Energiatodistuskäytäntö hioutuu kokemusten myötä

”Minä olen nyt käynyt asuntonäytöissä, eikä niissä ole ollut energiatodistuksia. Mitä ARA aikoo tehdä?” Näin kysyi median edustaja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn virkamieheltä sunnuntaina, kun uusi laki energiatodistuksista oli ollut voimassa seitsemän päivää.

Uusi energiatodistuslaki onkin saanut aikaan monenlaista keskustelun kuhinaa ja mielipiteiden vaihtoa, kärkeviä kannanottoja ja Omakotiliiton tarttumaan nimien keruuseen kansalaisaloitteeseen, jolla saataisiin laki kumottua.

Ympäristöministeriö vastaa lainsäädännöstä ja lain tulkinnasta. ARAn tehtävänä on valvoa tekijöitä ja todistuksia. Neuvonta ja tiedottaminen on ulkoistettu Motivalle, jolla on mm. energiatodistuksiin liittyvä sivusto ja puhelinpalvelu. Kaikki tahot ovat varmasti saaneet yhteydenottoja, joissa on haluttu selventää milloin mitäkin asiaa.

Todistukset toimitettava ARAan

ARAn sivustolla on lukenut 31.5.2013 alkaen, että ”Energiatodistuksen laatijan tulee toimittaa 1.6.2013 jälkeen laatimansa energiatodistus sähköpostiosoitteeseen energiatodistus@ara.fi. Energiatodistus tulee toimittaa mahdollisimman pian laatimisen jälkeen, allekirjoitettuna ja pdf-muodossa. Muista säilyttää energiatodistuksen laadinnassa käyttämäsi aineisto ja todistus vähintään 12 vuotta.”

Tässä todistusten laatijoille annetut ohjeet, joita ylitarkastaja Ritvaliisa Rinnemaan mukaan on noudatettu hyvin.

Toimintatapoja hiotaan

ARAn valvontatehtävä perustuu rakennusten energiatehokkuutta koskevaan EU-lainsäädäntöön.

Ritvaliisa Rinnemaan mukaan valvontatyö on kaksijakoista: toisaalta valvotaan energiatodistusten laatijoita ja heidän toimintaansa ja todistusten laatua sekä toisaalta sitä, että energiatodistuksia käytetään asuntokaupassa ja vuokraustilanteissa.

– Uskon siihen täysin, että energiatodistuksen laatimisesta ja käyttämisestä tulee normaali käytäntö, kukaan ei kyseenalaista todistuksen käyttämistä, eivätkä myyjä ja ostaja toimi keskinäisellä sopimisellakaan lainvastaisesti, koska siitä voi tulla heille myöhemmin ikäviä seurauksia.

– Meillä on lain mukaan tiedonsaantioikeudet muiltakin viranomaisilta. Me voimme selvittää esimerkiksi verottajalta jälkikäteen, onko todistuksia käytetty asuntokaupassa vai ei, Rinnemaa vielä mainitsee.

Tietojärjestelmä tulossa ensi vuonna

Miten valvonta käytännössä tapahtuu, siitä Ritvaliisa Rinnemaa ei kovin avoimesti kerro, koska eihän esimerkiksi verottajakaan tutkimuksistaan julkisesti kerro valvonnan uskottavuuden turvaamiseksi.

– Mutta sen verran voin sanoa, että jo laissakin on säädetty että määräosa energiatodistuksista otetaan meille tarkempaan tarkasteluun eli tietystä otannasta todistuksia pyydetään lähtö- ja laskentatiedot sekä kaikki syntynyt data tänne meille.

Toistaiseksi tarkastelun suhteen ollaan tietynlaisessa välivaiheessa, koska tietojen tarkastamiseen ja arkistoimiseen tarkoitettua energiatodistustietojärjestelmää ei ole käytettävissä. Siksi todistukset toimitetaan toistaiseksi sähköpostitse pdf-muodossa.

– Tietojärjestelmä tulee tekemään automaattisesti tiettyjä tarkistuksia jo siinä vaiheessa, kun todistuksen tiedot syötetään järjestelmään. Lisäksi saamme arkistoitua todistukset järjestelmään, mistä ne ovat helpompi ottaa käsittelyyn, Ritvaliisa Rinnemaa vielä toteaa arvioiden, että ensi vuoden aikana uusi järjestelmä saadaan käyttöön.

Todistuksia arvioidaan tulevan rekisteriin keskimäärin 55 000 kappaletta, kun siirtymäajat ovat ohitse. Vuosittain määrä voi tietenkin vaihdella. Lisäksi uudet todistukset ovat voimassa 10 vuotta, joten siltäkin osin tarvitaan järjestelmää, millä hallita pitkään suurta tietomassaa.

H-tunnusta käytetty väärin

Asuntojen myynti- ja vuokrausilmoituksissa pitää näkyä rakennuksen energialuokka. Pikainen silmäys osoittaa, että varsin moni olemassa oleva talo on energialuokassa E tai D. Joissakin ilmoituksissa on  energialuokaksi merkitty H, mutta sellaista kirjainta ei energiatodistusten energialuokitus näytä tuntevan.

– Meillekin selvisi vasta myöhemmin, että ilmoituksissa on käytetty energialuokka H:ta. Se johtui kiinteistönvälittäjien toimintaa valvovan aluehallintoviraston AVIn antamasta ohjeistuksesta. Ohjeistusta on nyt täsmennetty ja tilanne tulee varmasti muuttumaan, Rinnemaa kertoo.

Yli-insinööri Maarit Haakana ympäristöministeriöstä toteaa, että H-kirjain ei todellakaan ole minkään energialuokan tunnus.

– Sitä käytetään myynti- tai vuokraustilanteessa, jos kohteelle on käytetty ns. kevennettyä menettelyä todistuksen laatimisessa. Kevennetyssä menettelyssä rakennuksen energiatehokkuutta ei luokitella, eikä lomake sisällä tunnistetietoja lukuun ottamatta mitään tietoja rakennuksesta. Lomakkeen täyttää kohteen myyjä tai vuokraaja, Haakana toteaa.

Lain mukaan kevennetyn menettelyn käyttö on sallittua Haakanan mukaan vain tarkasti rajatuissa tilanteissa.

– Lomakkeessa tulee ilmoittaa peruste, mihin kevennetyn menettelyn käyttö perustuu. Kevennettyä menettelyä voidaan haluttaessa käyttää silloin, jos myytävä rakennus tai kiinteistö taikka huoneisto tai sen hallintaoikeus enintään kaksi asuinhuoneistoa käsittävässä asuinrakennuksessa (omakoti- tai paritalo) on arvoltaan hyvin vähäinen. Vähäisenä arvona pidetään tilannetta, jossa myyntihinta on alle 50 000 euroa.

– Kevennettyä menettelyä voidaan käyttää myös edellä lueteltuja kohteita vuokrattaessa, jos vuokra jää alle 350 euroon kuukaudessa. Jos samasta kohteesta (paritalossa yksittäisestä asuinhuoneistosta), peritään useampia erillisiä vuokria, perittyjen vuokrien yhteensä tulee jäädä alle mainitun enimmäisrajan.

– Kevennettyä menettelyä voidaan käyttää myös muun erityisen syyn tilanteissa. Nämä ovat lähisukulaisten välinen myynti tai vuokraus tai se, että kohdetta ei esitellä tai siitä ilmoiteta julkisesti.

– Jatkossa ministeriön, ARAn ja alan toimijoiden on tarkoitus jakaa mahdollisimman paljon oikeaa tietoa aiheesta, jotta tunnusten käyttö ilmoituksissa tulisi kuntoon, Haakana vielä toteaa.

Vanhat energialuokat voimassa olevissa todistuksissa

Asuntojen myynti-ilmoituksissa energialuokka A tai B näyttää löytyvän vain uudiskohteista.

– Käytännössä uudisrakentamisen tulee täyttää vähintään C-taso. Olen ymmärtänyt, että nykysäännöksillä olisi hyvin harvinaista olemassa olevassa rakennuskannassa yltää A- tai B -luokkaan, Ritvaliisa Rinnemaa aukaisee tätä kohtaa.

Vaikka luokitus sinällään on ymmärrettävä, sekaannuksia on kuitenkin tullut, koska meillä on voimassa vielä vuoden 2007 energiatodistuslain mukaisesti laadittuja energiatodistuksia ja niiden luokituksia.

– Törmäsimme tapaukseen, jossa vanha talo oli merkitty energialuokkaan A. Kun ihmettelimme sitä, ettei vanha talo voi olla energialuokaltaan uudisrakentamisen tasoa, selvisi, että todistuksesta puuttui vuosilukumerkintä. Vuosi 2007 todistuksessa olisi heti kertonut, että kyse on vanhan lain mukaisesta todistuksesta ja sen energialuokituksesta, ei uuden lain mukaisesta.

Tällaista päällekkäisyyttä tulee olemaan mahdollisesti vuoteen 2023 saakka, koska vanhan lain mukaan on voitu laatia vielä vuoden 2013 toukokuussa erillinen energiatodistus, joka ovat voimassa 10 vuotta.

– Vuosilukumerkintä todistuksessa on tässä mielessä tärkeä, että voimme erottaa, kumman aikakauden todistuksesta on kysymys, Rinnemaa toteaa.

Pätevöityneet rekisterissä

Ensimmäiset uuden lain mukaiset pätevöitymiskokeet järjestettiin kesäkuun alkupuolella ja hyväksyntä vierähti kesäkuun loppupäähän. Pätevyyksiähän toteavat Kiinteistöalan Koulutussäätiö ja FISE Oy. Tämän jälkeen koulutusta ja kokeita on pidetty noin kuukauden välein, joten pätevien tekijöiden määrä kasvaa koko ajan.

Ritvaliisa Rinnemaa arvioi, ettei pätevöityneitä energiatodistuksen laatijoita löydy välttämättä ihan kaikilta paikkakunnilta. ARAn rekisterissä oli 16. syyskuuta perustason pätevöityneitä energiantodistuksen laatijoita yhteensä 1 208 ja ylemmän tason energiatodistuksen laatijoita 13. syyskuuta tilanteen mukaan 81.

ARAn sivustolta laatijoita voi hakea paikkakunnan tai sukunimen mukaan. Mitä yritystä he edustavat, sitä tietoa rekistereistä ei saa.

Markkinatilannetta seurataan

Energiatodistuksen voi laatia vain siihen pätevöitynyt henkilö. Laissa on määritelty, minkälaisen koulutuksen omaava voi hakea pätevöitymistä, mutta sitä ennen on läpäistävä tentti. Tästä huolimatta ilmaan jää kysymys, mistä tilaaja tietää, onko päteväksi todettu käytännössä hyvä. Ehkä tässäkin toimii ns. ”kotipiirimarkkinat” – tiedätkö hyvän tekijän…

– Mekin olemme tilanteessa, että seuraamme, miten markkinat kehittyvät.

Alalla toimivien yritysten yhteydenotot ovat  Ritvaliisa Rinnemaan mukaan olleet joissakin tapauksissa hämmentäviä, koska niissä on selvästi yritetty herättää valvojan kiinnostus kilpailevaa yritystä kohtaan, mutta ei ole kuitenkaan riittävän tarkasti yksilöity, mistä yrityksestä, kenestä tai minkälaisesta toiminnasta on  kysymys.

– Kilpailua on ilmeisesti paljon. Meille on valitettu siitä, että kaikki eivät teetä todistuksia, vaikka pitäisi ja toisaalta sitä, että tekijöistä on pulaa. Jännä tilanne, koska samaan aikaan, kun sanotaan, ettei ole riittävästi pätevöityneitä todistusten laatijoita, niin kuitenkin toisaalta tulevat viestit kertovat siitä, että yritysten välillä kilpailua on paljon ja kilpailutilanne on kiristynyt.

Hintataso vakiintunee ajan kanssa

Myös todistusten laatimisen hintatasosta on käyty vilkasta keskustelua ja kerrottu tarinoita jopa 2 000 euron maksusta omakotitalon energiatodistuksesta.

Motivan sivulla esitetään arvio, että olemassa olevan pientalon energiatodistuksen laatimiskustannus olisi noin 500-700 euroa. Rakennusluvan yhteydessä uudisrakennukselle laaditun todistuksen hinnan arvioidaan olevan noin 150-200 euroa. Asuinkerrostalokohteen energiatodistuksen arvioidaan maksavan noin 1 000-1 500 euroa. Hinnat ovat kuitenkin aina tapauskohtaisia.

Uhkasakkosanktiolla ei aloiteta

ARAn valvontaroolista on nostettu turhankin korostetusti esiin, että sillä on oikeus määrätä uhkasakkoja. Toki ARAlla on tämä oikeus:  uhkasakkolaissa on määritelty menettelyt ja sakkojen suuruus voidaan tapauskohtaisesti arvioida kohtuullisen suuruiseksi toimenpiteeseen nähden.

Olennaisempaa Ritvaliisa Rinnemaan mielestä kuitenkin on se, että asiassa voidaan edetä kehotuksen ja määräajan asettamisen kautta seuraavaan ”portaaseen” eli varoitukseen ja määräajan asettamiseen. Vasta ääritapauksessa arvioidaan, pitääkö käyttää uhkasakkomenettelyä  tai laadituttaa todistus kiinteistönomistajan kustannuksella.

– Tähän mennessä olemme ottaneet muutamissa tapauksissa yhteyttä asianomaisiin ja antaneet ohjeita, mutta yhtään sakkoa ei ole vielä jouduttu antamaan.

ARAlla on mahdollisuus tarvittaessa sanktioida myös todistusten laatijoita:

– Jos energiatodistuksen laatijan toiminnassa huomataan virheitä, voidaan edetä vaiheittain – kehotus ja määräaika, varoitus ja määräaika ja pyydetään korjaamaan toiminta. Jos kuitenkin havaitaan todistuksen laatimisessa tai todistuksessa olennainen tai vakava virhe, niin silloin voidaan todistuksen käyttö kieltää ja tekijä laittaa laatimiskieltoon. Tässä taas on huomioitava, että energiatodistusten laatijat harjoittavat elinkeinoa, joten ei sitä automaattisesti tartuta kovimpiin keinoihin, vaan lievemmistä aloitetaan, Rinnemaa vielä toteaa.

Ritvaliisa Rinnemaan mielestä viranomaisen on tärkeä ensisijaisesti selvittää asioita neuvonnan ja ohjauksen avulla.

– Mutta jos näyttää siltä, että tietyt samat tahot eivät usko, niin totta kai silloin viranomaisen on myös puututtava. Meillä on lain puitteissa konkreettiset keinot ja porrastus, miten asiat etenevät tarvittaessa.

Kommentti

Toimittaja: Olisiko siirtyminen uuteen lakiin ollut helpompi, ellei meillä olisi ollut vanhaa energiatodistuslainsäädäntöä? Toki en tiedä sitäkään, olisiko se ollut EU-direktiivien aikakaudella edes mahdollista silloin vuonna 2007-2008?

– Asian taustalla olevan rakennusten energiatehokkuusdirektiivin mukaan energiatodistusta koskevan kansallisen lainsäädännön olisi tullut olla valmista vuoden 2006 alussa ja koko energiatodistusmenettelyn täysin käytössä vuoden 2009 alussa. Lainsäädäntö Suomessa annettiin huhtikuussa 2007, eikä meillä vanhoille pientaloille ollut todistusvelvoitetta.  Ei ole mitään mahdollisuutta siihen, ettei lakia olisi ollut, Maarit Haakana ympäristöministeriöstä vastaa.

– Kansallisia säädöksiä ja niiden sisältöä myös valvotaan komission toimesta erittäin tarkasti. Kansallisten säädösten tulee olla direktiivin mukaisia. Kun rakennusten energiatehokkuusdirektiivi uusittiin vuonna 2010, sen johdosta on nyt muutettu niitä asioita, mitä direktiivi edellyttää:  mm. energialuokat on ilmoitettava myynti- ja vuokrausilmoituksissa, kaikkien todistusten tekijöiden tulee olla pätevöityneitä ja tekijöitä sekä todistuksia on valvottava, hän vielä korostaa.

Artikkeli on julkaistu syyskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa nro 7/2013.