Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.
Eräs taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja on esittänyt huolensa seuraavan kaltaisesta seikasta: Yhtiössämme on isännöitsijä, joka ei vaikuta hoitavan töitänsä: on sairaslomalla suurimman osan vuodesta, nimetty sijainen ei tiedä mistään mitään ja yhtiössä tapahtuneiden putkivuotojen, lämpötilaongelmien ym. asioiden kanssa ei tapahdu mitään.
Tapasimme hallituksen kesken, jätimme isännöitsijälle pöytäkirjan, jossa vaadimme asioista selontekoa määräaikaan mennessä jne. Eikä näihinkään vastattu mitään. Mikä on siis isännöitsijän juridinen vastuu asioiden hoitamisesta ja miten hoitamatta jättämisestä voidaan valittaa?
*************************************************************************************************************
Lähtökohtaisesti yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Isännöitsijällä on luonnollisesti vastuu sekä tekemisistään että laiminlyönneistään muiden ohella myös asunto-osakeyhtiötä kohtaan ja tässä yhteydessä tarkastelen vain tätä ja nostan esille kolme keskeistä seikkaa. Yhtiön toimenpiteet isännöitsijää kohtaan ovat varsin rajalliset.
Hallituksen tehtäviin kuuluvat isännöitsijän valinta, erottaminen sekä isännöitsijän toimien valvonta. Isännöitsijän toimien laatua koskien ei ole olemassa mitään virallista valitustietä, mutta isännöintitoimiston palkkalistoilla olevan isännöitsijän toiminnasta voi aina informoida tämän työnantajaa.
Julmasti ja kärjistäen sanoen isännöitsijä, joka ei lainkaan tee isännöintitehtäviään, on yhtiölle käytännössä turha ylimääräinen kuluerä ja aiheuttaa laiminlyönneillään yhtiölle vahinkoa. Vastuullisesti toimivaan ahkeraan isännöitsijään yhtiön kannatta panostaa.
Erottaminen vai sopimuksen päättäminen
Hallitus voi aina erottaa isännöitsijän tehtävästään. Erottamiselle ei asunto-osakeyhtiölain mukaan tarvita edes erityistä syytä. Erottaminen tulee voimaan välittömästi, jollei hallitus päätä myöhemmästä ajankohdasta. Lisäksi on muistettava, että isännöintisopimuksessa on voitu määritellä sopimusoikeudellisista seuraamuksista, kuten esimerkiksi sopimusrikkomuksena pidettävistä seikoista, sopimussakosta sopimusrikkomustilanteissa, sopimuksen purkamis- ja irtisanomismenettelystä, irtisanomisajasta tai syistä, jotka oikeuttavat sopimuksen irtisanomiseen taikka korvauksista sopimuksen ennenaikaisen päättämisen vuoksi.
Tärkeää on ottaa huomioon, että isännöintisopimuksen päättäminen on eri asia kuin isännöitsijän erottaminen tai asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen kompetenssiin kuuluva isännöitsijän erottamisoikeus. Isännöintisopimukseen onkin siis syytä perehtyä ennen kuin hallitus mahdollisesti erottaa isännöitsijän.
Varmistuttava jatkosta
Käytännössä hallituksen on myös otettava huomioon, että isännöitsijän vaihtamiseen liittyy käytännön järjestelyjä, jotka eivät välttämättä ole nopeasti tai kustannuksitta toteuttavissa. Siten yhtiön etu ei välttämättä ole se, että isännöintitoimeksianto päätetään välittömin vaikutuksin eli puretaan, vaan hallituksen tulee varmistua siitä, että yhtiön juoksevien asioiden hoito jatkuu mahdollisimman keskeytyksettömästi ja muun ohella tilinpäätös- ja toimintakertomukset saadaan asianmukaisesti laadittua.
Uusi isännöitsijä ainakin kannattaa etsiä ja sopia valmiiksi ennen kuin edellisestä luovutaan ja myös vaihtamisajankohtaan on syytä kiinnittää huomiota.
Isännöitsijän vahingonkorvausvastuu
Isännöitsijällä on myös yhtiötä kohtaan asunto-osakeyhtiölaissa määritelty vahingonkorvausvastuu toiminnassaan aiheuttamastaan korvauskelpoisesta vahingosta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään edellä mainitun huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.
Isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla asunto-yhtiötoiminnan keskeisiä periaatteita tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti.
Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä.
Edellä lausuttu vastuu on siis vastuuta asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomisen kautta aiheutetusta vahingosta. Se ei suinkaan sulje pois isännöitsijän muuta vahingonkorvausvastuuta. Korvausvastuu voi olla myös sopimusperusteista toimeksiantosopimukseen perustuvaa vastuuta taikka sitten yleiseen vahingonkorvauslakiin perustuvaa taikka rikosperusteista vastuuta.
Hallituksen tarvittaessa reagoitava
Koska hallituksen on valvottava sitä, että isännöitsijä ja sijainen ovat tehtäviensä tasalla, hoitavat aktiivisesti isännöintitehtäviään ja toiminnassaan yleisestikin ottaen noudattavat hyvää isännöintitapaa, on hallituksen reagoitava, mikäli yhtiön asiat näyttävät jäävän hoitamatta tai yhtiön tila muutoin isännöinnistä johtuen huononee.
Hallituksen jäsenillä on näet samainen edellä kerrottu vahingonkorvausvastuu toiminnastaan kuin isännöitsijälläkin.
Samaan hengenvetoon on kuitenkin ehdottomasti korostettava sitä, että hallituksen jäsenen vastuuta arvioidaan kunkin hallituksen jäsenen kykyjen mukaan, eikä se yleisesti ottaen voi maallikkoasukkaan kohdalla koskaan olla samalla mittapuulla arvosteltavaa kuin ammattimaisesti toimivan isännöitsijän tai hallitusammattilaisen, ja siten käytännössäkin vastuu maallikkojäsentä vain hyvin harvoin kohtaa.
Hallituksen jäseneksi ryhtymistä tai sellaisena toimimista ei ole tämän vuoksi mitään syytä vältellä. Päinvastoin. Hallituksessa pääsee vaikuttamaan parhaalla mahdollisella tavalla oman varallisuuden hoitamiseen.
Hallituksen jäsen on ilmoittanut isännöitsijälle ja ”lopuille” hallituksen varsinaisille jäsenille eroavansa hallituksen jäsenyydestä sähköpostin välityksellä. Allekirjoitus: etunimi/sukunimi ja yhteystiedot eli ei vanhanaikaisella kirjoitustavalla. Nyt varajäsen katsoo, että kyseinen tapa ilmoittaa eroamisesta ei ole pätevä, vaan katsoo, että hän on edelleen varajäsen eikä ole ”noussut” varsinaiseksi hallituksen jäseneksi.
Ystävällisesti Ritva Niemelä
Asunto-osakeyhtiölain 7 luvussa 12 pykälässä selitetään hallituksen jäsenen eroamiseen liittyviä sääntöjä. En tiedä, auttaako se teitä selvittämään asiaa. Pyydämme kommenttia vielä Kiinteistöpostin lakiasiantuntijalta Pasi Oravalta.