Asukasystävällinen putkiremontti – miten se tehdään?

Kolme vierekkäistä taloyhtiötä 1960-luvun lopulta, kolme rakennusta, 196 huoneistoa, kaikissa samoja korjaustarpeita: viemärit, vesijohdot, sähkönousut ja 150 asunnossa myös kylpyhuoneet. Ryhmähankkeeseen päätymistä espoolaisyhtiöissä puolsivat rakenteiden, pohjien ja teknisien järjestelmien samankaltaisuus. Ja tuskin yhdelläkään osakkaalla oli vastalausetta sille, että prosessin yhdeksi lähtötavoitteeksi asetettiin asukaslähtöisyys.

– Meille ei ole merkitystä, kauanko koko homma kestää. Mutta sillä on väliä, kuinka kauan se häiritsee asunnossa! Soukassa sijaitsevaan As Oy Satoreimariin kolme-neljä vuotta sitten muuttanut Juhani Kiiras päätyi suoraan taloyhtiönsä puheenjohtajaksi, vaikka toteaa, ettei hänellä siihen ’kauheaa hinkua’ ollut. Ryhmähankkeen rakennustoimikunnan puheenjohtajankin tehtävä hänelle sittemmin lankesi, pyytämättä.

Siitä ei ole epäilystä, etteikö Kiiraksella olisi ollut kuvaa työmäärästä, minkä tehtävä tarjoaisi. Asukkaiden osoittama luottamus merkitsi, että se olisi myös lunastettava. Se, että toimikunnan vetäjä itsekin asuu yhdessä korjauksen alle menevistä rakennuksista, antaa toki luottamusta.

– Koska tuskin isoa vahinkoa kukaan itselleen tahallaan tekee, Kiiras itsekin myöntää.

Vähäinen painoarvoltaan valinnassa ei tietysti ollut sekään, että hänen myötään As Satoreimarin, As Oy Satoväylän sekä As Yläkonnun osakkaat saivat samalla peliin professoritason tietämystä ja osaamista paitsi rakentamisesta myös rakennustaloudesta, ja nimenomaan asumisystävällisyyden näkökulmaa korjausprosesseissa painottavassa hengessä.

Ollakseen asukaslähtöisen remontin nimityksen arvoinen hankkeen on täytettävä Juhani Kiiraksen mukaan kolme ehtoa: 1. Turhaa repimistä on vältettävä. Pääosin sen mahdollistaa viemäreiden korjaaminen sujuttamalla. Lisäksi kyseinen tekniikka on hiukan halvempikin kuin perinteiset vaihtoehdot. 2. Asuntokohtaisen läpäisyajan on oltava lyhyt. 3. Huoneistossa on voitava asua koko ajan.

Jotta nämä määreet olisi mahdollista täyttää, Soukan ryhmäremontissa korjaushanke jaotettiin tontti- ja pohjaviemärinsä jo aiemmin korjauttaneissa As Oy Satoreimarissa ja As Oy Yläkonnussa kahteen,  As Oy Satoväylässä kolmeen vaiheeseen.

Linja kerrallaan

Isännöintiverkko Oy:n Kristian Wikströmin isännöimässä, kolmiportaisessa ja 84 huoneiston As Oy Satoväylässä ensimmäinen vaihe käsitti pohja- ja tonttiviemäreiden kunnostamisen sujutustekniikalla, mikä ei häirinnyt asumista. Sen sijaan kakkosvaihe eli pysty- ja hajoitusviemäreiden sukittaminen, jonka keston ylärajaksi oli edellytetty kolme viikkoa, merkitsi häiriötä asumiselle: viemärit eivät tällöin olleet sen viemärilinjan huoneistoissa käytettävissä, käyttöveden saanti kyllä toimi.

Asuminen viemärittä voi olla mahdollista useimmille  jonkin aikaa, korvaavia keinoja soveltaen. Silti heistäkin osa hakeutui väliaikaisesti muualle. Poikkeustilasta ja mahdollisesta järjestelyavun tarpeesta oli informoitu etukäteen myös omaisille, mikäli jonkun asukkaan pärjäämisestä oli epävarmuutta.

Hankkeessa kutakin vaihetta viedään eteenpäin porras kerrallaan. Satoväylän viimeisen eli C-rapun viemäritöiden valmistuminen on aikataulutettu lokakuun loppupuoliskolle.  A-rapussa oli jo syyskuun toisella viikolla aloitettu seuraava vaihe, käyttövesiputkistojen ja sähkönousujen uusiminen. Pintavetoina asennettavissa putkistoissa nousulinjat sijoittuvat portaikkojen puolelle. Kun uusia asennetaan, asunnoissa veden saanti pelaa vielä vanhojen kautta, ja viemärithän toimivat siinä vaiheessa jo uusine sisäpintoineen.

– Meillä työt alkavat sitä mukaan kun Wikströmin kohteista vapautuu porukkaa, kertoo As Oy Satoreimaria ja As Oy Yläkontua isännöivä Harri Rajantaus, hänkin Isännöintiverkko Oy:stä.

Satoreimarissa ja Yläkonnussa tosin kyse on oikeastaan korjausten jatkumisesta, sillä niissä pihaviemärit laitettiin kuntoon jo pari vuotta sitten, ja viime keväänä myös rakennuksissa viemäreiden pystylinjat, joten niissä ryhmäremonttiin sisältyviä työvaiheita on vähemmän. Viimeisimpänä ryhmäremontissa suunnitelmien mukaan etenee As Oy Satoreimari, jossa viimeisen vaiheen on määrä käynnistyä kesäkuussa 2014.

Työtä ehkä lisääkin, silti asukaslähtöisyys saa kannatusta

Etenkin Satoreimari ja Yläkontu ovat rakennuksina ’aikalailla sisaruksia’. Satoväylässäkin on niihin yhteneväisyyttä siksi paljon, että suunnitelmissa on voitu edetä koko lailla samoilla linjoilla. Taloyhtiöiden puheenjohtajista muodostettu rakennustoimikunta on vastannut suunnittelupuolen ohjauksesta, mutta tehnyt paljon sellaistakin työtä, mikä muuten olisi voinut langeta isännöitsijöiden harteille.

Rakennustoimikunta on huolehtinut hyvinkin tarkkaan projektin onnistumisen kannalta kriittisistä henkilövalinnoista, esimerkiksi projektipäälliköstä ja valvojasta.  Siitä huolimatta isännöitsijöillekin ryhmähanke teettää paljon työtä.

– Vaikka osakkaille on pidetty useampia infotilaisuuksia, aika paljon heiltä tulee kyselyjä vielä keskeneräisistäkin ja vaikeista asioista, kuten hyvityskäytännöistä, kun joku on myymässä asuntoaan. Kiinteistövälittäjälle, myyjälle  ja ostajaehdokkaalle pitäisi pystyä antamaan summittainen arvio remontin hinnasta, mitä olemassa olevista kalusteista hyvitetään jne, Kristian Wikström sanoo.

– Jos tietyn tyyppisiä kyselyjä alkaa tulla kovinkin paljon, joutuu miettimään taas tiedotetta.

As Oy Satoväylän puheenjohtaja Jari Juutiselle Wikström tosin antaa erityiskiitoksen tämän loistavasti järjestämästä tiedottamisesta taloyhtiönsä osakkaille. Juutinen on ottanut tavaksi mm. järjestää joka toiselle viikolle päivän, jolloin hän on lämmönjakohuoneessa tavattavissa sen varalta, että osakkaille on tullut kysyttävää remonteista.

Kerran parissa viikossa työmaalla järjestetään kokoukset, joita pitkän rupeaman aikana kertyy paljon. Nekin työllistävät isännöitsijöitä. Sekä Wikströmillä että Rajantauksella on kokemuksesta tiedossa, etteivät remonttien aiheuttamat lisätyöt pääty siihenkään, kun valvoja on jo poistunut työmaalta.

Pahimmillaan jälkihoito vie todella paljon aikaa. Silloinkin, kun työt ovat sujuneet asianmukaisesti, rahoitusvastikkeiden selvittelyssä ja laskemissa riittää joka tapauksessa tekemistä. Samaan aikaan isännöitsijöillä on säännönmukaisesti menossa pienempää tai suurempaa korjaushanketta muissakin asiakasyhtiöissään, mitä missäkin…. Juuri siksikin Wikström ja Rajantaus antavat arvon, kun mukaan on saatu oikeat henkilöt, osaavat ja urakasta kiinnostuneet.

– Tämä asukaslähtöinen putkiremontti on sitä, josta pidän, jo termistä lähtien. Se on poikkeuksellista, ja se antaa oppimista. Yleensähän ne ovat suunnittelija- ja urakoitsijalähtöisiä, Kristian Wikström sanoo.

Sovitusta ajasta ei livetä –  tai sakko rapsahtaa!

– Ihan normaali kilpailutus, paitsi että tarjouspyynnöissä oli selvästi ilmoitettu urakan läpäisyaika ja sakollisuus, mikäli se ylitettäisiin, As Oy Satoreimarin hallituksen puheenjohtaja, emeritusprofessori Juhani Kiiras toteaa Soukassa käynnissä olevan ryhmähankkeena toteutettavan putkiremontin urakoitsijavalintamenettelystä. Sen hän kyllä myöntää, että  lyhyt läpäisy ei heti saanut konsultin kannatusta.

– Pidin pääni, haluan  kaikki tehtäväksi kerralla valmiiksi, Kiiras korostaa.

Tiukasti ohjeistetut ja kunnollisin asiakirjoin varustetut tarjouspyynnöt tuottivatkin tulosta. Tarjouskiinnostusta riitti, ja tarjoukset tulivat myös toiveiden mukaisina – lukuun ottamatta yhtä, joka ei antanut lupausta läpäisyajasta.

– Asunto-osakeyhtiöiden hallitukset eivät voi olla huolettomia kilpailutuksessa! Kiiras tähdentää. Niinpä ryhmähankkeessakin on hyödynnetty myös asiantuntijoita, koko ajan.

Asukaslähtöisyyteen tähtäävän ryhmäkorjauksen hankesuunnittelussa Kiiras ei koe olleen erityistä poikkeavuutta.

– Hankesuunnittelukonsultit tekevät työnsä ihan hyvin. Budjettikaan ei petä kuin vähän, vaikka hanke on pitkäaikainen!

Vaikka tarjouspyynnöt  laadittiin ja lähetettiin yhdessä, kunkin taloyhtiön hallitus on päättänyt sopimusosapuolista itse, kuten ovat myös tehneet omat sopimuksensa. Sikäli menettelytavan voi katsoa luonteeltaan lähinnä yhteistyöksi. Mitään sopimusta ei yhtiöiden kesken ollut. Viemäreiden sujutuksissa hanke jakautuikin kahden urakoitsijan kesken.

Urakoitsijoiden suhteen laatua kannattaa punnita myös tiedottamisen hallinnan kantilta. Niin kattavasti ei kuitenkaan voi tiedottaa, etteikö asukkailla kysyttävää riittäisi. Korjaushankkeessa olevassa taloyhtiössä itse asuvana ja asukkaiden luottohenkilönä Kiiras itsekin on jo tottunut mennen tullen kulkiessaan vastailemaan ’pihaparlamenttien’ esittämiin kysymyksiin.

Teksti: Hanna Rissanen

Artikkeli on julkaistu syyskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa nro 7/2013.