Asiakas ei vielä ehkä ymmärrä, miten hyvää isännöintiä saakaan…

Isännöintiala – niin isännöintiyritysten, palveluiden kuin asiakkaidenkin kannalta – on melkoisessa murroksessa, vaikka sitä ei välttämättä arkipäivän isännöintitilanteissa tiedostaisikaan.

Isännöinnin tulevaisuutta hahmottanut raportti parin vuoden takaa piirsi kuvaa toimialasta, jossa yrityskoot kasvavat ja yritykset toimivat ketjuina ja verkostoina. Palveluita konseptoidaan ja asiakkaille tuotetaan erilaisia lisäarvoja isännöintipalvelun kautta.

Isännöinti muuntuu ratkaisuliiketoiminnaksi, jolla on paremmat kasvuedellytykset kuin isännöitsijän omaan osaamiseen perustuvalla asiantuntijapalvelulla ja toiminnasta on tätä kautta saatavissa paremmat katteet. 

Valtakunnallisesti toimiva Ovenia Isännöinti Oy on selvästi tällä ”kiinteistöalalle tyypillisellä kehityspolulla”, kuten ympäristöministeriön Isännöinnin tulevaisuus – henkilöselvitysraportissa vuodelta 2011 todetaan.

Raportissa ei kuitenkaan silloin visioitu sitä, että tällaiselle kehitysuralle voi vauhtia antaa esimerkiksi pääomasijoitusyhtiö, joka haluaa sijoittaa kannattavien keskisuurten yritysten yritysjärjestelyihin. Vaaka Partners Oy on tällainen toimija. Se hankki vuoden 2011 keväällä omistukseensa toimitilojen johtamispalveluita tarjoavan Ovenia Oy:n.

Tämän jälkeen kokonaisuuteen on liitetty asuntoisännöintipalveluita valtakunnallisesti tarjoava Ovenia Isännöinti Oy sekä liiketilojen kehittämiseen ja kauppakeskusten johtamiseen erikoistunut Realprojekti Oy. Kuluvan vuoden aikana Ovenia Isännöinti on tehnyt kaksi yrityskauppaa: yli 30 vuotta toiminut hyvinkääläinen isännöitsijäpalvelu Nordlund Oy siirtyi Ovenia Isännöinnin omistuksen maaliskuussa ja Mikkelin Asuntokeskus Oy lokakuussa.

Yrityskaupoilla paikallisuutta

– Vaaka Partners ja Ovenian johto ovat laatineet yhtiölle strategian, jota on viety nyt kaksi ja puoli vuotta systemaattisesti eteenpäin ja suunnitelman toteuttamista on tarkoitus jatkaa. Yksi tapa edetä on niin kuin nyt on tehty – vahvistaa yrityskauppojen kautta yrityksen asemaa paikallisesti. Meillä on suunnitelmia tälläkin puolella, Vaaka Partners Oy:ssä Ovenia sijoituksesta vastaava Partner Ilkka Hietala (kuvassa oikealla) kertoo.

Tärkeää tällaisissa järjestelyissä Hietalan mukaan on se, että ostetun yrityksen toimivaa johtoa voidaan kaikin tavoin tukea Ovenia Isännöinnin toimesta, jos esimerkiksi entinen omistaja haluaa pysyä mukana yrityksensä toiminnassa.

Näin on tehty esimerkiksi Isännöitsijäpalvelu Nordlund Oy:ssä, jossa toimitusjohtaja ja yrittäjä Juhani Nordlund jatkaa yrityksessä eläkkeelle jäämiseensä saakka.

Mikkelissä yritysjärjestelyssä on sovittu, että Ovenian Mikkelin toimiston ja Mikkelin Asuntokeskuksen toiminnot yhdistetään ensi vuoden aikana vaiheittain ja ne muuttavat yhteisiin tiloihin.

Ilkka Hietalan mukaan tämänkaltaisissa yritysjärjestelyissä on keskeistä se, että asiakkuuksia hoidetaan muutosten jälkeen yhtä hyvin kuin ennenkin. Yhtälailla on tärkeä pitää huolta ostetun yrityksen henkilökunnan asemasta ja tulevaisuudesta niin, että yrityksen toiminta nivoutuu sujuvasti yhteiseen tulevaisuuteen.

– Ostetun yrityksen haltuunotto on kaiken perusta. Sitä täytyy yhdessä suunnitella, kun tehdään tämäntyyppisiä järjestelyitä, Hietala vielä toteaa.

Tuleeko lisää sijoittajaomistajuutta?

Muutamia kuukausia sitten uutisoitiin, miten Corbel Holding Oy -niminen yritys osti Pirkanmaalta kolme isännöintialalla toimivaa yritystä: Pirkan Isännöintikeskus Oy:n, Isännöintikeskus Tampere Oy:n ja Isännöintikeskus Tekniikka Oy:n. Myyjinä olivat Mikko Niskanen ja Risto Jaakkola, jotka molemmat jatkavat Corbelissa.

Sitä ennen Corbel osti mm. Tampereen Kiinteistöpalvelut Oy:n ja keski-Uudellamaalla toimineen Isännöinti Jouko Lahti Oy:n. Corbel on ilmoittanut pyrkivänsä yhdeksi maamme suurimmista isännöintiyrityksistä valtakunnallisesti.

Sentica Partners Oy:n hallinnoima rahasto ja yrityksen avainhenkilöt myivät Corbel Oy:n osakekannan ruotsalaiselle pääomasijoitusrahastolle Valedo Partners Fund I AB:lle vuonna 2011.

– Me uskomme, että tulevaisuudessa syntyy tällekin toimialalle isompia yrityskokonaisuuksia. Samoin uskomme, että edelleen myös pienet paikalliset yksiköt pärjäävät.

– Kysymys on yhtiöiden toimintatavoista. Olivatpa ne pieniä tai isoja yhtiöitä, niin ratkaisevinta on, miten yrityksissä toimitaan ja sitä kautta, miten laadukasta palvelua asiakkaalle saadaan heidän tarpeisiinsa, Ilkka Hietala vastaa ottamatta kantaa, tuleeko Suomeen ehkä enemmänkin sijoitusomistusta isännöintialalle tai kasvattavatko nimenomaisesti sijoittajaomistajat isännöintiyritysten kokoa.

– Suuremmilla kokonaisuuksilla on omat etunsa siinä mielessä, että ne pystyvät palvelemaan  paikallisesti myös valtakunnallisia asiakkaita. Se on tietenkin yksi etu. Toiseksi – tiettyjä toimintoja voidaan tuottaa tehokkaasti juuri suuremman koon kautta, Hietala vielä jatkaa.

– Mutta edelleen tulevaisuudessa isännöinti on lähtökohtaisesti paikallista liiketoimintaa, joka perustuu paikalliseen asiakastarpeeseen. Tähän avainajatukseen me uskomme ja toimimme sen mukaan. Modernit toimintatavat ja modernit työkalut – siinä niitä asioita, mihin me uskomme pitkässä juoksussa, hän vielä toteaa.

Mikä isännöintialassa sijoittajaa kiinnostaa?

Kun ensimmäisiä sijoittajataustaisia yrityskauppoja isännöintialalla tehtiin, heräsi uteliaisuus, mikä sijoittajaa kiinnostaa alassa, jonka pääviesti tuntuu olleen varsinkin viime vuosikymmeninä: ”Asiakkaat eivät ole valmiita maksamaan oikeaa hintaa; Ostavat aina vain halvinta; Ei tällä työllä leveää leipää syödä; On oltava monta kymmentä kohdetta per isännöitsijä, että tämä kannattaa….”

– Isännöinti on lähtökohtaisesti vakaata ja kannattavaa palveluliiketoimintaa. Me uskomme, että isännöinti on toimiala, jossa voidaan kehittää toimintaa pitkäjänteisesti. Ja kun toimintaa kehitetään pitkäjänteisesti, syntyy yhtiölle myös kilpailukykyä ja sitä kautta voidaan rakentaa asiakkaille parempia ja laajempia palvelukokonaisuuksia, Ilkka Hietala kiteyttää sijoittajan mielenkiinnon alan yrityksiä ja toimintaa kohtaan.

Vakaudella tarkoitetaan tässä yhteydessä sitä, että isännöintialan toiminta ja kehitys on ennustettavissa.  – Kysyntä on jo olemassa ja se on ennustettavaa sekä toiminta on paikallista, siinä mielessä se on vakaata, hän kiteyttää.

Sijoittajan mielenkiinto perustuu luonnollisesti tuotto-odotuksiin, mutta missä kohdassa sijoittajalla on mahdollisuus saada tuottoa sijoittaessaan isännöintiyritykseen?

– Me uskomme siihen, että silloin kun yhtiöstä tehdään paremmin menestyvä ja kilpailukykyinen, niin se myös kasvattaa yhtiön liiketoimintaa ja arvoa. Tätä me olemme tekemässä, Hietala toteaa.

Isännöinti  kiinnostaa

Ovenia Isännöinti Oy tuli osaksi Ovenia-konsernia vuoden 2012 alussa monipolvisten vaiheiden kautta. Ovenia Isännöinti Oy:n vt. toimitusjohtajana työskentelevä Vesa Havukainen kertoo, että yrityksen taustat liittyvät YH-Suomi Oy:hyn. YH-Suomi perustettiin vuonna 1939 ja sen historia taas liittyy edesmenneen Rakennusosuuskunta Hakan historiaan.

– Me kuuluimme vuoden 2010 toukokuuhun loppuun saakka Avara-konserniin, joka oli edelliseltä nimeltään YH-Suomi. YH:ssa oli vuosien aikana monia yritysjärjestelyitä, mutta me olemme olleet koko ajan itsenäinen isännöintiyhtiö. Meillä ei ole ollut rakennuttamista, eikä kiinteistöomistuksia, vaan vain isännöintiä., Havukainen toteaa.

Tämä näkökulma nousee esiin, koska YH-konserni rakennutti uudiskohteita ja toimi myös vuokra-asunto-omistajana.

Ilkka Hietalan mukaan Vaaka Partnersin mielenkiinto on kohdistunut pelkästään kiinteistö-johtamiseen ja isännöintiin, ei rakennuttamiseen tai kiinteistöomistukseen.

– Oveniassa on selkeä strategia, jonka mukaan yhtiötä kehitetään. Rakennuttajat ja kiinteistönomistajat ovat Ovenialle asiakkaita, emmekä me kilpaile heidän kanssaan, Hietala sanoo.

Työhön sitoutuneet työntekijät menestystekijöinä

90-luvun lopulla isännöitsijäkunnan pelättiin jakaantuvan toimitilamanageerauksesta kiinnostuneiden nuorten kiinteistöpäälliköiden ja vähemmän arvostetun asunto-osakeyhtiöisännöitsijöiden työmarkkinaksi. Taustalla nähtiin huoli, miten täyttää 2000-luvulla eläkkeelle siirtyvien isännöitsijöiden jättämät työpaikat.

– Me uskomme siihen, että työhönsä sitoutuneet työntekijät ovat tulevaisuudessa avainasemassa yhtiön menestystä rakennettaessa. Me olemme myös tekemässä pitkäjänteisesti töitä sen eteen, että modernien työkalujen ja työtapojen kautta saamme sitoutuneita työntekijöitä. Olemme rakentamassa Ovenia Isännöinnistä valtakunnallisesti sellaista työpaikkaa, joka on haluttu.

– Pystymme tarjoamaan laajoja urapolkumahdollisuuksia, koska toimimme valtakunnallisesti ja meillä on laajasti sekä liiketilojen, toimitilojen sekä asuinrakennusten isännöintiin ja ylläpidon johtamiseen liittyviä tehtäviä, Ilkka Hietala luettelee tavoitteita.

– Kysymys on myös siitä, minkälainen isännöitsijän työn kuva on. Me haluamme olla kehittämässä sitä siihen suuntaan – mistä Jan Vapaavuoren teettämässä raportissakin mainittiin – että isännöitsijällä on toimiva tukitiimi takanaan. Ei ole mahdollista, että yksi ihminen osaa kaiken. Me pyrimme jatkossa vahvistamaan entisestään isännöitsijöidemme käytössä olevia asiantuntijaresursseja, Vesa Havukainen sanoo.

Tällä toimintamallilla on tarkoitus vastata erityisesti uusiin asiakasvaatimuksiin, jollaisina nähdään esimerkiksi energiatehokkuuteen liittyvät asiat. – Meidän tekniset asiantuntijamme pystyvät tuottamaan mm. monipuolisia energiatehokkuuspalveluita asiakkaillemme, hän vielä jatkaa.

Kiinteistökanta eri puolilla Suomea ikääntyy samaan tahtiin, mutta tietysti korjaamisen painopiste on esimerkiksi pääkaupunkiseudulla, missä suurin osa Ovenia Isännöinninkin isännöimästä kiinteistökannasta sijaitsee.

Teksti: Riina Takala Kuva: Aimo Holtari

Artikkeli julkaistu marraskuussa ilmestyvässä Kiinteistöpostissa 8/2013