• Hyppää pääsisältöön
  • Hyppää ensisijaiseen sivupalkkiin
  • Hyppää alatunnisteeseen
  • Etusivu
  • Uutiset
    • Uutiset
    • Tuoteuutiset
    • Kaupallinen yhteistyö
  • Artikkelit
    • Energia
    • Huolto ja siivous
    • Isännöinti ja hallinto
    • Julkisivu ja katto
    • Koti
    • Talous
    • Turvallisuus
    • Kolumnit
    • Piha
    • Putket ja vesi
    • Selaa artikkeleita
  • Lehti
    • Lue näköislehtiä
    • Mediatiedot
    • Tilaa uutiskirje ja näköislehti
    • Ilmoita osoitteenmuutoksesta
  • Blogi
  • Yritys
    • RPT Byggfakta Oy
    • Citymark – toimitilapalvelut
    • RakennusFakta – tuotteet ja ratkaisut
    • SIR Tietokanta
    • RPT SMART – Tietopalvelu
  • Yhteystiedot
Kiinteistöposti

Kiinteistöposti

25 vuotta taloyhtiön arjessa ja juhlassa

Olet täällä: Alkuun / Artikkelit / Isännöitsijävaihdos – mitä huomioitavaa?

Isännöitsijävaihdos – mitä huomioitavaa?

18.6.2013

Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä. Tällä kertaa pohdimme seuraavaa kysymystä:

Varsinaisten yhtiökokousten aikaan nousee säännönmukaisesti esille isännöitsijöiden vaihtamiset, vastuukysymykset ja eriävien mielipiteiden esittämiset ja asiakirjojen allekirjoittamiset.

Tapauksessa asunto-osakeyhtiön ja isännöitsijän tiet ovat eroamassa isännöintisopimuksen irtisanomisen johdosta ja isännöitsijä haluaa kiinnittää erityistä huomiota yhtiön hoitoon ja taloudenpitoon. Tämän toteuttaakseen isännöitsijä haluaa saada mielipiteensä merkityksi toimintakertomukseen ja tilinpäätökseen.

Mainos

Yhtiön hallitus ei syystä tai toisesta näitä isännöitsijän eriäviä katsantokantoja hyväksy ja isännöitsijä uhkaakin jättää allekirjoittamatta kyseiset asiakirjat. Onko isännöitsijällä oikeutta saada asiansa julki tai oikeutta toteuttaa uhkauksensa, vai miten asiassa voi toimia?

Vastaus löytyy kirjanpitolaista

Vastausta emme tällä kertaa löydä asunto-osakeyhtiölaista, vaan sen saamme kirjanpitolaista. Kirjapitolain mukaan tilinpäätöksen tai toimintakertomuksen allekirjoittajan eriävää mielipidettä koskeva lausuma on sisällytettävä tilinpäätökseen tai toimintakertomukseen hänen vaatimuksestaan. Tämä koskee sekä isännöitsijöitä että myös hallituksen jäseniä.

Edellä lausuttu tarkoittaa sitä, että tapauksemme isännöitsijä voi kieltäytyä allekirjoittamisesta, jos hänen eriävää mielipidettään ei oteta huomioon tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa. Sitä, kuinka seikkaperäisesti tai missä laajuudessa eriävä mielipide on kirjattava toimintakertomukseen, ei ole tarkemmin määritetty laissa. Mielestäni on selvää, että pelkkä maininta ”Isännöitsijä esittää eriävän mielipiteensä” ei ole hirvittävän informatiivinen tai riittävää, vaan asiassa tulisikin ilmoittaa, että miltä osin ja mistä syystä eriävä mielipide esitetään.

Isännöitsijän esittäessä eriävän mielipiteensä ja erityisesti sen näkyviin kirjaaminen on keino saattaa erityisesti osakkaiden, mutta myös muiden tilinpäätöksen lukijoiden tietoon sellaiset seikat, joiden perusteella hän voisi esimerkiksi mahdollisessa vahingonkorvausoikeudenkäynnissä näyttää toimineensa huolellisesti ja yhtiön edun mukaisesti ja välttää henkilökohtaisen korvausvastuun.

Korvausvastuun välttämiseksi ei yleensä liene tarpeen, että toimintakertomukseen kirjoitettava eriävä mielipide olisi kuitenkaan kovin laaja ja yksityiskohtainen tai että eriävä mielipide koskisi mielipidettä siitä, oliko jokin päätös tarkoituksenmukaista toteuttaa valitulla tavalla, jos päätös itsessään on ollut lain, yhtiöjärjestyksen ja yhtiökokouksen päätösten mukainen. Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee puolestaan sen, että isännöitsijän eriävä mielipide on merkittävä hallituksen pöytäkirjaan.

Laissa ei ole nimenomaista säännöstä sen varalta, että hallituksen kokoonpano tai isännöitsijä on vaihtunut tilikauden aikana tai sen jälkeen ennen tilinpäätöksen allekirjoittamista.

Koska tilinpäätöksen laatimisvelvollisuus koskee sen laatimisajankohtana (4 kuukauden sisällä tilikauden päättymisestä) isännöitsijänä olevaa, tilinpäätöksen laatimishetken isännöitsijä allekirjoittaa tilinpäätöksen. Jos tilinpäätöksen laatimista siirretään siten, että isännöitsijä on vaihtunut, uusi isännöitsijä allekirjoittaa tilinpäätöksen.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus valitsee ja erottaa isännöitsijän, jos sellainen yhtiöllä on oltava. Asiassa kannattaakin olla tarkkana, jos juuri tilinpäätöksen laatimisaikaan isännöitsijä vaihtuu. Silloin on syytä kysyä, miksi isännöitsijä vaihdetaan.

Uudella isännöitsijällä ei välttämättä ole kaikkea tietoa ja jotain saattaa jäädä huomaamatta ja siten esimerkiksi hallitus saattaa välttää vastuunsa, koska osakkaiden tietoon ei vanhan isännöitsijän eriävä mielipide tässä tilanteessa kantaudu.

Muutamia erityiskysymyksiä

Lopuksi käsittelen kysymystä yhtiökokouksen päätöksen pätemättömyyden vaikutuksesta hallituksen vastuuseen.

Lain mukaan hallitus tai hallituksen jäsen ei saa noudattaa yhtiökokouksen päätöstä, joka on asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Hallituksen jäsen voi joutua vastuuseen aiheuttamastaan vahingosta, joka on syy-yhteydessä hallituksen jäsenen toimintaan tai laiminlyöntiin. Lisäksi korvauksen vaatijan on osoitettava vahinko ja sen suuruus.

Lisäksi nostan esiin hallituksen jäsenen valintatilanteen. Jos esimerkiksi ylimääräisessä yhtiökokouksessa on ollut kysymys hallituksen valitsemisesta tai täydentämisestä ja tätä valintaa varjostaa asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisuus, ei virheellisesti hallitukseen valituilla ole oikeutta toimia hallituksen jäseninä edes tai pelkästään sen perusteella, että jonkun on hoidettava yhtiön hallintoa.

Jotain yksittäistä asiaa koskevan päätöksen pätemättömyys voi vaikuttaa muiden päätösten pätevyyteen lähinnä siinä tapauksessa, että ensin mainittu päätös on ollut edellytyksenä jälkimmäiselle päätökselle.

Päätöksentekoon liittyvä muotovirhe (esim. virheellinen ääniluettelo) johtaa päätöksen pätemättömyyteen, jos virhe on voinut vaikuttaa päätöksen sisältöön. Jos päätös on tehty yksimielisesti ilman äänestystä, on oletettavaa, että ääniluetteloon liian suureksi merkitty äänimäärä tai muu muotovirhe ei ole lainkaan vaikuttanut päätöksen sisältöön, ja siten päätös ei ole pätemätön.

Lakipostia-palsta on julkaistu kesäkuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Tulevaisuuden Isännöinti Extrassa 5/2013.

Kategoriassa: Artikkelit, Kolumnit Avainsanoilla: asunto-osakeyhtiölaki, hallituksen puheenjohtaja, hallitus, isännöitsijä, kirjanpito, laki, tilikausi, tilinpäätös, Tilintarkastus, yhtiöjärjestys

Ensisijainen sivupalkki

Lue uusin lehti

Lue aiemmat numerot täältä.

Julkisivujen taitajat

Katso julkisivujen taitajat 2022

Päivää, sanoi isännöitsijä

Vanhat talot ovat upeita kohteita

Normipostia

Takat, takkahormit ja niiden kunnossapitovastuu taloyhtiössä

Valvoja

Valvoja: Urakoitsijan ja työntekijöiden kunnosta

Yhteistyössä

Tilaa Rakennusfakta-uutiskirje

RSS Rakennusfakta tuoteuutisia

  • Fibolla nyt antibakteeriset pinnat 3.2.2023
  • KWC Nordics Oy. Tutut tuotteet – uusi brändi. 3.2.2023
  • Venttiiliteknologian uusi sukupolvi 3.2.2023
  • Pohjoismainen luksusrakennus erikoisvalmisteisella hiilineutraalilla Dekton-julkisivulla 3.2.2023

Suosittua sivustolla

  • Lappeenrannan Sammontalon rakentaminen alkaa tänä kevään
  • Raide-Jokerin koeajot alkavat Espoossa
  • Kiinteistötahkola osti Isännöinti Ilkka Saarinen Oy:n
  • Hervantajärven kivijalkakauppa lämmittää asuntoja
  • Helsinki ja Caverion käynnistävät kolme ESCO-hanketta

Footer

Kiinteistöposti

Kiinteistöposti-lehti on taloyhtiömaailmaan keskittyvä ammattijulkaisu. Lehdessä julkaistaan taloyhtiöitä koskevia artikkeleita ja taloyhtömaailmaan liittyviä uutisia ja tuotteita.

  • Facebook
  • LinkedIn

Copyright © 2023 · Kiinteistöposti | RPT Byggfakta Oy

RPT Byggfakta Oy:n tietojenkäsittelyä, tietosuojaa ja evästeitä koskevat periaatteet
Käytämme sivustollamme evästeitä joiden avulla seuraamme sivustomme liikennettä. Tietosuojaperiaatteissamme kerromme, mitä tietoja keräämme ja miksi, sekä mihin tarkoituksiin tietoja käytetään. Klikkaamalla "Hyväksy", hyväksyt kaikki sivustollamme käytössä olevat evästeet. Muista, että sinulla on myös valintamahdollisuuksia tietojesi ja yksityisyytesi käsittelyyn ja suojaamiseen. Voit määritellä evästeiden hyväksynnän tarkemmin Eväste-asetuksista.
EvästeasetuksetHyväksy
Yksityisyys

Privacy Overview

This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these cookies, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may have an effect on your browsing experience.
Necessary
Aina käytössä

Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.

Non Necessary

Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.

Tallenna ja hyväksy