As Oy Säästöpurjeen putkiremontin opetukset

”Putkiremontti on siitä kummallinen remontti, että se herättää huomattavasti enemmän ja suuria tunteita kuin mitkään muut taloyhtiön remontit. Tunnekuohuissaan olevaa ihmistä on vaikea saada hyväksymään tosiasioita, tai edes kuuntelemaan, mitä ja millä perusteilla toinen osapuoli sanoo.
Vaikka hallitus olisi miten hyvin ja perusteellisesti selvityttänyt eri vaihtoehdot päätöksenteon tueksi, ei se välttämättä paljon auta.
Korjaustavan valinnasta ei synny yksimielisyyttä osakkaiden kesken ehkä siitäkään syystä, että tärkein lähtökohta on unohtunut – mikä korjaustapa on meille paras ja mitä me sillä saamme, mitä ehkä jää saamatta? ”

Jotenkin näin se tänäkin keväänä ehkä menee monissa taloyhtiöissä putkiremontin toteuttamisesta päättävässä yhtiökokouksessa. Varsinkin silloin, jos perinteisestä putkiremontista ja pinnoitusmenetelmistä tulee toistensa vastakohtia – ehkä tunteenomaisista tai taloudellisista syistä.

Kokemuksia Säästöpurjeesta
Helsinkiläinen Jarmo Juuti muistelee heidänkin taloyhtiönsä putkiremontista useita vuosia sitten käytyä keskustelua. Se oli varmasti lopussa hyvin tyypillistä putkiremontin toteuttamistapojen vastakkainasettelua oikeisiin ja vääriin, mutta kohde ja prosessi ei ollut lainkaan tyypillinen tapaus:
Helsingin Vuosaaressa sijaitseva As Oy Säästöpurje on maamme suurimpia asunto-osakeyhtiöitä – 654 asuntoa 21:ssa rakennuksessa ja taloyhtiössä tehtiin laatuaan valtakunnan ensimmäinen täysimittainen pinnoitusmenetelmiä hyödyntävä putkiremontti. Yhtiössä pinnoitettiin sekä käyttövesi- että viemäriputket ja tehtiin märkätilojen, kylpyhuoneiden ja saunojen, täysremontti..
Juuti toimi remontin aikana hallituksen puheenjohtajana.

– Emme me valitsemamme pinnoitusmenetelmän vuoksi mihinkään sudenkuoppaan valmistumisen jälkeen ole pudonneet, vaikka pinnoittamisesta jotkut näköjään vieläkin puhuvat, että ”aikataulu petti, kustannukset ylittyivät ja tuli ongelmia, joten ”susimenetelmiä” ovat nuo pinnoitukset”, Juuti heittää.

– Meillä kävi itse asiassa päinvastoin – asuminen remontin aikana onnistui, remontti valmistui puoli vuotta etuajassa, tehtiin ongelmitta alkuperäisten työselostusten mukaan ja pysyttiin budjetissa ja aikataulussa ongelmitta, hän jatkaa.
Rakennusurakkakin, joka sisälsi märkätilojen korjaamisen, saatiin läpi aikataulussa. Lopputulos oli laadukas.
– Lisätöiden osuus jäi poikkeuksellisen pieneksi, eli vaivaiseen yhteen prosenttiin. Erillishintaisten töiden osuus urakassa oli 8 prosenttia, mikä sekään ei ole kovin suuri. Ja kun alalla perinteisiin taitaa kuulua, että rakennusliikkeen kanssa pitää kinata urakkasopimuksesta ja lisätöistä, niin sekin meillä onnistui, vitsailee Juuti.
– Siinä sitä sitten keskusteltiin ensimmäisen vaiheen työselostusten yhdestä lauseesta, jonka saattoi aivan perustellusti ymmärtää kummin päin vaan ja lopputulema oli vajaa 200 000 euroa lisäkustannusta, hän jatkaa.
– Remontin alkupuolella laskettu ennuste kokonaishinnasta ylittyi lopulta noin miljoonalla ja suurin osa tästä oli seurausta erillishintaisista töistä. Nehän tilattiin erillishintaisina juuri siitä syystä, ettei niiden määrää oikein mitenkään pystynyt ennakkoon laskemaan, sanoo Juuti ja hymyilee.

Miten meni – kuusi vuotta valmistumisesta?
Vajaan kolmen vuoden remonttiprojekti valmistui toukokuussa 2010, joten miten kuusi vuotta sen jälkeen on oikein sujunut?

– Käyttöveden laatu on tutkittu ja sen laatu on hyvä. Pystyviemäreistä on paikattu reikiä, mutta kustannukset ovat olleet suhteellisen vähäisiä. Ja käyttövesiputkistoakin on korjattu, koska siinä on ollut tukkeutumia ja työvirheitä, mutta niidenkin osalta kustannukset ovat jääneet varsin pieniksi, Juuti vetää yhteen.

Tästä voisi pinnoituksia vastustava saada vettä myllyynsä, mutta Juuti kertoo, ettei tällaiset myöhemmät korjaustarpeet taloyhtiölle yllätyksenä ole tulleet.
– Täytyy tietää, minkälaisen rakennuksen ja rakenteiden kanssa ollaan tekemisissä, kun remonttia ryhdytään suunnittelemaan. Pitää tietää putkiston kunto ja korjaamisen lähtökohdat. Me tiesimme, koska olimme selvittäneet, minkälaisia taloja meillä on, minkälaisessa kunnossa, mitä pitää tehdä ja missä järjestyksessä korjauksia pitää tehdä, Juuti selittää taloille tehdyn tietynlaisen ”ruumiinavauksen” antamaa tietoutta.
– Samoin tiesimme tarkkaan, mitä rajoitteita käytetyillä menetelmillä on, hän vielä korostaa.

Mutkikkaita vesiputkiasennuksia
Säästöpurjeen 16 pistetaloa ja 5 lamellitaloa on rakentanut kaksi eri urakoitsijaa vuosina 1964-1966.
Suunnitteluvaiheessa ja varsinkin työvaiheessa kävikin ilmi, että tekijöissä on ollut eroa, sillä putkityöt on toteutettu eteläpuolen taloissa hieman eri tavalla kuin pohjoispuolen taloissa, vaikka piirrustukset ovat samanlaiset.
– Toisella puolella esimerkiksi käyttövesiputkia on asennettu niin, että niissä on ylimääräisiä mutkia ja putkilinja saattaa olla vähän sivussa siitä, missä sen kuvien mukaan olisi pitänyt olla kaventaen kylpyhuonetta. Ylimääräisillä mutkilla rakenteiden sisällä on vaikutusta varsinkin vesijohtojen pinnoitukseen, Juuti selostaa.
– Siitä aiheutui ongelmia, joita  on jälkikäteen korjattu useasta asunnosta. Vikaa ilmeni vain muutamassa nousulinjassa ja niissäkin lähinnä vain osassa kerroksista, hän jatkaa.

– Kun ongelmakohdan tietää etukäteen, kustannuksetkaan eivät ole lähelläkään sitä suuruusluokkaa, mitä meillä putkivuotojen korjaamisen kustannukset olivat ennen remonttia. Pahimpana vuotena vuotovahinkoja korjattiin 180 000 eurolla.

– Ja vaikka näitä pinnoitettuja käyttövesiputkia onkin korjattu, ne kulut ovat joka tapauksessa eri luokkaa kuin ennen. Nämä kun eivät ole vuotoja, niin niiden korjaaminen per kappale maksaa murto-osia normaali vesivuodosta, hän sanoo.

Viemäriputkien pinnoituksen rajoitteet tiedettiin
Pystyviemäreissä pinnoittamisen jälkeiset korjaustarpeet taas johtuvat siitä, että jotkut viemäriputket ovat rikkoontuneet ja pettäneet.

– Sekin tiedettiin jo suunnitteluvaiheessa, että silloin käytössä ollut Dakki-menetelmä ei ”paikkaa” viemäriputkia. Se on  nyt käynyt käytännössä ilmi. Jos putki on rikki, niin ei siinä pelkkä pinnoite auta. Ja jokainen silloin löydetty reikä sukitettiin umpeen, Juuti toteaa tosiasioista, jotka eivät tulleet yllätyksinä.

– Nämä muutamat reikäkorjauksetkaan eivät ole näkyneet mitenkään merkittävästi ”korjausmomentissa”. Viemäriputkissa on heikkouksia, joita ei remontin aikana pystytty löytämään, vaikka joka metri kuvatiin ja tutkittiin. Sukittamalla silloin korjatut kohdat ja pinnoitetut viemäriputket ovat toimineet hyvin, Juuti jatkaa.
– Kymmenien tuhansien ”putkirassausmomentti” hävisi tilinpäätöksestä kutakuinkin kokonaan, mutta mikäänhän ei suojele meitä siltä, että viemäreihin edelleen heitetään sinne kuulumatonta tavaraa, hän vielä toteaa.

Jos asukas ei kerro ongelmista, miten voisi tietää?
– Yllättävää kyllä, muutamassa yksittäisessä asunnossa on takuuajan jälkeen käynyt ilmi, että hanasta ei ole tullut vuosiin kunnolla vettä. Niissä on ollut tällaisia paineongelmia, jotka ovat menneet jostakin syystä läpi kaikissa käyttöönottotarkastuksissa. Urakoitsijahan olisi korjannut viat samoin tein pois päiväjärjestyksestä, mutta jos osakas tai asukas ei puutteista kysyttäessäkään kerro, miten olisi voitu tietää. Miten asia ei ole jo aiemmin kiusannut asukasta, Juuti hämmästelee.
Rakennustyön virheitäkin jouduttiin korjaamaan Juutin mukaan takuukorjauksina, mutta ei niissäkään mitään suurempaa tai poikkeuksellista ollut verrattuna muihin periteisiin kohteisiin.
– Ja miten olisi voinut ollakaan, kun rakennusurakka oli periaatteessa sitä samaa perinteistä rakentamista kuin kaikkialla muuallakin.
– Rakennusurakka ja työmiesten työmoraali oli meidän hankkeessamme se ehkä eniten päänsärkyä aiheuttava asia, Juuti vielä toteaa jättiurakasta.
Muutamia työntekijöitä pääurakoitsija joutui laittamana pois työmaalta, kun työn laatu ei ollut tarpeeksi hyvää. Silti näin kuuden vuoden jälkeenkin voi sanoa, että rakennusurakoitsija hoiti asiat mallikelpoisesti.

Hallituksen aktiivisuus avainasia kaikessa
Hallituksen toiminnassa Juutin mielestä kaikkein tärkeintä on tiedon hankkiminen ja aktiivisuus.
Omalle talolle pitää tehdä perusteellinen ”ruumiinavaus”, jotta oikeasti tiedetään, mitä pitää tehdä, mitä oikeasti tarvitaan.
– Jos hallituksen jäsenten oma ammattitaito ei siihen riitä, otetaan avuksi rakennusalan ammattilainen. Ja kannattaa katsoa, että tämä henkilö ei ole myymässä taloyhtiölle mitään, vaan tuo riippumattoman ammattilaisen näkemyksen asioihin, Juuti tähdentää ja manaa perään ’konseptien’ ja patenttiratkaisujen myyjät.

– Kätevin tapa hankkia tietoa siitä omasta rakennuksesta ja taloyhtiöstä on se, että tekee puolueettoman ammattilaisen kanssa ”talokierroksen”. Hallituksen jäsenet menevät muistiinpanovälineiden kanssa mukaan ja kysyvät ”tyhmiä”. Ammattilaisen kanssa tutkitaan kellarit, huoneistot, katotkin, avataan tarvittaessa jopa rakenteita, ja muutenkin katsotaan, missä kunnossa ovat seinät, putket tai venttiilit eli ylipäänsä kaikki mahdolliset paikat.

– Kyllä siinä samalla tulee selväksi, mitä teillä on, ja missä useimmiten on ne tavallisimmat ongelmat sellaisissa kohteissa.
– Kustannuksista puhuttaessa asiantuntijakierrospäivän hinta jää keskimääräisessä taloyhtiössä helposti alle tonniin. Se on pikkuraha verrattuna esimerkiksi tarpeettoman hankesuunnitelman tilaamisen seurauksiin, jos hallitus voi kierroksen jälkeen suoraan tilata tarvittavat kuntotutkimukset tai remonttisuunnitelmat selvityksineen, hän vielä toteaa.
Säästöpurjeen hankkeen onnistumisen kannalta merkittävää oli sekin, että omasta taloyhtiöstä hankitun tiedon lisäksi hallituksen jäsenet tutustuivat perusteellisesti pinnoitusmenetelmiin ja alan toimijoihin.
– Jotta kykenee tilaamaan oikeita asioita, pitää hankkia perustiedot asiasta, Juuti sanoo viitaten hallituksen tietämyksen tärkeyteen.
– Harvemmalla isännöitsijällä on riittävää osaamista ja tässä tapauksessa koko valtakunnassa ei vielä ollut edes remonttisuunnittelijaakaan, joka olisi pinnoitukset kunnolla tuntenut. Kaiken huippu oli, kun urakkaneuvotteluja käytäessä eräs rakennusliike toi paikalle akateemisen tutkijan selittämään hallitukselle, mitä uudet menetelmät ovat ja miten homma heidän mielestään pitäisi tehdä. Valitettavasti pöydän ääressä istunut hallitus tiesi asiat paljon paremmin ja perusteellisemmin, päivittelee Juuti.
Hän korostaa hallituksen roolia myös suunnittelun ohjaajana: – Hallitus kertoo suunnittelijalle, mitä suunnitellaan ja tehdään, eikä toisin päin. Hallituksen tehtävä on päättää ja suunnittelijan tehtävä on kertoa faktat, joiden rajoissa kyseisessä talossa joudutaan toimimaan.
Tässä mitataan suunnittelijan ammattitaidon laajuutta, eli suositteleeko hän sitä, mitä tuntee vai tuntemistaan vaihtoehdoista sitä, joka sopii juuri tähän kohteeseen ja asukkaiden tarpeisiin, Juuti sanoo.
Säästöpurjeen putkiremontissa oli merkittävää myös hallituksen jäsenten säännöllinen jalkautuminen työmaalle.
– Sillä keinoin hallitus pysyi ajan tasalla työmaan tapahtumista ja kun työmaakokouksissa oli lähes aina paikalla päätösvaltainen hallitus, saatiin vähänkään isommassa asiassa hallituksen päätös viimeistään seuraavassa hallituksen kokouksessa ilman viivytyksiä – jollei päätös ollut valmiina jo ennen työmaakokousta.

Ammattilaiseen tukeutuen
Säästöpurjeen remontissa onnistumisen kannalta oli merkittävää Juutin mukaan sekin, että projektiin palkattiin rakennuttamisen ja sopimustekniikan hallitseva, projektipäällikkö, joka myöhemmin hoiti myös valvonnan ja työmaan paperityöt tilaajan puolesta.
Tällöin isännöitsijä saattoi keskittyä omiin tehtäviinsä ja samaan aikaan menossa olleen muun PTS:n toteuttamiseen.

– Näin aikaisessa vaiheessa sen, ettei hankkeestamme tule mitään, ellei meillä ole ammattilaista, joka osaa rakentamisen ja rakennuttamisen sekä urakkasopimusasiat. Minkään hallituksen rahkeet eivät tällaisiin hankkeisiin riitä, ja paperityötä on paljon Juuti toteaa.

Sopimustekniikkaa hallitsevan projektipäällikön ansiosta urakkasopimukset laadittiin taitavasti.
– Kiinteähintaiseen urakkaan pantiin selkeät asiat ja yksikköhintaisiksi sellaiset asiat, jotka eivät olleet kovin hyvin ennustettavissa. Me arvioimme, mitä epävarmoja elementtejä on kustannuspuolella ja kun ne pyydettiin tehtäväksi yksikkötaksalla, saimme työn tiukkaan kilpailutettuun hintaan, eikä jälkikäteen kalliimman kautta. Koska meillä urakka-asiakirjat tekivät pätevät ja kokeneet ammattilaiset ja paperit syynättiin moneen kertaan etukäteen, niissä ei hirveästi ”madonreikiä” ollut – mitä nyt se yksi lauseen puolikas, Juuti sanoo.
Hanke oli alun perin tarkoitus toteuttaa viitenä urakkana. Kun ensimmäisen vaiheen urakoitsijoiden, joita oli siis kaikkiaan 3, kanssa oli tehty sopimukset ja työt olivat hyvässä vauhdissa, oli selvää, ettei yllätyksiä tule. Loput vaiheet päätettiin niputtaa yhdeksi jättisopimukseksi, mistä koitui synergiaetua – olihan hanke yksinään jo eräänlainen ryhmäkorjaushanke.

Vastakkaisin mielipitein
Tutusti Säästöpurjeessakin korjaustavoissa vastakkain asettuivat päättävässä kokouksessa lopulta perinteinen putkiremontti ja pinnoittaminen pinnoittamisen voittaessa äänestyksen toistamiseen murskaluvuin.
Hinnasta ei Juutin mukaan kuitenkaan jouduttu erityisemmin keskustelemaan, sen verran kallista korjaaminen joka tapauksessa olisi.

– Säästetäänkö pinnoittamisella? En usko, että aina säästetään, koska kyllä pinnoitusurakoitsijat omat työnsä osaavat hinnoitella. Paljon olennaisempaa minusta on se, että pinnoitusurakkaa ei ole pakko tehdä kerralla muiden asioiden kanssa. Kun tätä tarkastelee rahoittamisen näkökulmasta, niin pinnoittamisessa on merkittävät etunsa siltäkin osin. Valtavan iso remontti voidaan pilkkoa pienemmiksi, jolloin ihmisten maksukykyä ei kertarysäyksellä rasiteta kohtuuttomasti, Juuti näkee tärkeänä.

Kaikkein tärkeintä korjaushankkeissa kuitenkin on se, että kaikki lähtee tarpeista ja että tiedetään faktoihin pohjautuen, miksi remontti pitää tehdä.
Juuti puhuu mm. vahinkojen ja korjausten kirjaamisesta – vahinkohistoriasta – minkä perusteella voidaan jo aika pitkälle päätellä, mitä pitää korjata ja miksi.
– Eikä riitä, että kirjaa vesivuoto tai vesivahinko, koska vuotohan on voinut olla viemäriputkessa, vesijohdossa, johtunut patteriventtiilin vuodosta tai asukas porannut poralla vesijohtoon. Sen sijaan pitää kirjata, missä oli vika, mikä sen aiheutti, missä oli syy. Tällä tavoin pidetty huoltokirja on myöhemmin kullan arvoinen, Juuti painottaa.

Teksti ja kuva Riina Takala
Haastattelu julkaistu huhtikuussa ilmestyneessä Kiinteistöposti 3/2016

1 Comment

  1. No kerrankin Kiinteistöpostissa edes jotain positiivistä kirjoitetaan pinnoitusmenetelmästä, joka on karkeampia ja kalliimpia remonttitapoja huomattavasti sivistyneempi ja hellempi ja edullisempi osakkaille. Asukkaille pitäisi enemmänkin tuoda tietoa vaihtoehdoista, eikä ajaa sitä kalleinta vaihtoehtoa kuin käärmettä pyssyyn.

Kommentointi on suljettu.