennuksille on laadittava käyttö- ja huolto-ohje eli
ns. huoltokirja, joka sisältää muun muassa käyttöikätavoitteet merkittäville rakenteille ja rakennusosille sekä niiden kunnossapitojaksot ja -tehtävät. Siinä on myös erillinen korjauspäiväkirjaosio ylläpidon ja vuosikustannusten seurantaan.
Tehdyt kuntotarkastus- tai kuntotutkimusraportit voidaan liittää osaksi huoltokirjaa samaan tapaan kuin energiatodistuskin.
Sisällön laajentumisen myötä huoltokirjasta on alettu käyttää nimitystä kiinteistönpitokirja.
Sillä tarkoitetaan kiinteistökohtaista asiakirjakokonaisuutta, johon kuuluvat kiinteistön ylläpidon lähtötiedot, hoidon ja kunnossapidon tavoitteet sekä tehtävät ja ohjeet.
Kiinteistönpitokirjasta löytyvät myös korjaus- ja muutostöiden tiedot sekä tilojen käyttäjille suunnatut ohjeet.
Huoltokirjan eräänä alkuperäisenä tavoitteena on ollut, että tulevat huolto- ja korjaustarpeet voidaan ennakoida jo rakennuksen suunnitteluvaiheessa niin, että vältetään epätarkoituksenmukaisten tai kalliiden ratkaisujen käyttöä. Käytännössä tämä tavoite toteutuu nykyisin huonosti, koska huoltokirja laaditaan tyypillisesti vasta hankkeen loppuvaiheessa, jolloin keskeiset suunnitteluvalinnat on jo tehty.
Kiinteistön ylläpito koko elinkaaren ajalta tuleekin sisällyttää jo suunnittelutavoitteisiin ja kiinteistönpitokirja tulee laatia osana suunnitteluprosessia.
Huoltokirja tarjoaa myös ratkaisun tiedon siirtämisessä rakennusvaiheesta ylläpitovaiheeseen. Olennaista on tämän jälkeen tietosisällön ylläpito.
Selainpohjaiset sähköiset huoltokirjat helpottavat tietojen ylläpitoa ja käyttöä sekä jakamista omistajan, käyttäjän ja ylläpitäjän kesken.
Asuntokannassa paljon korjattavaa
Korjausrakentamisen arvo oli vuonna 2015 Suomessa hieman yli 12 miljardia euroa, josta asuntokorjausten kokonaisarvo oli noin seitsemän miljardia euroa.
Asuntojen ikärakenteesta johtuen rakennuskannassa on runsaasti korjattavaa.
Korjausrakentamisen arvioidaan tulevaisuudessa edelleen kasvavan vuosittain 1–2 prosentin vuosivauhdilla, kun loputkin 1970-luvun vilkkaan rakentamiskauden rakennuskannasta tulee peruskorjausikään.
Erityisesti uusimisen kohteina ovat asuinkerrostalojen julkisivut, katot, parvekkeet, ikkunat ja LVIS-järjestelmät.
