Isännöitsijävaihdos – mitä huomioitavaa?

Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä. Tällä kertaa pohdimme seuraavaa kysymystä:

Varsinaisten yhtiökokousten aikaan nousee säännönmukaisesti esille isännöitsijöiden vaihtamiset, vastuukysymykset ja eriävien mielipiteiden esittämiset ja asiakirjojen allekirjoittamiset.

Tapauksessa asunto-osakeyhtiön ja isännöitsijän tiet ovat eroamassa isännöintisopimuksen irtisanomisen johdosta ja isännöitsijä haluaa kiinnittää erityistä huomiota yhtiön hoitoon ja taloudenpitoon. Tämän toteuttaakseen isännöitsijä haluaa saada mielipiteensä merkityksi toimintakertomukseen ja tilinpäätökseen.

Yhtiön hallitus ei syystä tai toisesta näitä isännöitsijän eriäviä katsantokantoja hyväksy ja isännöitsijä uhkaakin jättää allekirjoittamatta kyseiset asiakirjat. Onko isännöitsijällä oikeutta saada asiansa julki tai oikeutta toteuttaa uhkauksensa, vai miten asiassa voi toimia?

Vastaus löytyy kirjanpitolaista

Vastausta emme tällä kertaa löydä asunto-osakeyhtiölaista, vaan sen saamme kirjanpitolaista. Kirjapitolain mukaan tilinpäätöksen tai toimintakertomuksen allekirjoittajan eriävää mielipidettä koskeva lausuma on sisällytettävä tilinpäätökseen tai toimintakertomukseen hänen vaatimuksestaan. Tämä koskee sekä isännöitsijöitä että myös hallituksen jäseniä.

Edellä lausuttu tarkoittaa sitä, että tapauksemme isännöitsijä voi kieltäytyä allekirjoittamisesta, jos hänen eriävää mielipidettään ei oteta huomioon tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa. Sitä, kuinka seikkaperäisesti tai missä laajuudessa eriävä mielipide on kirjattava toimintakertomukseen, ei ole tarkemmin määritetty laissa. Mielestäni on selvää, että pelkkä maininta ”Isännöitsijä esittää eriävän mielipiteensä” ei ole hirvittävän informatiivinen tai riittävää, vaan asiassa tulisikin ilmoittaa, että miltä osin ja mistä syystä eriävä mielipide esitetään.

Isännöitsijän esittäessä eriävän mielipiteensä ja erityisesti sen näkyviin kirjaaminen on keino saattaa erityisesti osakkaiden, mutta myös muiden tilinpäätöksen lukijoiden tietoon sellaiset seikat, joiden perusteella hän voisi esimerkiksi mahdollisessa vahingonkorvausoikeudenkäynnissä näyttää toimineensa huolellisesti ja yhtiön edun mukaisesti ja välttää henkilökohtaisen korvausvastuun.

Korvausvastuun välttämiseksi ei yleensä liene tarpeen, että toimintakertomukseen kirjoitettava eriävä mielipide olisi kuitenkaan kovin laaja ja yksityiskohtainen tai että eriävä mielipide koskisi mielipidettä siitä, oliko jokin päätös tarkoituksenmukaista toteuttaa valitulla tavalla, jos päätös itsessään on ollut lain, yhtiöjärjestyksen ja yhtiökokouksen päätösten mukainen. Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee puolestaan sen, että isännöitsijän eriävä mielipide on merkittävä hallituksen pöytäkirjaan.

Laissa ei ole nimenomaista säännöstä sen varalta, että hallituksen kokoonpano tai isännöitsijä on vaihtunut tilikauden aikana tai sen jälkeen ennen tilinpäätöksen allekirjoittamista.

Koska tilinpäätöksen laatimisvelvollisuus koskee sen laatimisajankohtana (4 kuukauden sisällä tilikauden päättymisestä) isännöitsijänä olevaa, tilinpäätöksen laatimishetken isännöitsijä allekirjoittaa tilinpäätöksen. Jos tilinpäätöksen laatimista siirretään siten, että isännöitsijä on vaihtunut, uusi isännöitsijä allekirjoittaa tilinpäätöksen.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus valitsee ja erottaa isännöitsijän, jos sellainen yhtiöllä on oltava. Asiassa kannattaakin olla tarkkana, jos juuri tilinpäätöksen laatimisaikaan isännöitsijä vaihtuu. Silloin on syytä kysyä, miksi isännöitsijä vaihdetaan.

Uudella isännöitsijällä ei välttämättä ole kaikkea tietoa ja jotain saattaa jäädä huomaamatta ja siten esimerkiksi hallitus saattaa välttää vastuunsa, koska osakkaiden tietoon ei vanhan isännöitsijän eriävä mielipide tässä tilanteessa kantaudu.

Muutamia erityiskysymyksiä

Lopuksi käsittelen kysymystä yhtiökokouksen päätöksen pätemättömyyden vaikutuksesta hallituksen vastuuseen.

Lain mukaan hallitus tai hallituksen jäsen ei saa noudattaa yhtiökokouksen päätöstä, joka on asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Hallituksen jäsen voi joutua vastuuseen aiheuttamastaan vahingosta, joka on syy-yhteydessä hallituksen jäsenen toimintaan tai laiminlyöntiin. Lisäksi korvauksen vaatijan on osoitettava vahinko ja sen suuruus.

Lisäksi nostan esiin hallituksen jäsenen valintatilanteen. Jos esimerkiksi ylimääräisessä yhtiökokouksessa on ollut kysymys hallituksen valitsemisesta tai täydentämisestä ja tätä valintaa varjostaa asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisuus, ei virheellisesti hallitukseen valituilla ole oikeutta toimia hallituksen jäseninä edes tai pelkästään sen perusteella, että jonkun on hoidettava yhtiön hallintoa.

Jotain yksittäistä asiaa koskevan päätöksen pätemättömyys voi vaikuttaa muiden päätösten pätevyyteen lähinnä siinä tapauksessa, että ensin mainittu päätös on ollut edellytyksenä jälkimmäiselle päätökselle.

Päätöksentekoon liittyvä muotovirhe (esim. virheellinen ääniluettelo) johtaa päätöksen pätemättömyyteen, jos virhe on voinut vaikuttaa päätöksen sisältöön. Jos päätös on tehty yksimielisesti ilman äänestystä, on oletettavaa, että ääniluetteloon liian suureksi merkitty äänimäärä tai muu muotovirhe ei ole lainkaan vaikuttanut päätöksen sisältöön, ja siten päätös ei ole pätemätön.

Lakipostia-palsta on julkaistu kesäkuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Tulevaisuuden Isännöinti Extrassa 5/2013.