Energiatodistus puuttuu – isännöitsijälle ei rikosoikeudellista sanktiota

Isännöitsijöiden ei tarvitse huolestua, että heihin kohdistuisi joitakin  rikosoikeudellisia sanktiota, ellei taloyhtiö ole hankkinut energiatodistusta  tai sen puuttumista ei ole kirjattu isännöitsijäntodistukseen.

Siitä varatuomari, asianajaja Pasi Orava kuitenkin muistutti, että ARA valvoo yksittäistenkin asuntojen myynti- ja vuokraustilanteissa energiatodistuksen olemassaoloa ja voi määrätä todistuksen tehtäväksi jopa uhkasakon uhalla.

On myös mahdollista, että ikävimmässä tapauksessa isännöitsijä tai hallitus joutuvat vahingonkorvauksena itse maksamaan omasta kukkarostaan ”viranomaispakolla” tehdyn energiatodistuksen laatimiseen liittyviä kustannuksia.

Energiatodistusvelvoite laajenee

Ennen kesäkuun ensimmäistä päivää asunnon ostaja tai vuokraaja saattoi pyytää isännöitsijältä, että isännöitsijäntodistukseen ei kirjata mainintaa energiatodistuksesta, koska sitä ei ole esimerkiksi velvollisuuden piiriin kuuluvassa kerrostalossa tehty.

– On voinut pyytää, ettei mainita, mutta isännöitsijäntodistuksessa tätä tietoa ei enää voi jättää mainitsematta eli on mainittava, että joko todistus on tai se puuttuu. Voihan olla niinkin, että rakennuksesta ei vielä ole välttämättä tarvittu aikaisemmin energiatodistusta, eikä välttämättä siirtymäaikana tarvita edelleenkään, Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä opasti Tulevaisuuden Isännöinti -seminaarin Lakikammarissa.

Sellaiset taloyhtiöt, joille on laadittu vanhan lain mukaiset erilliset energiatodistukset, ne ovat voimassa enintään 10 vuotta laatimishetkestä. Isännöitsijäntodistukseen sisältyvät energiatodistukset ovat voimassa ensi vuoden loppuun.

Energiatodistusten laatimisvelvoite kuitenkin laajenee nyt uuden lain mukaan vaiheittain. Uudisrakennuksilta se edelleenkin vaaditaan rakennuslupaa haettaessa. Kerrostaloista ja vuoden 1980 jälkeen rakennetuista pientaloista se vaaditaan, kuten vanhankin lain mukaan. Rivitalot, toimisto- ja liikerakennukset tulevat todistusvelvoitteen piiriin 1.7.2014 alkaen ja hoitoalan rakennukset, kokoontumisrakennukset ym. 1.7.2015 alkaen. Ja ennen vuotta 1980 rakennetut pientalot vasta 1.7.2017 alkaen.

ARA valvoo ja vahtii

Uuden lain mukaisia energiatodistuksia ja niiden laatimista valvoo Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA.

– Lahdesta käsin ARA valvoo eri puolilla Suomea, että todistus on laadittu, että ne ovat asianmukaisesti tehty, pitää yllä rekisteriä pätevöityneistä todistusten laatijoista ja todistuksista. Tavoitehan on, että kaikki rakennukset tulevat jossakin vaiheessa energiatodistusten piiriin, Orava muistutti.

– ARA päättää myös seuraamuksista. Eli ARA tekee vuosittain ennalta ilmoittamattoman määrän tarkastuksia yhtiöihin tai yksittäisten omistajien toimiin, onko todistus laadittu vai ei. ARA voi kehottaa tai käskeä tekemään todistuksen, asettaa uhkasakon, teettää omistajan tai laatimisvelvollisen kustannuksella todistuksen tai jopa asettaa rakennukselle käyttökiellon. Tämä nyt on aika pitkälle menevä seuraamus, mutta mahdollinen.

– Uhkasakko lankeaa maksettavaksi, jos tiettyyn määräaikaan mennessä ei ole todistusta laadittu, eikä velvoitetta täytetty. Minkä suuruisia uhkasakot mahdollisesti ovat, sitä emme vielä tiedä. Epäilisin kuitenkin, että sakko nousee useampaan tuhanteen euroon, koska uhkasakonhan tehtävä on olla vaikutukseltaan todellinen. 50 tai sadan euron ei välttämättä saa aikaan toimintaa, Orava arvioi.

Isännöitsijäkunnalle ei Oravan mukaan ole tulossa mitään rikosoikeudellisia sanktioita, jos todistusta ei ole laadittu tai sen puuttumista ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa.

Sen sijaan Orava kuitenkin arveli, että jos todistusta ei ole hankittu, hallitus tai isännöitsijät saattavat joutua vahingonkorvauksena vastaamaan ja maksamaan todistuksen laatimismaksun ylittävät kustannukset – omasta kukkarostaan.

Yksittäisissäkin kaupoissa tarpeen

– Siis jos minä nyt yksityisesti myyn omistuksessani olevan huoneiston, niin pitääkö minulla olla energiatodistus? Tai entäs jos sovimme yksityisinä henkilöinä keskenämme, että energiatodistusta ei tarvita, eräs kuulija tiedusteli.

– Esimerkiksi siirtymäajan puitteissa ns. vanhoja omakotitaloja voi myydä tai vuokrata ilman todistusta 1.7.2017 saakka. Kerrostalon asuinhuoneiston osalta todistus tulee olla, Oravan yksiselitteinen vastaus kuului.

Rakennukselle, ei yhtiölle

– Kuka on velvollinen hankkimaan todistuksen – tässä kannattaa ensiksi muistaa, että energiatodistus ei ole yhtiön kaikkia rakennuksia koskeva, vaan 1.6.2013 eteenpäin rakennuskohtainen todistus. Käytännössähän tämä toki johtaa siihen, että jos taloyhtiö muodostuu viidestä kerrostalosta ja asunnoissa on suuri vaihtuvuus, niin silloin todistus tulee hankittavaksi kaikista viidestä talosta, Orava totesi.

– Rakennuksen omistaja hankkii eli taloyhtiö hankkii. Tästä on kuitenkin säädetty poikkeus. Eli jos yhtiöjärjestyksessä on määrätty kunnossapitovastuusta siten, että yhtiö ei hoida mitään osaa jonkin rakennuksen kunnossapidosta, esimerkiksi yhtiössä on erillistalo, niin silloin erillistalon omistajan pitää hankkia energiatodistus.

– Toki yhtiö voi päättää niinkin, että hankitaan kaikista rakennuksista. Se vaatii kaikkien yksimielisen päätöksen. Se voi kuitenkin tulla näin myös kaikille osapuolille edullisimmaksi.

Teksti: Riina Takala Kuva: Eetu Karppanen

Artikkeli on julkaistu kesäkuussa ilmestyvässä Kiinteistöpostin Tulevaisuuden Isännöinti Extrassa 5/2013.