Asunto Oy Näsinamurin remonttikokemukset vinkiksi

Varatkaa riittävästi aikaa ja tehkää perusteellinen valmistelutyö.
Julkisivuremontti 2012 -kilpailussa hiljattain palkitun Asunto Oy Näsinamurin hanke toteutettiin niin oppikirjamaisesti, että sitä kelpaa esitellä vinkiksi muille taloyhtiöille.
Taloyhtiön edustajien kanssa tähän on koottu käytännön kokemukseen perustuva ”vertaisvinkkilista”, johon on kirjattu julkisivukorjausta suunnittelevia taloyhtiöitä ajatellen seuraavanlaisia asioita: aloittakaa valmistelu riittävän aikaisin ennen toteuttamista, teettäkää kuntotutkimus ja sen pohjalta hyvät suunnitelmat, asettakaa tavoitteita, huolehtikaa hallituksen ja isännöitsijän osaamisesta, pyytäkää urakkatarjoukset vain hyväksi todetuilta urakoitsijoilta ja jakakaa tietoa ennen remonttia ja sen aikana.

– Taloyhtiön ison korjaushankkeen valmistelu pitää aloittaa hyvissä ajoin – mieluummin useita vuosia aikaisemmin ennen kuin on toteuttamisen aika. Asiaa pitää tuoda tutuksi osakkaille ja asukkaille ja siten muokata maaperää niin, että lopulliset päätökset voivat syntyä yksimielisesti yhtiökokouksessa, Asunto Oy Näsinamurin isännöitsijänä toimiva Olli-Pekka Juvalainen REIM Tampere Oy:stä aloittaa.
Hänen kokemuksensa mukaan korjausten vastustamiseen ajaudutaan heti, jos hanke tuodaan yhtiökokoukseen yllättäen tai asioita viedään valmistelussakin liian nopeasti eteenpäin.

– On paljon sellaisia tapauksia, joissa joudutaan oikeudessa taistelemaan, koska iso korjaushanke on tuotu osakkaiden tietoisuuteen vasta yhtiökokouksessa. Osakkaita täytyy ”pehmittää”, selvittää tarkkaan ja perusteellisesti, miksi korjaus pitää tehdä, mitä hyötyä siitä on ja mitkä ovat seuraukset, ellei korjausta tehdä. Pitäisi ajatella näin, että yhtiökokouksessa tehdään ne lopulliset päätökset, kaikki muu työ pitää tehdä sitä ennen, Juvalainen toteaa.

Suunnittelutoimistossa ovat tuttuja tähän aikaan vuodesta tilanteet, että taloyhtiö kysyy suunnittelutarjousta julkisivuremontista, joka on aikomus toteuttaa ensi kesänä.
– Vastaus on, että onnistuu – siis tekniset asiakirjat saadaan aikaan. Mutta samalla voimme kokemukseemme perustuen tuoda kysyjälle esille, että taloyhtiön päätöksenteko aikataulu ja päätösten eteneminen liian kiireisellä aikataululla voi osoittautua kompastukseksi eikä näin ollen tarvittavia päätöksiä synny yhtiökokouksessa. Korjausten aikataulu ei synny siitä, miten nopeasti tekniset suunnitelmat ja paperit saadaan kuntoon, vaan henkisestä valmistelusta ja päätöksenteosta, taloyhtiössä osakkaana, tässä julkisivukorjaushankkeessa teknisenä asiantuntijana ja korjaussuunnittelijana ja rakennuttajakonsulttina toimiva Heikki Käkönen painottaa.

Kuntotutkimus kaiken perusta
Osaavatko taloyhtiöt teettää kuntotutkimuksia korjaushankkeidensa pohjaksi – tässä asiassa isännöitsijän ja suunnittelijan näkemykset menevät käytännön antaman kokemuksen perusteella hieman ristiin:

– Taloyhtiöissä on edelleen vallalla sellaiset käsitykset, että kuntotutkimukset ovat humpuukia, konsulttien keino rahastaa taloyhtiöitä, eikä niillä ole mitään virkaa. Pahimmillaan tilanne on se, että kokouksessa joku rakennusalaa tuntematon, jo eläkkeelle siirtynyt henkilö sanoo, että otamme julkisivuremontin tekemiseen ammattimiehen…., Juvalainen puuskahtaa harmistuneena.

– Tänä päivänä mikään korjaushanke ei etene, eikä onnistu ilman suunnitelmia. Taloyhtiöiden asukkaille ja varsinkin päättäjille pitäisi jotenkin saada selvennettyä, että tutkimukset ja suunnittelu ovat korjausprojektien kaikkein tärkeimpiä asioita, hän jatkaa.
Heikki Käkösen suunnittelutoimiston kokemukseen perustuva näkemys taas puhuu sen puolesta, että kaikkihan kuntotutkimuksen tekevät korjaussuunnitelmiensa pohjaksi. Selitys näkemyserolle löytynee siitä, että toimistoon ottavat yhteyttä juuri ne taloyhtiöt, jotka haluavat hankkeidensa pohjaksi kuntotutkimuksen.
– Meidän toimistomme ei ota suunnitteluun kohdetta, josta ei ole tehty kuntotutkimusta. Sellaisiakin suunnittelutarjouksia meiltä kysytään. Silloin me kerromme linjastamme ja tarjoamme kuntotutkimuksen tekemistä. Meille ei kuitenkaan ole olennaista, kuka kuntotutkimuksen tekee, vaan se, että pohjatiedot suunnittelun taustaksi on selvitetty, Käkönen linjaa käytäntöä.
Isännöitsijöiden murheenkryyninä Juvalaisen kokemuksen mukaan on sekin, että hallitukset eivät ymmärrä edes normaalin suunnittelun merkitystä pienissä korjaushankkeissa, saatikka hankesuunnittelun merkitystä suuremmissa remonteissa.
– Hankkeita käynnistyy esimerkiksi niin, että hallitus päättää kokouksessaan ikkunoiden vaihtamisesta ja antaa isännöitsijälle tehtäväksi pyytää tarjoukset. Mitäs teet? Voin kilpailuttaa ikkunatoimittajat, mutta koska minulla ei ole työselityksiä, eikä mitään muitakaan tietoja ja asiakirjoja, niin ei kilpailuttaminen onnistu, hän toteaa.
Vaikka remontti olisi pienikin, siitä syntyy helposti muutaman sentin paksuinen paperipino kaikkine asiakirjoineen työturvallisuussuunnitelmista alkaen. Ilman asianmukaisia työsuunnitelmia, eikä asiakirjoja voida käytännössä toimia – ei edes hallituksen jäsenistä pieneltä vaikuttavassa ikkunanvaihtoremontissa.
– Ikkunat ovat erilaisia ja erimittaisia. Entäs kun työmaalla tulee epäselvyyttä, mitä tehdä, miten toimia, eikä ole työsuunnitelmia, eikä muitakaan asiapapereita, mistä tarkistaa asioita. Kun vielä työporukoitakin on monentasoisia, ilman kunnollisia suunnitelmia ei voida toimia, Juvalainen purkaa harmistustaan.
Lisätyökustannukset osoittavat Juvalaisen mielestä selkeästi, miten hyvin hanke on suunniteltu ja valmisteltu.
– Näsinamurin remontissa lisätöitä tehtiin 16 000 euron edestä. Se kertoo suoraan sen, että tässä kohteessa suunnittelu ja pohjatyö tehtiin erittäin hyvin, Juvalainen toteaa alkuperäisen budjetin alittaneesta, noin 833 000 euroa maksamaan tulleesta julkisivukorjauk-sesta, jossa lisätöiden osuus jäi alle 2 prosentin.
Taloyhtiöiden kannattaisikin ymmärtää, että kannattaa satsata nimenomaan alkuselvityksiin ja -töihin sekä suunnitteluun, koska niin voi ”voittaa” kymmeniä tuhansia euroja – silloin urakassa ei todennäköisesti tule yllättäviä lisätöitä ja -kustannuksia.

Huonot pois markkinoilta
Näsinamurissa julkisivu-urakoitsijana toimi Jatke Oy, jonka työnjohtaja Pasi Vuori saa isännöitsijältä kiistattomat kehut, samoin kuin muilta taloyhtiön edustajina mukana olleilta.
–Työnjohto oli koko ajan paikan päällä. Se rauhoitti asukkaita, kun he tiesivät, kuka ottaa vastuuta, huolehtii heistä, vastaa kysymyksiin ja hoitaa asioita, Juvalainen toteaa.

– Hän toimi tavallaan ukkosen johdattimena, mutta sitäkin tärkeämpää – antoi kasvot urakoitsijan työlle. Siinä mielessä on hienoa, että tällaisia urakoitsijaporukoita ja työnjohtajia saadaan työmaille. Silloin korjaushankkeet menevät yleensä helposti läpi ja tulee vähän valituksia, Näsinamurin hallituksen puheenjohtaja Juhani Huupponen toteaa.

Kahvipöydän ääressä keskustellaankin pitkään siitä, miten taloyhtiön hallituksen, isännöitsijän ja suunnittelijankin pitäisi varmistaa laadukkaan, osaavan urakoitsijan valitseminen toteuttajaksi.
– Meillä on nyt siinä mielessä hyvä tilanne, että isännöitsijämme työskentelee isossa toimistossa, jolla on osaamista ja verkostoja. Mutta ellei olisi, hallituksella olisi tiedonottovelvollisuus kysyä ja perehtyä urakoitsijoiden referensseihin. Kun yritykset kertovat niistä ja kotisivuilta löytyy listoja, hallituksen jäsenten pitää oikeasti soittaa niihin ja kysyä, miten urakoitsija on toiminut ja miten työssään onnistunut. Jos naapuriyhtiössä on työt meneillään, kannattaa mennä kyselemään, miten teillä on mennyt, Huupponen korostaa.
Hänen mielestään on erittäin tärkeää, että jos jollakin taloyhtiöillä tai isännöitsijöillä on ollut ongelmia jonkun rakentajan tai keiden muiden toimijoiden kanssa tahansa, niin niitä pitäisi muidenkin taloyhtiöiden välttää.
– Tämä on ainut keino panna huonot urakoitsijat ja toimijat pois markkinoilta tai parantamaan tapansa, monien korjaushankkeiden kanssa tekemisissä ollut ja hallitusten toimintaan osallistunut Huupponen vielä jatkaa.
Suunnittelutoimistonkin toiveena on, että tilaajat tutustuisivat todellakin tarjoajien referensseihin.
– Urakoitsijavalinta on lopputuloksen kannalta tärkeä asia. On tietysti huomioitava se, että urakoitsijatarjokkaat riippuvat myös tekniikasta, jolla korjaus tehdään. Jos meidän julkisivuihimme olisi tullut lisälämmöneritys ja rappaus, silloin meillä olisi ollut eri urakoitsijoita valittavana kuin nyt oli, Käkönen selittää tällä kertaa kahdeksalle urakoitsijalle suunnattuun tarjouspyyntökierrokseen.
– Tärkein urakoitsijavalinta tehdään siinä vaiheessa, kun mietitään, keiltä tarjoukset pyydetään. Pitää ottaa vain ne, joista on kokemusta, kapasiteettia ja osaamista. Me koitamme hakea urakoitsijoiksi sellaisia tekijöitä, joihin uskomme, voimme luottaa ja joita uskallamme aidosti taloyhtiöille suositella. Tarjouksia pitää myös olla riittävä määrä, että saadaan kunnollinen urakkakilpailu aikaan, hän vielä toteaa.

Isännöintitoimistolla oma verkostonsa
Isännöintitoimiston oman verkoston ja yhteistyökumppaneiden merkitys on myös suuri urakoitsijoita ja tekijöitä valittaessa.

– Me pyydämme tarjouksia yrityksiltä, jotka tiedämme luotettaviksi. Lisäksi meillä on yhteistyökumppaneiden kanssa säännöllisiä tapaamisia, joissa keskustellaan tehdyistä hankkeista ja annetaan palautetta, Juvalainen mainitsee.

Tekijöiden tuntemus on erityisen tärkeää silloin, kun urakassa on monia aliurakoitsijoita. Hänen mielestään sekin nykypäivänä korostuu, että urakkasopimusta tehtäessä voidaan urakoitsijoille asettaa tietynlaisia vaatimuksia, toimintasääntöjä ja -ehtoja.
– Voidaan asettaa esimerkiksi sellainen säännös, että jos urakkaketjuun tulee joku uusi toimija, sen yrityksen tiedot toimitetaan isännöitsijälle ja näin kaikki tietävät, keitä työmailla on ja missä mennään. Eihän tämä niin voi toimia, että työmaalle tulee jossakin vaiheessa uutta porukkaa, eikä jälkikäteen tiedetä, keitä ja mitä yrityksiä työmaalla on ollut, Juvalainen toteaa vielä.

Mukavampi asua – lisäarvoja mukaan
Julkisivuremontti 2012 -kilpailun tuomaristolle pidetyssä esittelyssä tuli esiin se, että Näsinamurissa oli asetettu selkeitä tavoitteita korjaushankkeelle. Sellaisina mainittiin mm. arkkitehtuuriltaan onnistunut lopputulos ja positiivisesti erottuva ilme, energiankulutuksen pienentäminen, asuntojen ääneneristävyyden parantaminen ja hyvä yhteistyö läpi hankkeen.
Puheenjohtaja Juhani Huupposen mukaan osakkaiden kannalta varmasti tärkein tavoite oli parantaa asumismukavuutta, esimerkiksi ääneneristävyyttä, koska katumelu oli koettu hankalaksi. Numeeriset tavoitteet – kuten kokonaisenergian kulutuksen pienentäminen 15 prosentilla – sen sijaan perustuivat ja konkretisoituivat ammattilaisten laskelmilla ja selvityksillä.

– Julkisivuremontteja voidaan tehdä energiatehokkuusmielessä hyvin monentasoisesti. Voidaan pyrkiä nollaenergiakulutukseen ja pohtia siihen liittyviä erikoisuuksia. Meillä pohdittiin esimerkiksi sitä, miten parantaa lämmöneristävyyden tasoa, pyritäänkö täyttämään tulevia vai nykyiset energiatehokkuusvaatimukset, hallituksen jäsenenä toimiva ja pitkään taloyhtiön energiankulutustilastoinnista vastannut Olli Winberg kertoi.

Tässä kohdin on syytä selventää, että Näsinamurissa energiatehokkuuden arvioimisessa käytettiin erilaisia laskentamalleja, mm. Julkisivuyhdistyksen JUKO-elinkaarilaskentaohjelmaa. Laskelmia peilattiin nykyisiin, uudisrakentamista koskeviin säännöksiin. Korjausrakentamiselle ei ole toistaiseksi vielä voimassa olevia energiamääräyksiä – tulossa toki on, kunhan eduskunta saa korjausrakentamisen energiamääräyksiin liittyvän asetuksen käsiteltyä.
Energiatehokkuuteen liittyvillä selvityksillä ja laskelmilla arvioitiin sitä, mikä vaikutus eri rakenneosilla ja niiden energiatehokkuustasolla voisi olla rakennuksen kokonaisenergiakulutuksessa – siis laskennallisesti tarkasteltuna.

Lähtökohdat ja lisäarvot
– Tärkein tavoite ja lähtökohta tässäkin hankkeessa oli, että ikkunat olivat niin huonossa kunnossa, että ne oli pakko uusia ja toisaalta julkisivu teknisesti sellaisessa kunnossa, että se vaati laajaa korjaamista. Näiden välttämättömien korjausten edessä talossa joka tapauksessa oltiin. Sen lisäksi olisi kuitenkin hyvä aina miettiä myös muita, remontista lisäarvoa tuottavia tavoitteita, Käkönen taloyhtiön osakkeenomistajana myös pohtii.
Näsinamurissa energiankulutuksen pieneneminen nyt tehtyihin ratkaisuihin perustuen on tietynlainen lisäarvo, joka remontissa saavutettiin asumisviihtyisyyden ja -mukavuuden lisäksi.
Taloyhtiössä todettiin nimittäin jo viime talven ja kevään aikana, että kiinteistön lämmönkulutus on laskenut uusien ikkunoiden ja paksumman lämmöneristyksen ansiosta.

– Niissä korjauskohteissa, missä on pystytty aidosti kaivamaan esiin osakkaiden asettamia tavoitteita ja lisäarvoja, niissä kokonaisuus on onnistunut ehkä paremmin kuin niissä, joissa korjauksella on vastattu vain vääjäämättömään tekniseen korjaustarpeeseen, Käkönen jatkaa.

Hallituksen ja isännöitsijän osaaminen
Näsinamurissa haluttiin taloyhtiön hallinnon ja isännöinnin osalta varmistua siitä, että homma on hanskassa niin pitkälle kuin se on mahdollista. Käytännössä tämä tarkoitti sitä, että taloyhtiö vaihtoi ennen remonttia isännöitsijää saadakseen ruoriin sellaisen henkilön, jolla on kokemusta korjaushankkeista ja alueen taloyhtiöistä.
Julkisivukorjaaminen onkin vilkastunut Juvalaisenkin isännöimissä yhtiöissä. Hän laskee, että tänä vuonna toteutuu kolme julkisivukorjausta, joista Näsinamuri on siis yksi. Sen lisäksi parin viime vuoden aikana on korjattu neljä taloa Tammelan kaupunginosassa ja kaksi keskustassa.
– Lisäksi Tampereella on 60-70 -luvulla rakennettu Kalevan alue, jonne on tulossa useita julkisivukorjauksia, Juvalainen mainitsee.
Hallitus halusi vahvistaa myös omaa osaamistaan. Hallituksen 3 + 1 jäsenistä vaihdettiin kaksi sillä perusteella, että sen jälkeen hallituksessa olisi remontin läpiviemisessä tarvittavaa kokemusta, osaamista ja aikaa.

– Hallitus oli hyvin tietoinen remontin eri vaiheista. Siihen ”syylliseksi” voi nimetä Olli Winbergin, joka oli paikalla koko ajan ja tiedotti asioista meille muille hallituksen jäsenille. Keskustelimme vilkkaasti sähköpostin välityksellä ja postia tuli parhaimpina päivinä useita kymmeniä, Juhani Huupponen mainitsee vilkkaasta tiedonvaihdosta.

– Lisäksi kun oli teknistä asiantuntijuutta ja isännöitsijän tuki takana meidän oli hallituksessa hyvä toimia. Ellei näin olisi, hallitusten maallikot olisivat tällaisissa asioissa ihan hukassa, Huupponen vielä korostaa.
Näsinamurissa toiminta meni isännöitsijän osalta siltäkin osin oppikirjan mukaan, että isännöitsijä sai toimia siinä roolissa, missä kuuluukin – seuraa taloutta, osallistuu työmaakokouksiin ja tekee tarvittavia yhteenvetoja.

Julkisivuremontti-kilpailussa on tähän mennessä palkittu seuraavia asunto-osakeyhtiöitä:
• Vuonna 2010 voittaja As Oy Raskintornit Turku. Kunniamaininnat menivät helsinkiläiselle As Oy Eerikinkatu 31:lle ja helsinkiläiselle As Oy Urkupillintie 7:lle.
• Vuonna 2011 ensimmäisen sijan jakoivat helsinkiläiset 70-luvulla valmistunut Asunto Oy Vattuniemenkatu 4 ja 50-luvulla valmistunut Asunto Oy Mannerheimintie 83-85. Kunniamaininnalla palkittiin Asunto-osakeyhtiö Pääskylänkatu 7.
• Vuonna 2012 siis palkittiin tamperelainen Asunto Oy Näsinamuri ja kunniamaininnalla turkulainen Asunto Oy Kupittaankartio.
• Julkisivuremonttikilpailun vuonna 2013 voitti Asunto Oy Raskinpolku 8 ja kunniamaininnan saivat turkulainen As Oy Honkamäenniitty ja vaasalainen Bostad Ab Kyrkoesplanaden Asunto Oy Kirkkopuistikko 9.
Kilpailun järjestävät Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitusasiantuntijat AKHA ry ja Julkisivuyhdistys r.y. yhteistyössä Kiinteistöposti-lehden kanssa.

Artikkeli Asunto Oy Näsinamurin julkisivuremontista julkaistiin marraskuussa Kiinteistöpostissa 9/2012.