Työmaalla haetaan tehokkuutta, minkä vuoksi esimerkiksi lattiavalujen betonia ei juoksuteta portaikkoja pitkin tai tehdä kerroksissa, vaan valmistetaan pumpulla ja siirretään letkua pitkin kerroksiin.
Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö HOASin 120 rakennuksen kiinteistökannassa alkaa olla entistä enemmän korjattavaa. Peruskorjauksia täytyy tehdä entistä tiiviimpään tahtiin. peruskorjausta edeltävään välikorjaukseen HOAS on kehittänyt uuden mallin.
HOASin toimitusjohtaja Matti Tarhion mukaan opiskelija-asuntojen korjaamista arvioidaan teknisten syiden lisäksi vuokra-asuntojen markkinatilanteen sekä opiskelija-asuntojen kysynnän ja käyttöasteen perusteella.
Kiinteistöjohtaja Kim Lindholmin mukaan HOAS on aloittanut kiinteistökannan salkuttamisen. Se ohjaa siihen, mitkä kiinteistöt korjataan ja mitkä halutaan omistaa vielä sadankin vuoden kuluttua.
– Osa meidän kiinteistöistämme sijaitsee väärässä paikassa, kun ajatellaan oppilaitosten sijaintia ja tulevaisuutta, Lindholm sanoo.
HOAS on kiinnostunut myös uudisrakentamisesta, ja silloin se investoi rakennuksiin, jotka nousevat opiskelupaikkojen läheisyyteen.
Lindholmin mukaan HOAS on harvoin tilanteessa, jossa kiinteistö olisi pakko peruskorjata hätätyönä.
– Me tiedämme, missä kunnossa rakennuksemme ovat, siksi voimme ottaa korjaamisessa myös tietynlaisia riskejä. Vaikka kiinteistön vesiputkistot pitäisi korjata, päätämme odottaa, miten alueen kaavoittaminen kehittyy seuraavien kolmen vuoden aikana. Odotusaikana tarkkailemme putkiston kuntoa tarkemmin ja hyväksymme vesivahingotkin ja niiden korjaamisen.
Korjauspäätösten tekeminen on yksioikoisempaa kuin tavallisessa asunto-osakeyhtiössä.
– Me tulemme korjaamaan kiinteistöjämme joka tapauksessa. Korjauspäätösten tekemiseksi aistimme koko ajan, miten opiskelija-asuntojen kysyntä kehittyy, mitä kaavoituksessa eri alueilla tapahtuu ja minkälaisia muutoksia koulutusjärjestelmässä ja oppilaitosrakentamisessakin tapahtuu, Lindholm toteaa.
Väli- eli viihtyvyyskorjaaminen lisääntyy
HOASin korjaustoiminnassa on kaksi toimintalinjaa: 20–25 vuotta vanhoissa taloissa sijaitsevien asuntojen viihtyvyyskorjaukset ja 30 vuotta tai sitä vanhempien rakennusten perusparannukset.
Matti Tarhion mukaan korjaustoiminnassa on uusi näkökulma: asiakaslähtöisyys. Se tarkoittaa muun muassa mahdollisuutta asua asunnoissa remonteista huolimatta.
– Tätä varten olemme hioneet tuotekehitysprojektissa toimintamallin, jota nimitetään viihtyvyyskorjauksiksi. Se on tuonut merkittäviä säästöjä kustannuksissa ja pienentänyt vuokrien korotustarvetta, Tarhio kertoo.
Toimintamalli on luotu Consti Korjausurakointi Oy:n kanssa.
Viihtyvyyskorjauksessa lattioiden ja keittiön uusiminen kestää kaksi päivää. Opiskelija pakkaa ensimmäistä remonttipäivää varten keittiön tavarat, poistuu asunnostaan aamulla ja tulee takaisin illansuussa, kun keittiön kiintokalusteet on korjattu ja paikat siivottu. Lattioiden uusiminen tapahtuu toisena päivänä.
Toimintamallia on laajennettu nyt myös kylpyhuoneiden uusimiseen. Se kestää viisi päivää, mikä pakottaa opiskelijan muuttamaan hetkellisesti pois asunnostaan.
– Viihtyvyyskorjaukset ovat vakavalla mielellä tehtävää stailausta. Niitä tehdään teknisesti ehjiin taloihin, joissa perustekniikka kuten putket ja rakenteet eivät vielä vaadi perusteellisempaa korjaamista. Me olemme hyötyneet kustannusmielessä näistä korjauksista, mutta samalla olemme voineet pitää huolta myös asukkaistamme strategiamme mukaan, Lindholm sanoo. Viihtyvyyskorjauksia on tehty noin 500 asuntoon.
Toimintamalli on Lindholmin mukaan tuottanut automaattisesti nollavirheluovutuksia.
– Kun olemme asettaneet ehdottomaksi tavoitteeksi, että keittiön ja lattian pitää olla valmiina ja paikat siistittyinä kahdessa päivässä, ei ole varaa tehdä virheitä.
HOASin rakennuttajainsinööri Laura Pääkkönen käy työmaalla usein, koska hänen mielestään on tärkeä, että tekijät tutustuvat myös tilaajan edustajaan. Työpäällikkö Joonas Koskisen mukaan työmaa etenee kuin juna – pysähdyksiä ei saa tulla, koska muuten linja valmiiksi 10 viikossa – aikataulu ei pidä.
Korjaustahtia nopeutettava
Kim Lindholm toteaa, että nykyisen vuokratason ylläpitäminen vaatii enemmän peruskorjauksia kuin aikaisemmin. Viimeisten kuuden, seitsemän vuoden aikana väli- ja peruskorjauksia on tehty vuosittain noin 200 asunnossa.
– Kun sitä peilataan koko massaan eli 10 000 asuntoon, se on aivan liian vähän. Meille valmistui tämän vuoden alussa uusi kohde Jätkäsaareen. Menisimme sinne nykyisen korjaustahdin mukaan vasta 50 vuoden kuluttua tekemään peruskorjausta. Se ei riitä.
Espoon Otaniemessä Jämeräntaival 11:ssä käynnistyi perinteinen linjasaneeraus syyskuun alussa. Vuonna 1972 rakennetussa kerrostalossa on 13 porrashuonetta ja 256 asuntoa.
Remontissa korjataan vesi- ja viemärijärjestelmä, katto, salaojat sekä asuntojen, yhteistilojen ja porrashuoneiden kaikki pinnat ja varustetaan talo poistoilmalämpöpumpuilla.
Kyseessä on suurin HOASissa toistaiseksi tehty linjasaneeraus. Urakasta vastaa Peab.
Suurin osa asukkaista asuu talossa remontin aikana, mutta siirtyy kustakin portaasta vuorollaan sijaisasuntoihin. Kolmen portaan asukkaiden vuokrasopimukset sanottiin irti kuusi kuukautta ennen remontin aloittamista. Heille pyrittiin etsimään sijaisasunto HOASin muista opiskelija-asuntokohteista.
Tyhjentyneitä asuntoja käytetään talossa remontin aikana asuvien sijaisasuntoina.
Sijaisasuntojärjestelmän toimivuuden varmistamiseksi kukin porras pitää saada valmiiksi 10 viikossa.
HOASin rakennuttajainsinööri Laura Pääkkösen mukaan 10 viikon aikatauluvaatimus edellyttää jokaisen työvaiheen tarkkaa suunnittelua.
– Työn pitää edetä kuin juna, jotta aikataulutavoite saavutetaan, hän toteaa.
Jämeräntaival 11:n remontin pitäisi olla valmiina jouluna 2018.
– Aikajänne on pitkä, mutta tahti on tiivis. Se edellyttää töiden tekemistä lomittain kahdessa porrashuoneessa kerrallaan, Pääkkönen sanoo.
Jämeräntaival 11 kokemuksella on hänen mielestään suuri merkitys tulevia korjaushankkeita. Jämeräntaival 11:stä saatua kokemusta hyödynnetään seuraavaksi Jämeräntaival 10:n peruskorjauksessa.
– Tiukka aikataulu- ja laatuvaatimus on käytännössä meidän ja urakoitsijan yhteinen päämäärämme. Me emme voi yksin tilaajana vaatia asioita, vaan työmaalla tarvitaan yhteispeliä, yhteistä näkemystä ja yhteiseen hiileen puhaltamista.
Viihtyvyyskorjauksissa nollavirhetaso on Pääkkösen mukaan jokapäiväinen asia. Samaa tavoitellaan nyt ja tulevaisuudessa myös perusparannuksissa.
Urakoitsijalta nollavirheet ja tiukka aikataulu vaatii työmaan ja toiminnan kehittämistä.
– Urakoitsijan täytyy suunnitella työ eri tavalla ja motivoida henkilöstö tekemään töitä kuin itselleen tekisi, Pääkkönen toteaa.
Teksti Riina Takala-Karppanen, kuva Aimo Holtari
Artikkeli on julkaistu syyskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 7/2017