Tällä kerralla tarkastelemme tuoretta korkeimman oikeuden antamaa ratkaisua koskien asunto-osakeyhtiön pyykkituvan käyttökustannusten kattamista hoitovastikkeella.
Asian taustana oli se, että 92 huoneistoa käsittävässä yhtiössä oli yhtiön yhteisissä tiloissa pyykkitupa, jossa olevien koneiden käytöstä oli pitkään peritty maksua, joka oli suoritettu pyykinpesun yhteydessä. Pesuvuoroon jokainen asukas oli oikeutettu varauslistan mukaisesti.
Sen jälkeen, kun koneiden rahastimet oli vuodenvaihteessa 2009-2010 anastettu, maksua ei ollut enää peritty.
Pyykkituvan ylläpidosta ja pesukoneiden käytöstä yhtiölle aiheutuvat kustannukset oli tämän jälkeen rahoitettu yhtiövastikkeilla ilman erillistä yhtiön päätöstä.
Yhtiökokous päätti vihdoin vuonna 2012 äänten enemmistöllä, että pyykkituvan käytöstä ei enää peritä erillistä käyttömaksua, vaan tästä aiheutuvat kustannukset katetaan yhtiövastikkeilla.
Oli selvitetty, että siirtyminen käyttökerta- ja käyttäjäkohtaisista käyttömaksuista yhteisesti katettavaan vastikerahoitukseen tulisi aiheuttamaan yhtiölle noin 1 000-2 000 euron vuotuisen lisäkustannuksen lähinnä käytetystä sähköstä, koneiden korjauskustannuksista sekä tilan siivouskustannuksista.
Kuten arvattavaa, tämä järjestely ei sopinut kaikille osakkaille, vaan kahden asuinhuoneiston omistajat moittivat yhtiökokouksen päätöstä ja vaativat sen kumoamista.
He katsoivat, että pyykkitupakustannukset olivat jokaisen asukkaan henkilökohtaisia elinkustannuksia, joihin yhtiön ei tule osallistua, eikä niitä siksi voitu asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaan kattaa yhtiövastikkeella ilman yksimielistä kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.
Lisäksi moittijat vetosivat, kuten nykyisin varsin herkästi tehdään, siihen, että yhtiökokouksen päätös oli yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Päätös kohteli osakkeenomistajia eriarvoisesti muun muassa siksi, että yhtiössä asuvat ja oman pesukoneensa hankkineet osakkeenomistajat joutuivat maksamaan niin omia kuin toistenkin pyykinpesukustannuksia. Asunto-osakeyhtiö luonnollisesti puolusti oikeudessa omaa päätöstään.
Sekä käräjäoikeus että hovioikeus hylkäsivät osakkeenomistajien moitekanteen. Päädyttiin korkeimpaan oikeuteen.
Perustavana lähtökohtana on, että asunto-osakeyhtiön pääasiallisena tarkoituksena on yhtiön osakkaiden asumistarpeiden tyydyttäminen. Tarkoituksensa toteuttamiseksi se vastaa hallinnassaan olevien kiinteistöjen ja rakennusten pidosta siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään ja yhtiöjärjestyksessä määrätään.
Yhtiöt rahoittavat toimintaansa pääosin osakkailta perittävillä yhtiövastikkeilla, jota osakas on velvollinen maksamaan yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.
Päätösvalta pyykkituvasta
Osakashallinnassa olevien huoneistojen lisäksi yhtiöissä voi olla muita tiloja, joita hallinnoi yhtiö. Tällaisia ovat myös tilat, joita asukkaat voivat käyttää varaamansa vuoron perusteella, kuten tyypillisesti sauna- ja pyykkitupatilat.
Korkein oikeus totesi tässä asiassa, että koska yhtiö hallinnoi kyseistä pyykkitupaa, sille kuuluu myös päätösvalta tilojen käyttämisestä.
Yhtiövastikkeella katettavat menot
Yhtiövastikkeella voidaan kattaa yhtiön menot, jotka aiheutuvat esimerkiksi kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta tai muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista.
Korkein oikeus totesi:
1. vaatteiden peseminen ja kuivattaminen kuuluvat yhtiön osakkeenomistajien tavanomaisiin asumistarpeisiin,
2. tästä johtuen tilojen osoittaminen ja ylläpitäminen yhtiön yhteisissä tiloissa näihin tarpeisiin liittyy siten kiinteästi yhtiön pääasialliseen tarkoitukseen eli yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallitsemiseen osakkaiden tavanomaisten asumistarpeiden tyydyttämiseksi,
3. pyykkituvan ylläpidosta yhtiölle ja siten sen osakkeenomistajille aiheutuvat vuotuiset kustannukset ovat lisäksi varsin kohtuullisia,
4. yhtiöllä on harkintavalta sen suhteen, milloin yhtiön pyykkituvan ylläpito on yhtiön kannalta perusteltua.
Kysymyksessä on siis yhtiön pääasialliseen tarkoitukseen ja toimintaan liittyvä kustannus, joka voidaan kattaa yhtiövastikkeista saaduilla tuloilla, kun yhtiöjärjestyksestä ei muuta johdu.
Yhtiön yhtiöjärjestys ei nimenomaisesti velvoittanut yhtiökokousta päättämään muista osakkeenomistajilta perittävistä maksuista kuin yhtiövastikkeista.
Sellainen velvollisuus ei myöskään käytännössä seuraa vastikkeelle määritetystä käyttötarkoituksesta, koska vastikkeella voitiin yhtiöjärjestyksen mukaan rahoittaa yleisesti ottaen kaikki hallinto- ja hoitokustannukset sekä muut tarpeelliset menot.
Korkein oikeus katsoikin, että yhtiökokouksen päätös, jonka mukaan pyykkituvan käyttökustannukset jäävät katettavaksi yhtiövastiketuloista, ei ole ollut asunto-osakeyhtiölain yhtiövastiketta koskevien säännösten, eikä yhtiön yhtiöjärjestyksen vastainen.
Päätöksen arviointi yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta
Asiassa oli lisäksi arvioitava, onko yhtiökokouksen päätös, jonka mukaan talon pyykkituvan käyttökustannukset katetaan yhtiövastikkeesta ilman että pesu- ja kuivaustilojen käytöstä peritään erillistä käyttömaksua, asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.
Yhtiökokous ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Periaate soveltuu myös yhtiössä tehtäviin päätöksiin, jotka koskevat yhtiön tilojen käyttämistä asukkaiden yhteisiin tarpeisiin sekä tilojen käyttöä koskevia maksuja.
Periaatteen toteutumisessa kiinnitetään huomiota muun ohella siihen, minkälaisesta yhteisten tilojen käytöstä on kysymys, palveleeko yhteisten tilojen käyttö yhtiön tarkoitusta ja onko kaikilla lähtökohtaisesti yhtäläinen oikeus ja mahdollisuus käyttää kysymyksessä olevaa tilaa tai hyödykettä.
Osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät aina hyödy suorittamiaan maksuja vastaavassa suhteessa ja että yhdenvertaisen kohtelun loukkaus on kyseessä silloin, jos samassa asemassa olevia osakkeenomistajia kohdellaan eri tavalla myöntämällä jollekin epäoikeutettua etua muiden osakkeenomistajien tai yhtiön kustannuksella.
Yhtiö ei ole esitetyn selvityksen mukaan rajoittanut pyykkituvan käyttöön oikeutettujen piiriä. Kaikilla osakkeenomistajilla ja muilla asukkailla on ollut yhtäläinen oikeus varata pyykkituvasta vuoroja ja käyttää yhtiön koneita.
Pyykkitupaa on ollut oikeus käyttää myös oman huoneistossa olevan pesukoneen rinnalla esimerkiksi isompien pyykkimäärien pesemiseen.
Samoin kaikilla asukkailla on ollut mahdollisuus käyttää pyykin kuivattamiseen tarkoitettuja tiloja ja näin hyötyä yhtiön yhteisten tilojen käytöstä.
Kuten edellä on todettu, pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset ovat olleet määrältään kohtuullisia, ne on voitu kattaa yhtiövastikkeesta ja että pyykkituvan ylläpito on liittynyt kiinteästi yhtiön pääasialliseen tarkoitukseen eli osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseen.
Korkein oikeus totesi, että kuvatuissa olosuhteissa pyykkituvan käytöstä aiheutuvien käyttö- ja ylläpitokustannusten kattaminen yhtiövastikkeesta ei ole tuottanut osakkeenomistajille, eikä muille yhtiön asukkaille epäoikeutettua etua toisten osakkeenomistajien tai yhtiön kustannuksella.
Epäoikeutettuna etuna ei voida myöskään pitää sitä, että yhtiövastikkeen jyvityksestä johtuen yhtiövastikkeella katettava osuus pyykkituvan käyttökustannuksista on eri huoneistojen osalta erilainen.
Onko päätös voitu tehdä annettujen äänten enemmistöllä?
Yhtiökokouksen päätös oli tehty annettujen äänten enemmistöllä.
Asunto-osakeyhtiölain pääsäännön mukaan päätökset yhtiökokouksessa tehdään annettujen äänten enemmistöllä, jollei mainitussa laissa säädetä tai yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
Myöskään laissa säädetty yhdenvertaisuusperiaate ei estä enemmistöpäätösten tekemistä, mikäli päätöksellä ei anneta jollekin epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella, jolloin päätös voitaisiin tehdä vain sen osakkeenomistajan suostumuksella, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annettaisiin.
Koska korkein oikeus katsoi, että koska yhtiökokouksen päätös ei ollut ollut asunto-osakeyhtiölain yhtiövastiketta koskevien säännösten tai yhtiön yhtiöjärjestyksen määräysten vastainen, päätös on voitu tehdä annettujen äänten enemmistöllä.
Korkeimman oikeuden johtopäätös siis oli se, ettei yhtiökokouksen päätös ollut asunto-osakeyhtiölain, eikä yhtiöjärjestyksen vastainen. Päätös ei myöskään ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.
Mielestäni päätös oli hyvin perusteltu ja lopputulemaltaan oikea.
Asianajaja Pasi Oravan Lakipostia-palsta lokakuussa ilmestyvässä Kiinteistöpostissa 7/2016.
