Asiantuntija-apua täydennysrakentamishankkeisiin

Kuva Helsingin Kontulasta vuonna 2011 Naapurintie 4:stä, mihin on toteutettu uutta täydennysrakentamisena. Kuvaaja Simo Karisalo. Helsingin kaupunki.

Täydennysrakentamishankkeet ovat usein monivaiheisia ja monipolvisia. Lopputulos toteutuu tapauskohtaisesti parin-kolmen vuoden päästä siitä, kun hankkeesta on tehty päätös. Tästä syystä taloyhtiöiden ei pidäkään lähteä hankkeisiin liian kevein aatoksin, vaan sitoutuneesti, perusteellisen valmistelun ja suunnittelun jälkeen ja asiantuntijan avustamana.

– Havaintojeni mukaan taloyhtiöiden lisä- ja täydennysrakentamishankkeiden toteutus takkuaa varsin usein. Ei oikein tiedetä, miten hanke käynnistetään ja miten se viedään läpi. Hanketta on voitu ”märehtiä” taloyhtiössä vuosikausia ja asia on saattanut velloa samassa pisteessä ilman, että se olisi edennyt mihinkään saatikka, että sitä olisi saatu finalisoitua.
Näin kuvailee kokemuksiaan Senior Associate, AA, VT Jaana Koukkari Lexia Asianajotoimisto Oy:stä.
Hankkeiden junnatessa paikoillaan voi käydä niinkin, että hallituksen jäsenten välit tulehtuvat. Koukkarin mielestä ulkopuolinen kokenut “primus motor” voi toimia hankkeessa oivallisena vetoapuna. Joka tapauksessa hankkeissa tarvitaan aina asiantuntija-apua.

– Niissä hankkeissa, joita olen itse ollut juristina vetämässä, aloitan säännönmukaisesti siitä, että piirrän hankkeesta havainnollisen aikajanan, josta käy ilmi hankkeen etappien vaiheistus – mitä missäkin vaiheessa tapahtuu ja tarvitaan, hän jatkaa.

Jokaisen hankkeen aikajana on yksilöllinen, sillä hankkeet alkavat erilaisissa vaiheissa ja jokaisessa hankkeessa on omat erityispiirteensä. Kun kuitenkin ryhdytään toimimaan määrätietoisesti aikajanan mukaisesti, on mahdollista päästä aina johonkin lopputulokseen: hanke joko toteutetaan tai haudataan.
Täydennysrakentamishankkeessa on kysymys kansankielellä ”rakennusoikeuden myynnistä”. Tämä tapahtuu karkeasti ottaen joko osakeannilla tai kiinteistökaupalla. Jälkimmäisessä tapauksessa yhtiö myy tontiltaan rakennusmaata (juridisin termein määräalan tai määräosan tontista) rakennusyhtiölle, joka perustaa uuden asunto-osakeyhtiön omistamaan ja hallitsemaan uutta tonttia, jolle uusi asuinrakennus rakennetaan.

“Me voisimme saada lisää rakennusoikeutta…”
– Kun taloyhtiö arvioi, että se voisi myydä osan tontistaan rakennusliikkeelle, lähtökohta yleensä on, ettei myytävää lisärakennusoikeutta ole vielä olemassa, vaan sitä pitää hakea asemakaavamuutoksella, Jaana Koukkari aloittaa.
Asemakaavaprosessit saattavat kestää pitkään. Esimerkiksi Helsingissä ne vievät aikaa keskimäärin kaksi, jopa kolmekin vuotta, jos kaavasta valitetaan. Meneillään oleva rakennus- ja maankäyttölain uudistushanke toivottavasti tuo helpotusta tähän täydennysrakentamisen ”pullonkaulaan”.
– Toistaiseksi joudutaan valmistautumaan varsin pitkään prosessiin ennen kuin lopullinen kauppa saadaan solmittua ja kauppahinta tuloutettua.

Enemmistö voi päättää myynnistä
Määräalan, tontinosan tai rakennusmaan myynnistä asunto-osakeyhtiössä voidaan yleensä päättää yksinkertaisella enemmistöllä. Tämä perustuu asunto-osakeyhtiölain säännökseen, jonka soveltamisesta tosin ei Koukkarin mukaan ole juurikaan oikeuskäytäntöä ja siksi soveltamisessa joudutaan tukeutumaan hallituksen esitykseen.
– Hallituksen esityksen mukaan enemmistöpäätöksellä voidaan myydä rakennusmaata, jos myynti koskee vain sellaista kiinteistön osaa, jossa ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevaa tilaa – eli on siis kyse kokonaan yhtiön hallinnassa olevasta alueesta – eikä luovutus vaikuta olennaisesti osakkeenomistajien huoneiston käyttämiseen eikä huoneistojen käytöstä aiheutuviin kustannuksiin, Koukkari toteaa päätöksenteon lähtökohdaksi.
Tarkemmin se on hallituksen esityksessä todettu näin: ”Myynnistä voidaan päättää yleensä enemmistöpäätöksellä, jos myynti tapahtuu käyvällä hinnalla ja luovutus ei vähennä yhtiön osakehuoneistojen arvoa. Enemmistön voidaan olettaa arvioivan sitä, miten luovutus vaikuttaa osakehuoneistojen arvoon, esimerkiksi näkymien tai valoisuuden kautta. Yksittäinen osakkeenomistaja ei voi vastustaa luovutusta sillä perusteella, että hänen henkilökohtaisten mieltymystensä perusteella asunnon käytettävyys huononisi.”
– Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaate voi olla uhattuna hallituksen esityksen perusteella esimerkiksi ”silloin, kun luovutettavalle alueelle voidaan rakentaa rakennus, joka peittää vain jonkin osakehuoneiston näköalan tai uudisrakennus tulisi muuten hyvin lähelle jotakin osakehuoneistoa”. Tällöin yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen voi edellyttää, että luovutukseen saadaan kyseisen osakkeenomistajan suostumus, Koukkari toteaa.

– Mutta hallituksen esityksestä voidaan kuitenkin tehdä – mielestäni aika yllättäväkin johtopäätös – että osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaate ei tarkoita sitä, että taloyhtiön tontin määräalan luovutuksen pitäisi vaikuttaa kaikkien osakkeenomistajien huoneistojen arvoon samalla tavalla. Riittää, että kenenkään osakehuoneiston arvo ei alene, hän sanoo.

– Joissakin tapauksissa osakkeenomistajille saatetaan kuitenkin joutua maksamaan hyvitystä, hän vielä mainitsee.
– Jos osakkeenomistaja on sitä mieltä, että hänen huoneistonsa arvo alenee ja hän vastustaa siksi yhtiökokouksen päätöstä kiinteistön osan luovutuksesta, niin hänellä on oikeus moittia päätöstä. Käräjäoikeus arvioi, miten vankat perusteet moitteelle on, Koukkari nostaa vielä esiin.

Myyntivoittoa verotetaan – miten minimoida verorasitus?
Rakennusmaakaupat voivat tuottaa taloyhtiölle merkittäviä tuloja, joilla voidaan rahoittaa esimerkiksi remontteja.
– Tuloon kohdistuu 20 prosentin myyntivoittovero, jolloin on olennaista pyrkiä vähentämään verorasitusta kohdistamalla tuloon kuluja, Koukkari korostaa.
Lisäksi pyrittäessä rahoittamaan korjaamishanketta rakennusmaasta tehdyllä kaupalla, Koukkarin mukaan on tärkeä miettiä tarkkaan, miten aikatauluttaa hankkeet, jotta verorasitus jäisi mahdollisimman pieneksi.
– Verotettavan tuloksen pienentämiseksi voidaan luovuttaa määräala ja toteuttaa korjaushanke samanaikaisesti. Paras vaihtoehto on, että määräala myydään samana verovuonna kuin toteutetaan korjaushanke. Tavoitteena on, että korjauskustannukset katetaan myynnistä saaduilla varoilla.

– Hyvä vaihtoehto on se, että korjauskustannukset syntyvät ennen sitä verovuotta, jonka aikana määräala myydään. Korjauskustannuksista syntyvää tappiota voidaan vähentää 10 vuoden ajan.

– Huonoin vaihtoehto taas on se, että ensin myydään määräala ja korjauskustannukset syntyvät myöhemmin. Silloin vero-optimoinnin keinona voidaan käyttää pääasiassa asuintalovarausta. Se on kuitenkin suuruudeltaan varsin pieni: vain 68 euroa per asuinneliömetri, joten sillä ei saada välttämättä paljoakaan pienennettyä verotettavaa tuloa.

Maankäyttömaksuun tai kehittämiskorvaukseen varauduttava

Kaupungit perivät lisä- ja täydennysrakentamishankkeissa yleensä maankäyttömaksun, joka perustuu kaupungin ja taloyhtiön väliseen sopimukseen. Tosin käytännössä viranomainen määrää maksun.
Maankäyttömaksu tulee taloyhtiön maksettavaksi. Helsingin kaupunginvaltuuston vuonna 2014 tekemän päätöksen mukaan maankäyttömaksu on 35 prosenttia siitä kaavoituksen tuottamasta arvonnoususta, joka ylittää miljoona euroa, kun kysymys on asuinrakentamisesta.
– Helsingissä määräalakaupat voivat olla hyvinkin tuottoisia, niistä voidaan saada jopa miljoonia euroja, jos kohde sijaitsee hyvässä paikassa ja uutta rakennusoikeutta saadaan 2 000 – 4 000 kerrosneliömetriä, Koukkari mainitsee.
Vantaalla maankäyttömaksu on 35 prosenttia arvonnoususta. Espoossa maankäyttömaksu on 40 – 60 prosenttia 200.000 euroa ylittävästä arvonnoususta.

Taloyhtiön huolehdittava eduistaan
Täydennysrakentamishankkeissa, jossa rakennusoikeus luovutetaan kiinteistökaupalla, tehdään yleensä kolmenlaisia sopimuksia: yhteistoimintasopimus, kiinteistökaupan esisopimus ja lopullinen kiinteistökauppa.
Yhteistoimintasopimuksessa sovitaan nimensä mukaisesti ostajan ja myyjän välisestä yhteistyöstä kaavamuutoksen saamiseksi sekä siihen liittyvästä kustannusjaosta.

– Toki asemakaavamuutosta voi hakea taloyhtiö yksinkin, mutta esimerkiksi Helsingissä kaupunkisuunnitteluvirasto usein suosittelee ainakin isommissa hankkeissa, että rakennusliike on mukana asemakaavamuutosprosessissa jo varhaisessa vaiheessa, hän korostaa.

Tämä on tärkeää myös taloyhtiölle sen varmistamiseksi, että määräalalle on olemassa ostaja.
Lisäksi yhteistoimintasopimuksessa sovitaan hankkeen kehittelemisestä siihen pisteeseen asti, että taloyhtiön yhtiökokous pystyy tekemään päätöksen kaupasta.
– Eli rakennusliike valmistelee hanketta sitä silmällä pitäen, että osakkeenomistajat kykenevät arvioimaan hankkeen vaikutukset mm. huoneistojensa käytettävyyteen ja arvoon, Koukkari jatkaa.
Hän kehottaa taloyhtiötä hyödyntämään rakennusliikkeen työpanoksen maksimaalisesti niin asemakaavamuutosvaiheessa kuin taloyhtiön päätöksentekoon liittyvissä valmisteluissa.
– Rakennusliike kannattaa sitouttaa ja laittaa selvittämään hankkeen vaikutukset ja esittelemään hanketta yhtiökokoukselle mahdollisimman läpinäkyvällä tavalla. Silloin voidaan päästä taloyhtiön kannalta parhaimpaan lopputulokseen ja ennaltaehkäistä riitoja taloyhtiössä, Koukkari evästi.
– Määräalan kaupan esisopimus tarvitaan siksi, että lopullista kauppaa ei kannata solmia ennen kuin kaavamuutos on lainvoimaistunut. Tähän voi mennä useita vuosia. Osapuolten intresseissä on kuitenkin sitouttaa toinen toisensa puolin ja toisin tulevaan kauppaan ja tämä tapahtuu kaupanvahvistajan vahvistamalla kiinteistökaupan esisopimuksella.
Lisäksi esisopimuksessa sovitaan lopullisen kaupan ehdoista ja niistä edellytyksistä, joiden täyttyessä lopullinen kauppa solmitaan.
– Lopullisen kaupan toteutumisen tärkein edellytys on tietenkin suunnitellun kaavamuutoksen saaminen ja lainvoimaistuminen. Rakennusliike kannattaa sitouttaa hankkeeseen esisopimuksessa niin, ettei sille synny mahdollisuutta vetäytyä hankkeesta ainakaan kovin kevein perustein, Koukkari korostaa.
Lopullinen kauppa tehdään esisopimuksessa sovituilla ehdoilla, ja kauppakirjassa tontille rakentaminen kytketään suunnitelmaan, jonka perusteella yhtiökokous on tehnyt päätöksen määräalan myymisestä.
– Näin varmistetaan, että syntyy sellainen hanke, josta osakkeenomistajilla oli tieto silloin, kun he tekivät päätöksen rakennusmaan myynnistä, Koukkari vielä muistuttaa.
– Asunto-osakeyhtiön pitää itse huolehtia oman etunsa toteutumisesta näissä sopimuksissa. Vaikka molemmilla osapuolilla on sama intressi – mahdollisimman hyvä tuotto – se toteutuu eri tavalla eri osapuolille. Rakennusliike ei ota ”viran puolesta” huomioon asunto-osakeyhtiöllä tärkeitä asioita, mm. yhtiökokouksen päätöksentekoon, verotukseen tai kaupan riskeihin liittyviä seikkoja, vaan asunto-osakeyhtiön on itse huolehdittava omien etujensa toteutumisesta, Koukkari lopuksi korostaa.

Teksti Riina Takala
Artikkeli on julkaistu hieman lyhennettynä huhtikuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 3/2016