Mitä on tapahtunut, kun yhtäkkiä tulee kerralla 10-15 asuntoa samasta taloyhtiöstä myyntiin? Vantaalaisessa 32 asunnon taloyhtiössä kävi niin, että yhtiökokouksen jälkeen kiinteistönvälittäjälle tuli arviointipyyntö 14 asunnosta. Minkälaisen yhteenvedon kokenut kiinteistönvälittäjä voi tästä tehdä? Ahaa, remontti edessä, valmistelut epäonnistuneet ja ihmiset paniikissa.
Kiinteistökuningattareksi nimitetyn Kaisa Liskin viesti kiinteistönvälittäjien ja isännöitsijöiden välisestä yhteistyöstä oli se, että tiivistetään ja kenties konseptoidaan yhteistyömalleja ja jaetaan aktiivisesti tietoa molemmin puolin mahdollisimman laajasti.
– Kaikkien kiinteistönvälittäjien ja isännöitsijöiden, isännöitsijätoimistojen, taloudesta vastaavien ja teknisestä vastuussa olevien asunto-osakeyhtiöihmisten pitäisi ajaa samaa asiaa. Me kaikki olemme samassa veneessä ja meidän pitäisi ajatella asioista niin asukaslähtöisesti ja yhteisölähtöisesti kuin mahdollista, Kaisa Liski pohti ja totesi, että ainakin hänen edustamassaan yrityksessä saumaton yhteistyö ja samaan tavoitteeseen pyrkiminen isännöitsijöiden kanssa ovat tärkeitä ja tavoiteltavia arvoja.
Remontit asuntokaupan jarruna
– Jotta korjaaminen olisi kaikille järkevää, käytännöllistä ja taloudellista, erityisesti korjausrakentaminen ja saneeraaminen, niin ne pitäisi tehdä ajoissa. Silloin korjaus maksaa vähemmän. Kaikki ammattilaisethan sen tietävät, mutta asukkaat eivät ole aina samaa mieltä. Varsinkin, mitä vanhempaa väestöä taloyhtiössä asuu, sitä haastavammaksi se menee, Kaisa Liski totesi.
– Olen kuullut varmaan sata tai kaksi sataa kertaa sen lauseen, että miten sinä Kaisa luulet, että pienellä eläkkeellä suostuisin putkiremonttiin. Miten minä sen pienellä eläkkeellä maksan? Silloin voin sanoa ja mennä taloyhtiön kokoukseenkin kertomaan, että kyllä tämä asunto voidaan muuttaa rahaksi jo ennen sitä remonttia.
– Jos ikää on yli 80 vuotta ja remontti huolestuttaa, niin siirretään varallisuus huoneistoista käyttövaroihin, pienennetään huushollia, siirrytään asumaan jonnekin muualle ja jätetään tulevien asukkaiden huoleksi tämä upea, iso, saneeraushanke, jossa tulee kaikki tekniikka uusiksi ja tulee lisäkerrostakin päälle ja taloyhtiön arvo nousee. Kyllä sitä härkää voi tarttua sarvista.
Asennetta, kanssakäymistä, osaamista
Konkreettisemmasta yhteistyöstä tai sen edellytyksistä puhuttaessa Kaisa Liski nostaa ensimmäiseksi esiin kiinteistönvälittäjän oman asenteen. – Jos asenne ei ole pohjimmiltaan kohdallaan eli välittäjä pitää isännöitsijää yhtenä riesana hankkeen edellä, niin eihän se yhteistyö voi silloin lähteä rullaamaan.
Yhteistyö voi kilpistyä joskus siihen, miten nopeassa aikataulussa tarvittavat paperit saadaan isännöitsijältä.
Toinen yhteistyön edellytys on, että kiinteistönvälittäjä on ammattitaitoinen. – En koskaan kannusta valmentajana, myyntikouluttajana ja liiketoimintajohtajana kiinteistövälittäjiä siihen, että he suosittelevat ostajaehdokkaille ylenpalttista soittamista isännöitsijälle ja kysymään asioita sieltä. Eli yhteistyön tiivistäminen on paljon sitäkin, että välittäjän osaaminen on riittävän kovatasoista ja hän ymmärtää kaiken tausta-aineiston.
– Pahinta on se, ettei välittäjä tiedä esimerkiksi vastikkeen kertymisperusteita. Koska välittäjä on vastuussa asunto-osakeyhtiön kaupasta ja siitä annetuista markkinointi- ja myyntitiedoista, niin silloin hän ei ole työtään suorittanut oikein tai ei ole oikea välittäjä, ellei noin yksinkertaista asiaa tiedä. Silloin se voi tietenkin johtaa siihen, että isännöitsijä saa kiukkuisia puheluita.
Tietoa sinulle…
Yhteistyön tiivistäminen tai laajentaminen voisi Kaisa Liskin mielestä toimia esimerkiksi niin, että kiinteistönvälittäjä jakaa saamaansa tietoa taloyhtiöistä tai vaikkapa kaupunginosan kaavoitus-, kehittämis- tai rakentamishankkeista. – Me välittäjät olemme vastuussa asuntokaupassa monesta tiedosta. Minusta sitä tietoa kannattaisi välittää mahdollisimman paljon myös isännöitsijöihin päin, Kaisa Liski arvioi.
Isännöitsijätoimisto ei välttämättä ole se ainut ja absoluuttinen tietopankki, sekin on Liskin mielestä välittäjän syytä ymmärtää. Tätä ajatusta hän pohtii siitä kokemuksesta, kun samasta yhtiöstä on myynnissä useampia asunto yhtä aikaa.
– Miksi tällaisissa tapauksissa kaikista asunnoista saattaa saada erilaista tietoa isännöitsijäntodistuksesta, vaikka asunnot ovat samankaltaisia, vain hieman eri kokoisia ja eri puolilla taloa sijaitsevia? Onko mahdollista, että sen saman taloyhtiön sama isännöitsijä antaa viisi erilaista isännöitsijäntodistusta, tasekirjaa ja toimintakertomusta? Epäilen, hän pohtii ja arvelee isännöitsijöiden tahtomattaan joutuvan hankalaan välikäteen suhteessa myyjiin ja kiinteistönvälittäjiin.
…ja minulle
Isännöitsijöiden mielestä yhteistyö voisi toimia niinkin päin, että kun kiinteistönvälittäjä havaitsee näyttötilanteessa joitakin sellaisia puutteita tai korjaamista vaativia asioita, jotka selvästi vaikuttavat negatiivisesti asunnon tai yhtiön haluttavuuteen, niin siitä kerrottaisiin isännöitsijälle.
Taustamateriaalin arvostaminen
Kiinteistönvälittäjät voisivat isännöitsijöiden mielestä myös antaa palautetta isännöitsijöiltä saamistaan asiapapereista. Ovatko PTS:t, kunnossapitotarvesuunnitelmat ja toimintakertomukset ymmärrettäviä ja ymmärtävätkö varsinkin mahdolliset ostajat niitä?
Kaisa Liskin mielestä PTS-suunnitelmat ja muut materiaalit ovat erittäin tärkeitä asuntokaupan eri vaiheissa. Välittäjän täytyy ne ymmärtää. Toki asuntokaupan kannalta on toisinaan harmillista, ettei pääse kertomaan suoraan, että nämä ja nämä remontit ovat tulossa, koska toisinaan PTS:ssä mainitut ovat vasta aikeita, ei ole lopullisia päätöksiä tai sitten vain tulee eteen muita syitä, miksi aikomuksia ja tarpeellisiakaan remontteja ei päästä toteuttamaan.
– Vaikka olisi suunnitelma, isännöitsijä laatinut sen huolellisesti tietäen varat, velat, olemassa olevat mahdollisuudet, tarpeet, tekniset ehdottoman kiireelliset tarpeet, niin silti osakkaat voivat keksiä vaikka minkälaisia juttuja, ettei remontit lähtisikään toteutumaan siinä aikataulussa, Kaisa Liski vielä toteaa.
– Itsensä vakavasti ja asiantuntijatyössä työskentelevä välittäjä osaa arvostaa tosi paljon sitä pohjatyötä, mitä esimerkiksi PTS:n osalta taloyhtiöissä on tehty ja mitä isännöitsijä on huolellisesti laskeskellut.
Isännöitsijä vaihtuu… on vaihtumassa….
Kaisa Liskin kokemuksen mukaan asuntokaupan kannalta on hankalaa, jos siihen saumaan sattuu isännöitsijän vaihtaminen.
– Ja se tapahtuu juuri silloin, kun sinulla sattuu olemaan se miljoonakämppä myynnissä siinä yhtiössä… Niitä ei todellakaan ole usein. Keskihinta, millä tällä hetkellä tehdään asuntokauppaa, on pääkaupunkiseudulla 288 000 euron luokkaa ja maaseudulla noin 160 000 – 170 000 euroa. Meidän yrityksemme tekee vuosittain noin 5 yli miljoonan euron asuntokauppaa. Tänä vuonna ehkä kaikkiaan kuusi. Mutta minkä hintainen asunto onkin sitten myynnissä, se on yksi ja sama meille, koska työ on aina yhtä tärkeä ja se pitää se pitää hoitaa hyvin.
– Se on myös välittäjän painajainen, kun varsinkin isoissa yhtiöissä isännöitsijä on vaihtumassa.
Toinen ongelma voi tulla siitä, että uudella isännöitsijällä ei ole välttämättä tarpeeksi tietoa kohteesta, koska on juuri ottanut sen haltuun.
– Tähän olen usein vuosien varrella törmännyt ja toivonut, että tämä vaihtovaihe sujuisi mutkattomammin. Uuden isännöitsijän astuttua töihin me kuulemme ensimmäisten myyntitoimeksiannon kohdalla, että ei minulla ole vielä papereita, enkä tiedä, mitä siellä taloyhtiössä on tehty. Onko oikeasti mahdollista, että ei tiedetä? Onko mahdollista, ettei tiedetä, mitä on 10 vuotta sitten tehty, kun on juuri uusi isännöitsijä?, Kaisa Liski heittää ilmaan.
Käytännössä näin kuitenkin voi hyvin olla: Isännöitsijä on saanut taloyhtiöstä kymmeniä mappeja sisältäen kaikenlaista paperia taloyhtiön vaiheista. Niiden läpikäyminen hetkessä on mahdotonta ja ajankäytöllisestikin hirvittävän työlästä.
Teksti: Riina Takala Kuva: Markus Paajala
Artikkeli on julkaistu kokonaisuudessaan kesäkuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Tulevaisuuden Isännöinti Extrassa 5/2014
Suurin ongelma on taloyhtiöiden sisäisen viestinnän puute. Oikeusministeriön juuri teettämän kyselyn mukaan as.oy lain uudistamisesta todettiin, että pitäisi kehittää taloyhtiöiden riidanratkaisupalveluita. Eiköhän ensiksi pitäisi parantaa viestintää, jolla ennaltaehkäistään nuo riidat?
Isännöitsijät ovat avainasemassa tässä, mutta kyllä taloyhtiöiden hallituksilla on valta vaikuttaa mihin suuntaan kehitys menee. Turha syyttää isännöitsijöitä.
Miksi julkisesti televisiossa välitysalaa nolaava henkilö otetaan kommentoimaan tärkeitä asioita? Asiantuntevampiakin varmasti olisi löytynyt.
Taitaa olla niin, että taloyhtiön viestintävastuu kaatuu usein isännöitsijän kontolle, eikä kiire ja monien muiden asioiden hoitamisen tarve auta tehtävän hoitamisessa. Parhaimpia ratkaisuja ovat kokemuksen mukaan olleet sellaiset, jossa hallituksessa nimetään viestintävastaava, voi olla puheenjohtaja tai jäsen. Hän sitten sopii isännöitsijän kanssa, mitkä ovat sellaisia asioita, joista hän viestintävastaavana voi laatia tiedotteita ja mitkä ovat isännöitsijän kontolla. Toki voidaan toimia niinkin, että tilannekohtaisesti sovitaan, kumpi hoitaa viestinnän. Ja tiedottamisessa ja viestimisessä on tärkeä muistaa, että ne eivät monikanavaisestikin toteutettuina tavoita ihmisiä aina, vaan on varauduttava vielä keskustelemiseenkin. Kun on siis aktiivista viestintää ja kaikkia mahdolliset mediat perinteistä ilmoitustaulutiedottamista ja huoneistokohtaista jakelua myöden hoidettuna, voi olla tyytyväinen, että työtä on tehty viestinnän eteen enemmän kuin normaalisti. Tsemppiä siihen työhön.