Isännöintiala on liikkeessä, kun muutosten tuulet puhaltavat monelta eri suunnalta. Aari Isännöinti Oy:n ruoriin syyskuussa tarttunut toimitusjohtaja Pasi Heiskanen pitää tilannetta mielenkiintoisena ja haastavana. – Digitalisaatio, kiinteistöjen korjausvelka ja yritysten polarisoituminen, hän listaa muutamia isännöintiin vaikuttavia muutoksia.
Pasi Heiskanen siirtyi Aarin toimitusjohtajaksi Osuuskunta Suomen Asuntomessujen toimitusjohtajan paikalta. Ulkopuolelta alalle tulleena hän hämmästelee isännöintialan vanhaa toimintakulttuuria. Hänen mielestään myös isännöinnissä on korkea aika siirtyä moderniin asiakaskeskeiseen palveluun.
– Isännöintialan yritykset ovat keskenään hyvin samantyyppisiä. Tämä kulminoituu siihen, että ainoa erottava tekijä on hinta. Mutta paljon muutakin on löydettävissä ja erilaisia mahdollisuuksia olemassa, mikä tekee toiminnan kehittämisestä todella mielenkiintoista.
Pasi Heiskanen on koulutukseltaan kauppatieteiden maisteri ja arkkitehti. Hän on aikaisemmin työskennellyt muun muassa päivittäistavarakaupan parissa ja öljyalalla. Siihen viitaten hän ihmettelee isännöintiyritysten valitusta kovasta kilpailusta ja alhaisista taksoista.
– Tiedän, mitä on aito kilpailu, enkä pistä sitä ollenkaan pahakseni. Se antaa oman mausteensa, minkä ansiosta toiminta pysyy vireänä, Heiskanen tietää.
Isännöintialan digitalisaatio laahaa jäljessä
Digitalisaatio on päivän sana monella toimialalla, niin myös isännöinnissä. Digitalisaation voiman toimitusjohtaja Pasi Heiskanen toteaa olevan siinä, että se säästää kaikkien osapuolten aikaa, vaivaa ja resursseja sekä nopeuttaa tiedonvälitystä.
Hänen mielestään digitalisaation hyödyntäminen isännöintialalla on vielä lapsenkengissä.
– Isännöintiin on kyllä luotu tietokonejärjestelmiä ja -ohjelmia, mutta ne palvelevat etupäässä hallintoa, eivät niinkään asiakasta. Saadakseen tietoa asunnostaan tai taloyhtiöstä asukkaan on otettava yhteyttä isännöitsijään. Asia saadaan harvoin kerralla kuntoon yhdellä puhelinsoitolla, vaan ensin asiakas soittaa isännöitsijälle, joka lupaa katsoa asian koneeltaan. Sen katsottuaan isännöitsijä soittaa takaisin asiakkaalle kertoen, mitä tietoa kyseisestä asiasta oli järjestelmässä. Mitäpä jos edelleen tilinsä saldon tietääkseen pitäisi soittaa pankkiin ja kysyä, onko katetta vai ei, Pasi Heiskanen heittää ilmaan kysymyksen.
Ensiaskeleita digitaalisiin palveluihin on toki jo otettu, mutta tarvitaan paljon enemmän. Pasi Heiskanen arvioi, että tulevaisuudessa mobiililaitteella on mahdollista hoitaa omaan asumiseen liittyvät asiat yhdessä paikassa: oli sitten kyse sähköasentajan tilaamisesta tai pihan hiekoittamisesta. Samasta pisteestä saa kaikki palvelut riippumatta siitä, onko palvelun tarjoaja isännöintiyritys, huoltoyhtiö vai lukkoseppä.
Hänen mukaansa mallia voisi ottaa esimerkiksi matkoja tarjoavista palveluportaaleista. Niiden kautta voi lentomatkan ja hotellin lisäksi tilata paljon muutakin, kuten vaikkapa kyydin lentoasemalta, illallispöydän tai sukellusmatkan.
Heiskanen sanoo olevan toisaalta ymmärrettävää, että rakennus- ja isännöintialan digitalisaatio ei tapahdu hetkessä.
– Tietoa on valtavasti ja se sijaitsee hajanaisesti eri toimijoiden hallussa erilaisissa tietojärjestelmissä ja formaateissa. Ei liene ihan yksinkertaista rakentaa sellaista käyttöliittymää, jolla eri paikkoihin kertyneisiin tiedostoihin olisi pääsy joka paikasta ja vielä sillä tavalla jalostettuna, että ne olisivat kuluttajalle relevantteja. Mutta tämäkin toteutuu väistämättä – ennemmin tai myöhemmin.
Digitalisaatioon liittyen yksi iso haaste on viestinnän monikanavaisuus. Kuluttajat käyttävät monennäköisiä ja kukin itselleen mieluisia kanavia, joissa isännöitsijän on pysyttävä mukana.
Korjausvelka luo mahdollisuuksia
Isännöinnin haasteista puhuttaessa Pasi Heiskanen mainitsee kiinteistökannan korjausvelan, joka tarjoaa alalle myös mahdollisuuksia.
– Peruskorjausvaiheessa alkavat olla 70-luvun lähiöt, joissa on valtava määrä taloja. Vertailun vuoksi voidaan todeta, että tällä hetkellä rakennetaan ainoastaan puolet siitä asuntomäärästä, mitä tehtiin huippuvuosina 1972–1973, jolloin valmistui 74 000 asuntoa vuodessa. Nyt noissa taloissa pitäisi ratkaista monia asioita, muun muassa energiatehokkuus sekä julkisivujen, putkistojen, hissien ja ilmanvaihdon mahdolliset saneeraukset, Heiskanen luettelee.
Oikea-aikaiset remontit linkittyvät taloyhtiön strategiaan. Toimitusjohtaja Pasi Heiskasen mukaan nyt ollaan siirtymässä kohti pitkäjänteisempää omaisuudenhoitoa, kuten pitääkin.
– Jokainen asunto-osakeyhtiö tarvitsee pitemmän aikavälin strategian. Kukin taloyhtiö laatii siitä omannäköisensä. Se voi olla vaikkapa erilaisiin arvoihin pohjautuva tai kustannustietoisuuteen nojautuva strategia.
Isot ja pienet jäävät, keskisuuret häviävät
Lukuisten muutosten keskellä yksittäisen isännöitsijän on entistä hankalampi hallita tehtävien laajaa kirjoa tietotekniikan osaamisesta ikkunaremontteihin ja viestinnän hienouksista ikääntyvien ihmisten tarpeisiin.
Yritykset alkavat todennäköisesti Heiskasen mukaan keskittyä tietylle osaamisalueelle, esimerkiksi strategioiden hoitoon, hallinnointiin, remonttien läpiviemiseen tai viestintään.
Toimitusjohtaja Pasi Heiskanen muistuttaa, että isännöintialan kaikkien haasteiden ratkaiseminen vaatii kehitystyötä, koulutusta ja uutta teknologiaa, mihin puolestaan tarvitaan taloudellista panostusta.
– Tämä johtaa siihen, että isännöintiala polarisoituu entistä selvemmin, kuten monella toimialalla on jo tapahtunut.
Yksi muutoksia aiheuttavista tekijöistä on isännöitsijöiden korkea keski-ikä. Yhden miehen isännöintitoimistoista on moni jäämässä lähiaikoina eläkkeelle. Tilanne on mielenkiintoinen: miten näiden yritysten markkinat jakaantuvat.
– Suurten toimistojen lisäksi markkinoille jää henkilökohtaiseen ja hyvään palveluun panostavia pienempiä yrityksiä, joilla ei välttämättä ole käytössään kaikkia uusimpia teknisiä mahdollisuuksia. Niiden toiminta perustuu ihmisläheiseen vuorovaikutukseen ja henkilökohtaisen palveluun.
– Ison ja pienen väliin on hankala jäädä, Heiskanen toteaa ja arvioi keskisuurten yritysten putoavan kyydistä.
Sote-ratkaisuilla vaikutusta isännöintiin
Pasi Heiskanen muistuttaa isännöinnin piiriin kuuluvan paljon muutakin kuin asuintaloja, kuten liikerakennuksia, sosiaali- ja terveyspalvelujen kiinteistöjä sekä liikenneasemia ja teitä.
– Mielenkiinnolla odotan, mitä sote-uudistus tuo alalle. Kunnilla on paljon sosiaali- ja terveystoimia palvelevia kiinteistöjä. Sote-ratkaisujen myötä osa niistä jää todennäköisesti ilman käyttöä. Nähtäväksi jää, kuinka pitkälle kunta haluaa manageerata näitä omia kiinteistöjään, ja kenen omistukseen ja isännöitäväksi ne aikanaan päättyvät, Heiskanen pohdiskelee.
Teksti ja kuva Irene Murtomäki
Artikkeli on julkaistu joulukuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti Professionalissa 10/2016