Monessa taloyhtiössä valitaan keväällä 2012 uuden asunto-osakeyhtiölain mukaisesti ensimmäiset toiminnantarkastajat. Samalla jäävät historiaan niin kutsutut maallikkotilintarkastajat, jotka eivät voi enää toimia tilintarkastajina. Muutos johtuu siitä, että vastedes tilintarkastajalla tarkoitetaan aina hyväksyttyä tilintarkastajaa eli HTM- tai KHT-tilintarkastajaa tai -yhteisöä.
Toiminnantarkastajan valitseminen on mahdollista asunto-osakeyhtiöissä, joissa on alle 30 huoneistoa. Toiminnantarkastajia kouluttanut HTM-tilintarkastaja Markus Koro kertoo, että näihin taloyhtiöihin ei ole pakko valita hyväksyttyä tilintarkastajaa.
Pienimmissä taloyhtiöissä voidaan jättää toiminnantarkastajakin valitsematta. Yhtiöjärjestyksessä pitää silloin olla nimenomaisesti määrätty, ettei toiminnantarkastajaa valita.
Isännöitsijänäkin Virroilla ja lähiympäristössä toimiva Markus Koro arvelee, että harva alle 30 huoneiston taloyhtiö kuitenkaan luopuu toiminnantarkastajasta, vaikka se olisi mahdollista.
– Isännöitsijä tai taloyhtiön hallituksen jäsenet tuskin haluavat niin suurta vastuuta kontolleen, ettei heidän toimintaansa kukaan arvioisi.
Koro toteaa lainlaatijan päätyneen pienempien taloyhtiöiden kohdalla toiminnantarkastajiin, koska ammattitilintarkastajia ei yksinkertaisesti riitä joka taloyhtiöön. Suomessa on noin 80 000 taloyhtiötä ja noin 1 400 HTM- ja KHT-tilintarkastajaa. Aiemmin vajetta paikkasivat maallikkotilintarkastajat, ja yli 100 huoneiston taloyhtiössä piti olla auktorisoitu eli hyväksytty tilintarkastaja.
Nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiöissä, joiden rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa, on oltava vähintään yksi yhtiökokouksen valitsema tilintarkastaja.
Vaikka taloyhtiöllä ei lain mukaan edellytettäisi olevan auktorisoitua tilintarkastajaa, tulee tämä valita, mikäli yhtiökokouksen määrävähemmistö niin vaatii. Määrävähemmistöllä tarkoitetaan yhtä kymmenesosaa kaikista osakkeista tai yhtä kolmasosaa kokouksessa edustettuna olevista osakkeista. Markus Koro arvelee tämän tulevan kyseeseen taloyhtiöissä, joissa joidenkin osakkaiden mielestä asioita on hoidettu huonosti tai osakkeenomistajien kesken on riitoja.
Keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiöissä, joissa vajaa puolet osakkeista on asuntoja ja loput esimerkiksi liikehuoneistoja, sovelletaan osakeyhtiölakia tai asunto-osakeyhtiölakia riippuen yhtiön perustamisvuodesta ja yhtiöjärjestyksen määräyksestä. Niihin yhtiöihin, joihin sovelletaan osakeyhtiölakia, ei voida valita toiminnantarkastajaa.
Tilintarkastuslain mukaan yhtiön on niin ikään valittava auktorisoitu tilintarkastaja, jos kaksi seuraavista ehdoista täyttyy kahden vuoden aikana: yhtiön liikevaihto on yli 200 000 euroa, tase on yli 100 000 euroa ja yhtiöllä on vähintään 3 työntekijää
– Nämä ehdot täyttyvät harvoin taloyhtiössä. Mutta jos näin on, yhtiön on valittava auktorisoitu tilintarkastaja huoneistomäärästä riippumatta.
Edellytykset ”ympäripyöreitä”
Laki edellyttää toiminnantarkastajan omaavan sellaisen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemuksen ja kokemuksen kuin yhtiön toiminnan laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen tehtävän hoitamiseksi. Aikaisemmin maallikkotilintarkastajalta edellytettiin myös laskentatoimen ja tilintarkastuksen tuntemusta ja kokemusta.
– Tästä voitaneen vetää johtopäätös, että lainsäätäjä on tarkoittanut alentaa toiminnantarkastajalta vaadittavia kelpoisuusvaatimuksia. Uuden tilintarkastuslain valmistelun yhteydessä arvioitiin, että käytännössä suurimmalla osalla maallikkotilintarkastajista ei ole tähänkään asti ollut laissa säädettyä laskentatoimen ja tilintarkastuksen osaamista, HTM-tilintarkastaja Markus Koro sanoo.
Toiminnantarkastajalle asetettuja vaatimuksia hän kuvaileekin ylipäätään ylimalkaisiksi. Tehtävään voidaan periaatteessa valita yhtiökokouksen niin päättäessä kuka tahansa täysi-ikäinen henkilö, eikä yläikärajaa ole.
– Ilmeisesti meillä tulee olemaan tietämykseltään monentasoisia toiminnantarkastajia.
Isännöitsijän työn kannalta tarkasteltuna Markus Koro arvelee, että käytännössä mikään ei juuri muuttune entiseen maallikkotilintarkastukseen verrattuna.
Asiantuntemusta tarvitaan
Yhtiökokouksen valitessa toiminnantarkastajaa olisi tärkeätä pohtia, kuka olisi asiantuntevin henkilö: onko hänellä koulutusta tai työkokemusta.
– Tehtävään ei ole tahdikasta valita esimerkiksi kovin iäkästä henkilöä tai mukavinta naapuria sen vuoksi, ettei tämä ”osaa” siitä kieltäytyä. Toiminnantarkastajaksi ei ole pakko ryhtyä, vaikka yhtiökokous sitä esittäisi, Markus Koro mainitsee.
Toiminnantarkastajalta tulisi edellyttää, että hän kykenee riittävän luotettavalla tavalla lausumaan toiminnantarkastuskertomuksessa mainittavista seikoista. Näitä ovat muun muassa lausunto siitä, sisältääkö tilinpäätös olennaisilta osin yhtiön tuotot, kulut, varat, oman pääoman, velat ja yhtiön antamat vakuudet ja kiinnitykset.
Suositeltavaa olisi, että toiminnantarkastaja löytyisi taloyhtiön sisältä. Perusteluna on, että hän on ulkopuolista paremmin perillä taloyhtiön toiminnasta. Jos se ei ole mahdollista, voidaan hänet valita ulkopuolelta. Koro uskookin, että toiminnantarkastajista muodostuu oma ammattikuntansa.
– Tähän ajauduttaneen pakosta taloyhtiöissä, joissa aktiivisimmat ovat jo hallituksessa tai asukkaat ovat niin iäkkäitä, ettei heillä ole tehtävään edellytyksiä.
Riippumattomuus avainasemassa
Kelpoisuusvaatimuksia ehdottomampi on laissa oleva vaatimus toiminnantarkastajan riippumattomuudesta. Siihen myös taloyhtiön yhtiökokouksen on syytä kiinnittää erityistä huomiota.
– Toiminnantarkastaja ei saa olla esimerkiksi taloyhtiön hallituksen jäsenen puoliso tai muu läheinen sukulainen, eikä hänen työntekijänsä. Toiminnantarkastajalla ei saa myöskään olla sukulais- tai työsuhdetta taloyhtiön käyttämään isännöinti- tai kirjanpitotoimistoon, Markus Koro muistuttaa.
Toiminnantarkastajan on itse tiedettävä ja ilmoitettava mahdollinen esteellisyytensä. Hänen on niin ikään erottava tehtävästään kesken kauden, jos hänen riippumattomuutensa muuttuu. Eteen voi tulla esimerkiksi tilanne, että toiminnantarkastaja menee töihin taloyhtiön hallituksen jäsenen yritykseen. Silloin hänen tilalleen tulee yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastajan sijainen. Kyse on nimenomaan toiminnantarkastajan sijaisesta, ei varatoiminnantarkastajasta.
Hallinnon ja talouden tarkastaja
Toiminnantarkastajan tehtävänä on tarkastaa taloyhtiön talous ja hallinto. Hän on osakkeenomistajien edustaja käyden läpi taloyhtiön tositteet ja pöytäkirjat.
– Toiminnantarkastajan pitää muun muassa katsoa, että johdon etuudet ja palkkiot ovat yhtiökokouksen määräämällä tasolla. Lisäksi hänen pitäisi selvittää, onko urakat ja kiinteistönhuolto kilpailutettu asianmukaisesti isännöitsijän tai taloyhtiön hallituksen lähipiiriä suosimatta, HTM-tilintarkastaja Markus Koro tuo esille esimerkkejä.
Toiminnantarkastajan pitää tuoda julki, jos taloyhtiön isännöitsijä ja hallitus ovat toimineet lain vastaisesti. Tässä kohdin saattaa tulla vastaan ongelma.
– Miten toiminnantarkastaja voi perustella mahdollisen lainvastaisuuden, ellei hän tunne asunto-osakeyhtiölakia, Markus Koro toteaa.
Taloyhtiön lainmukaiseen hallintoon kuuluu myös osakkeenomistajien tasapuolinen kohtelu. Tämä koskee niin autopaikkojen käyttöoikeuksien jakamista kuin kunnossapitotöitäkin. Suuria investointeja vaativiin remontteihin liittyen Markus Koro muistuttaa, että vaikka taloyhtiön yhtiöjärjestys ei edellyttäisi tilintarkastajaa, voidaan hänet siitä huolimatta valita määräajaksi yhtiön niin halutessa.
– Näin varmistetaan, että remonttilaina jaetaan yhdenvertaisesti yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Jos nimittäin vuosien kuluttua, osakkeitten ehtiessä jo vaihtaa omistajaa huomataan, että joiltakin osakkailta on peritty liian vähän ja joiltakin liian paljon, on selvitettävänä melkoinen sekasotku.
Vastuu vielä kysymysmerkki
Mikä on toiminnantarkastajan vastuu, sen aika näyttää.
– Joka tapauksessa toiminnantarkastajan vastuu on pienempi kuin ammattitilintarkastajan. Mutta mihin se asettuu, sen kertonevat ensimmäiset oikeus-tapaukset. Voidaan toki kysyä, mikä merkitys on toiminnantarkastajalla, jos häneltä ei edellytetä vastuuta, Markus Koro päättelee.
Kimurantimmaksi tilanteen tekee se, että asetuksen mukaan toiminnantarkastuskertomus pitää liittää isännöitsijätodistuksen liitteeksi.
– Asunto-osakeyhtiölain hengen mukaisesti toiminnantarkastuskertomus olisi tarkoitettu vain osakkeenomistajille. Nyt kun kertomuksen pitää olla isännöitsijätodistuksen liitteenä, menee se myös ulkopuolisten tietoon. Samalla muuttuu toiminnantarkastuksen luonne. Isännöitsijätodistuksessa oleva mahdollinen väärä tieto voi johtaa pahimmassa tapauksessa oikeusprosessiin. Mihin silloin asettuu toiminnantarkastajan vastuu, jää nähtäväksi.
Teksti ja kuva: Irene Murtomäki