Kiinteistöpostin toimitukseen on tullut lukuisia yhteydenottoja ja tiedusteluja menettelysäännöistä mitä erilaisimmissa tilanteissa. Tällä Lakipostia -palstalla nostetaan esiin lukijoiden esittämiä ongelmatilanteita, joihin vastaa asianajaja, varatuomari Pasi Orava Asianajotoimisto J. Rajamäki Oy:stä.
Yhtiön omistamat autopaikat asunto-osakeyhtiössä ovat ympärivuotinen keskustelunaihe, ja erityisesti näin keväisin tämä kysymys nostaa päätään. Lähtökohtaisesti on todettava, että asunto-osakeyhtiölaissa ei ole nimenomaista säännöstä autopaikkoja koskien.
Autopaikka tai -paikat saattavat olla osakashallinnassa eri perusteiden nojalla. Ensinnäkin on yhtiöjärjestyksessä autopaikka voitu sitoa tiettyyn osakkeeseen tai osakeryhmään, joka tuottaa ensisijaisesti oikeuden hallita jotain huoneistoa ja tähän sisältyy myös autopaikka. Toiseksi koska osake tai osakeryhmä voi lain mukaan tuottaa oikeuden hallita myös muuta kohdetta kuin rakennuksen huoneistoa, voi tietty alue, kuten esimerkiksi autopaikka pihalla tai rakennuksen sisällä, olla yksin osakkeen tuottaman hallintaoikeuden kohteena.
Yhtiö ei voi ilman osakkeenomistajan suostumusta puuttua tähän osakkaalle yhtiöjärjestystasoisesti taattuun hallintaoikeuteen muutoin kuin samoin perustein, jotka koskevat asuinhuoneistoakin. Toki yhtiöjärjestysmuutos määräenemmistöllä on aina mahdollinen, mutta tässä on muistettava asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 35 §, joka edellyttää sen osakkeen osakkeenomistajan suostumusta, jonka hallintaoikeuteen yhtiöjärjestysmuutoksella puututaan osakkaan oikeutta kaventavasti. Kolmanneksi yhtiöjärjestyksessä on voitu määrätä autopaikoista ja niiden jakamisesta osakkaille. Tällöinhän tilanne on myös varsin selkeä, koska kaikki osakkeenomistajat tietävät pelisäännöt ja siten hallitus tai isännöitsijä huolehtii paikkojen jakamisesta tämän määräyksen mukaisesti.
Neljäntenä tilanteena nostan esiin sen, että asunto-osakeyhtiöllä voi olla omistuksessaan autopaikkoja, jotka sitten jaetaan osakkaiden käytettäviksi. Kuten edellä on jo todettu, asunto-osakeyhtiölaissa ei nimenomaisesti säädetä taloyhtiön autopaikkojen jaosta. Autopaikkojen jakamiseen sovelletaan kuitenkin lain 1 luvun 10 §:ää (yhdenvertaisuusperiaate), jonka mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Osakkeenomistajat ovat käytännössä eri asemassa sen suhteen, asuvatko he huoneistossa itse vai ovatko he sijoitusosakkaita, jotka luovuttavat huoneistot edelleen vuokralaisille, mutta yhdenvertaisuusperiaate edellyttää yhdenvertaista kohtelua riippumatta siitä, asuvatko osakkaat itse taloyhtiön rakennuksessa. Sijoitusosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaisilleen lähtökohtaisesti samanlaiset oikeudet yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on. Autoa omistamattomalle osakkaalle autopaikka voi olla tarpeen myös vieraiden autopaikaksi. Autopaikan takaaminen jokaisen osakehuoneiston haltijalle riippumatta siitä, onko tällä hallinnassaan autoa vai ei, ei siten ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.
Autopaikoista saattavat olla kiinnostuneita myös asunto-osakeyhtiön välittömässä hallinnassa olevien huoneistojen vuokralaiset, jotka eivät ole asunto-osakeyhtiön osakkaita tai saaneet vuokraoikeutta asunto-osakeyhtiön osakkaalta. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, ettei tällaisilla vuokralaisilla ole osakkeenomistajia vastaavaa asemaa autopaikkoja jaettaessa, vaan osakkeenomistajat tulee asettaa etusijalle taloyhtiön vuokralaisiin nähden.
On muistettava, että tämän neljännen kohdan tilanteissa autopaikka ei seuraa automaattisesti mukana huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden vaihtaessa omistajaa.
Mikäli autopaikkoja ei ole tarpeeksi, kuten yleensä on asianlaita, oikeuskirjallisuudessa on näissä tilanteissa suositeltu jonotuslistan perustamista, ja vapautuvat paikat sitten jaetaan listan mukaan. Tämä käytäntö on myös hovioikeustasoisesti hyväksytty. Oikeudenmukaisena jakoperusteena on pidetty myös arpomista joko toistaiseksi tai siten, että paikat jaetaan määräajaksi (ja arvotaan uudelleen määräajoin).
Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi saattaa kuitenkin muodostua yksittäistä osakasta vastaan se, että paikat on jaettu toistaiseksi voimassa olevin järjestelyin pitkäaikaisille asukkaille ja tämä yksi osakas ei siten voi toteuttaa osakkaan oikeuksiaan samassa mitassa. Siten rajallisen paikoituskapasiteetin tilanteissa määräaikaisuus paikkojen hallinnassa on suositeltavaa. Sama koskee myös ns. kakkosautopaikkoja.
Todettakoon lopuksi, koska esimerkiksi kookkaat pakettiautot ovat yksityisomistuksessa nykyään hyvinkin yleisiä ja myös autoharrastus etenkin näin keväisin ”herää henkiin” myös ulkopuolisten nähtävästi, yhtiö ei voi rajoittaa autopaikkojen käyttöä siten, että vain tietyn tyyppisiä autoja saa säilyttää yhtiön autopaikoilla, jos tietyn tyyppisten autojen säilyttämisestä ei aiheudu selvää haittaa yhtiölle tai toisille osakkaille.