Isännöintiala maailmanpyörän kieputuksessa

Ei saatu Helsinkiin vapuksi maailmanpyörää, mutta isännöintiala tuntuu olleen maailmanpyörän kieputuksessa jo pitkään.

Yhtäältä lainlaatijat ovat sorvanneet pykäliä, jotka vastuuttavat isännöitsijät huolehtimaan asiakastaloyhtiöidensä puolesta entistä laajemmista asiakokonaisuuksista.

Toisaalta yrityskauppojen myötä isännöintialalle on syntynyt keskittymiä ja ristiinomistuksilla saatu aikaan monialatoimijoita, jotka pahimmillaan romuttavat taloyhtiöiden isännöinnin tai tarpeellisten korjausten kilpailuttamisen.

Yhdessä yhteiseksi äänitorveksi

Yli 20 vuotta sitten Matti-isänsä perustamaa isännöintiyritystä Isännöinti M. Ryyppö Ky:tä jatkava Vesa Ryyppö haluaa herättää keskustelua isännöintialan tulevaisuudesta – erityisesti pienten ja perheyritysten kannalta.

Hän toivoo, että pienet alan yritykset saisivat äänensä paremmin kuuluviin esimerkiksi alan järjestössä, joka sanoo olevansa isännöitsijöiden asialla.

Toisaalta Suomen Yrittäjien jäsenyrityksistä valtaosa on pieniä ja keskisuuria yrityksiä, mutta senkin järjestön suulla lausutaan Ryypön mielestä useammin asioita suurten yritysten kannalta kuin pienten puolesta.

Käytännön vaikutuksista ei ole tietoa

Ryypön kritiikki kohdistuu myös lainlaatijoihin ja muihin ulkopuolisiin tahoihin, jotka tuntuvat alati säätävän ja päättävän asioista, joiden käytännön vaikutuksista ja seurauksista isännöitsijän työhön heillä ei ole mitään tietoa, eikä siitä välitetä ottaa selvääkään.

– Isännöintialalle voi kouluttautua esimerkiksi oppisopimuksella yrityksessä. En ole aivan vakuuttunut siitä, voiko tai kannattaako alalle tulla, koska aina kun esimerkiksi eduskunnan lakivaliokunta kokoontuu, niin keksitään uusia asioita asunto-osakeyhtiölakiin tai tehdään muita säädöksiä, joiden käytännön seurauksista lainlaatijoilla ei ole mitään tietoa, Ryyppö viittaa esimerkiksi uuden asunto-osakeyhtiölain sorvaamiseen.

– Toinen esimerkki on energiatodistus. Laskin juuri, että jos todistuksen laatimisen keskihinta on noin 1 500 euroa, meidän isännöinnissämme olevissa taloyhtiöissä se merkitsisi 55 500 euron menoerää. Sillä saisimme 37 kappaletta A4:ia, joissa lukee, että energialuokka on A tai B tai C tai D.

– Sen sijaan jos ottaisimme taloon energiaekspertin, joka tekisi energiatehokkuuden parantamissuunnitelman ja antaisi vuosisuunnitelman, että kun teette nämä hankkeet, säästätte tänä vuonna 5 prosenttia, ensi vuonna näillä 10 prosenttia, niin kannattaisiko meidän maksaa 1 500 euroa per taloyhtiö pätevöityneelle insinöörille energiatodistuksesta, Ryyppö kysyy ja viittaa siihen, miten tärkeämpää käytännön toiminnan kannalta on konkreettinen energiankulutuksen seuranta kulutusmäärinä ja euroina.

– Ei tällainen toiminta voi olla törkeää petosta tai laiminlyöntiä tai harhaanjohtajista, josta isännöitsijä tai taloyhtiö voidaan saattaa vahingonkorvausvelvollisiksi, ellei energiatodistusta ole tehty ja liitetty isännöitsijäntodistukseen, Ryyppö vielä ihmettelee energiatodistuksen antamiseen liittyvää lain velvoitetta.

Isännöitsijän kasvanut vastuu

– Taloyhtiöstä alkaa kohta olla asuntokauppatilanteessa sata sivua papereita. Kun annat sellaisen paperipumaskan ihmiselle, joka on ostamassa asuntoa, niin oletko vahingonkorvausvelvollinen siitä, pitävätkö tiedot paikkansa tai varsinkin siitä, oletko laiminlyönyt jonkin asian hoitamisen tai kirjaamisen, Ryyppö pohtii näkökulmana siihen, miten isännöitsijän vastuut ja vahingonkorvausvelvollisuuskin ovat pian mahdottomissa mittasuhteissa käytännön työtilanteisiin nähden.

– Vastuut alkavat hiertää alalle hakeutumisessakin. Kuka haluaa ottaa riskin, jos hoidossasi on 30 kiinteistöä á 3 miljoonaa euroa ja jokin vahinko sattuu?

– Pitääkö meidän ottaa jonkinlainen yritysvirhevakuutus itsellemme siksi, ettemme enää pysty havaitsemaan asunto-osakeyhtiölain sisältämien kolmen tuhannen sivun sivujuonteisiin liittyviä velvoitteita. Isännöintityön ydinhommahan tällaisessa katoaa, Ryyppö  karrikoi käytännön uhkakuvista.

Keskittymisen ja ristiinomistuksen vaikutukset

Isännöintialalla on Ryypön mielestä tapahtunut viimeisten kymmenen vuoden aikana kehitys, joka voi jatkuessaan suorastaan romuttaa  taloyhtiöiden hallinnon ja isännöinnin kilpailuttamisen tai korjaamisenkin.

– Jos pyydät jostakin remontista tarjouksen viideltä yritykseltä, niin niillä voi olla kaikilla sama omistaja. Onko silloin kysymys aidosta kilpailutuksesta, Ryyppö kysyy ja pelkää, että isännöintialan yritysten keskittymisessä voi jossakin vaiheessa olla edessä samanlainen ilmiö.

Lisäksi yritysten ketjuuntuminen ja ristiinomistaminen voi johtaa siihen, ettei taloyhtiön remonteissakaan synny aitoa kilpailutusta alan yritysten kesken. Hän kysyykin, missä on aito kilpailutus ja sen tuoma todellinen hyöty taloyhtiölle, jos esimerkiksi remonttisuunnitelmien laatiminen ajautuu isännöintiyrityksen kautta insinööritoimistolle ja rakennuttaminen rakennuttajakonsultille, joiden edustamista yrityksistä isännöintiyritys omistaa osan.

– Isännöitsijä on kuitenkin sen oman pienen taloyhtiönsä pomo. Hänen pitäisi tapella kaikkensa sen eteen, että taloyhtiö voi niin hyvin kuin mahdollista. Ehkä taloyhtiöiden pitäisi maksaa isännöitsijälle provisiopalkkaa sillä periaatteella, että mitä paremmin hoidat työsi, sitä paremman palkkakertoimen saat. Eikä niin päin, että isännöitsijäyrityksen omistaja sanoo, että kun saat meille näin ja näin paljon myyntiä, niin sinä saat provision – voi se taloyhtiö sitten miten hyvänsä.

Mistä raha tulee?

Tässä kehityksessä voi käydä Ryypön arvion mukaan niinkin, että isännöintiyritysten ansaintalogiikka muuttuu.

– Isännöintiyritys saa hoitoonsa suuren kiinteistömassan. Talot ovat erittäin huonossa kunnossa. Tällöin voikin käydä niin, että suurelle isännöintiyritykselle ei ole haitallista, vaikka se ei saisi isännöinnistä kuukausipalkkioita laisinkaan, koska se voi veloittaa korjausten teettämisestä projektinhoitopalkkion ja sitä kautta tehdä omasta toiminnastaan kannattavaa, Ryyppö pohtii.

– Isännöinnistä maksettu 500 euron kuukausipalkkio kertoo väistämättä siitä, että nykyisellään isännöintiala on huonosti tuottava toimiala. Siksi on nähtävissä, että tulevaisuudessa isännöintityö voi olla vain kaiken homman pyörittämisen keskus, mutta yrityksen kate tulee ihan muita reittejä pitkin, Ryyppö vielä miettii.

Verkostoja tueksi ja turvaksi

Pienten ja usein perheen piirissä pyöritettävien isännöintiyritysten pitäisi Vesa Ryypön mielestä yhdistää voimavarojaan tavalla tai toisella ja saada äänensä paremmin kuuluviin esimerkiksi omassa edunvalvontajärjestössä.

Yhtälailla hän pitäisi tärkeänä sitä, että pienet yritykset voisivat verkostoitua keskenään siinä mielessä, että voitaisiin jakaa kokemuksia, saada toisilta vinkkejä ja neuvoja – tietynlaista vertaistukitoimintaa, kuten esimerkiksi puheenjohtajien klubeissa eri puolilla Suomea tällä hetkellä harrastetaan.

Yhteydenpidon yhteisenä nimittäjänä olisi pienuus tai perheyrittäjyys ja sitä kautta varmastikin omansalaiset näkökulmat verrattuna suurempien toimijoiden yhteneväisempiin mielipiteisiin, strategioihin, visioihin ja tavoitteisiin nähden.

Pienuus ja paikallisuus myös voimavara

Vesa Ryyppö uskoo, että tulevaisuudessa kuitenkin paikallisesti toimiville pienille ja keskisuurille isännöintiyrityksille on markkinarakonsa ja asiakkaita riittää.

Uusien yrittäjien tueksi voitaisiin kuitenkin kehittää tietynlaista mentorointitoimintaa eli jo aktiivisesta isännöintityöstä eläkkeelle jääneet antaisivat asiantuntemuksensa ja kokemuksensa alalle juuri tulleiden käyttöön. Tarjonta ja kysyntä tässä mielessä kuitenkin pitäisi saada tavalla tai toisella kohtaamaan.

– Isännöintialalle tarvittaisiin  yrityskummeja tai ”senioriaivoja”, jotka voisivat vaikuttaa siihen, etteivät alalle juuri tulleet yrittäjät ja isännöitsijät olisi täysin kullankimalteisin koristeltujen päälle käyvien myyntimiesten vietävissä. Tarvittaisiin tilannetta rauhoittavaa ja maltillista mentorointia, Ryyppö mietiskelee.

Sähköpostirinkejä ja aktiivista yhteydenpitoa

Omassa isännöintiyrityksessään Vesa Ryyppö harrastaa aktiivista sähköpostitiedottamista hoidossa olevien yhtiöiden puheenjohtajien kanssa.

Vastaavanlaista toimintaa voisi Ryypön mielestä harrastaa myös pienten ja perheisännöintiyritystenkin keskuudessa. Toki keskusteluun osallistumista saattaisi jarruttaa kilpailutilanne, jos toimitaan samassa kaupungissa, kunnissa tai alueella. Eri puolilla Suomea toimivien yrittäjien kanssa olisi Ryypön mielestä kuitenkin tärkeä ja hyödyllistä vaihtaa kokemuksia.

– Olen ollut alalla 20 vuotta. Olen pikkuhiljaa omaksunut sellaisen ajatusmallin, että jos isännöintialalle hyppää tietyllä tavalla lennosta, niin voi olla vaikea omaksua kaikkia asioita nopeasti. Se vie aikaa. Isännöintityö on laajentunut minusta tarpeettoman suureksi. Pitäisi olla juristi ja ekonomi ja rakennusihminen ja terveysihminenkin osaten hoitaa vielä sosiaalityötäkin…