Jos aluehuoltoyhtiö ei ole millään tavoin varautunut lähiötalojen tuleviin peruskorjauksiin, se ei mitä todennäköisimmin onnistu tehtävässään, eikä ainakaan yksin.
Näin arvioidaan käytännön kokemukseen perustuen Matinkylän Huollossa, jossa alettiin varautua tuleviin korjausbuumivuosiin suunnitelmallisesti 2000-luvun alussa. Yrityksessä on kehitetty prosessimaiseen, jatkuvasti päivittyvään kunnossapidon periaateohjelmaan perustuvaa toimintatapaa. Toimintakulttuurin luominen on vaatinut toimitusjohtaja Mikko Peltokorven mukaan myös osaavan henkilöstön lisäämistä.
– Aluehuoltoyhtiöillä on tulossa seuraavien kymmenen vuoden aikana ainakin kymmenkunta kohdetta linjasaneerattavaksi tai peruskorjattavaksi, niin miten niiden rahkeet riittävät hoitamaan hankkeita. Kullakin aluehuoltoyhtiöillä voi olla tulevaisuudessa 2-4 hanketta per vuosi ja määrä vain kasvaa, mitä pidemmälle mennään.
– Aluehuoltoyhtiöillä ei ole kuitenkaan ole riittävästi rahkeita hoitaa niitä tai jos hoitavat, kuten tähänkin asti, niin tappavat itsensä työllä ja kaikilta kuluu paljon rahaa. Se on oravanpyörä, josta pitäisi päästä pois.
Näin sanoi Tekesin Rakennettu ympäristö –ohjelman ja korjausrakentamisen teemaan liittyvien hankkeiden aktivaattorina toimiva Jani Saarinen Vison Alliance Partners Oy:stä elokuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa.
Ilman kehitystyötä ei synny pohjaa lisäpalveluille
Toimitusjohtaja, isännöintityötä itsekin tekevä Mikko Peltokorpi ja projektipäällikkö Hemmo Päivärinne tunnistavat kentän ongelmat.
Heidän arvionsa on, että jos aluehuoltoyhtiössä ei ole tehty tähän mennessä minkäänlaista kehitystyötä, ei luotu uudenlaisia toimintatapoja tai ennakoitu tulevien korjausten vaatimia lisäresursseja, voi menestyminen olla vaikeaa suurten haasteiden edessä.
Mikko Peltokorpi pitää tulevia haasteita kovina, joihin vastaaminen edellyttää muutoksia niin isännöintiyritysten kuin yksittäisten isännöitsijöidenkin tasolla.
Isännöintiorganisaatioilla ei ole välttämättä riittävästi osaamista korjaushankkeiden läpiviemiseen. Yrityksen palveluita ei ole osattu tuotteistaa, eikä kyetty luomaan sellaisia lisäpalveluja, joista yritys voisi laskuttaa asiakkaalta perustoimintoja enemmän tunti- tai tarjousperusteisesti.
Isännöinti keskiössä – mutta millainen isännöinti?
– Meidän sanomamme on, että järkevämpi toiminta perustuu ihan erilaisten toimintatapojen luomiseen, jossa isännöitsijöillä on keskeinen rooli, Peltokorpi toteaa.
Lisäksi liiallinen isännöitsijäkeskeisyys voi jarruttaa liikaa kehittämishaluja: – Muutoksia on vietävä eteenpäin. Jokaisella isännöitsijällä on omat tapansa tehdä työtänsä ja siksi he ovat usein este toimintatapojen muuttamiselle.
Isännöintityön kehittämiselle asiakaspalvelun kannalta on Peltokorven mielestä tehty karhunpalvelus isännöitsijän tehtäväluettelolla. Siltä pohjalta ei uudisteta isännöintityötä.
– Isännöintipalveluissa on kysymys siitä, että tietenkin isännöitsijälle kuuluvat kaikki lakimääräiset tehtävät, mutta kaikesta muusta sovitaan viime asiakkaan ja palveluntuottajan kesken – tutkitusti noin puolet vakioituneista työtehtävistä on muuta kuin lakisääteistä.
Ei isännöintiä ilman rakennuttamispalveluita
Matinkylän Huollossa on siis nähty jo 1980 -luvun alusta alkaen, että perusisännöinnin rinnalle tarvitaan rakennuttamispalveluita, joita voidaan tarjota asiakasyhtiöille lisäpalveluna.
– Tällä porukalla se syntyy: Meillä on 7 projektipäällikköä ja 7 hallinnollista isännöitsijää, joilla on kaikilla kädet täynnä töitä. Erilaisia korjaushankkeita on tällä hetkellä käynnissä noin 300, hinnat 5 000 eurosta 4,5 miljoonan euron putkiremonttiin, Peltokorpi kuvailee.
– Mutta me emme tikahdu töihimme, vaan mietimme, miten niitä jaetaan. Me tarvitsemme ulkopuolisia suunnittelijoita arkkitehti-, rakenne sekä LVIS suunnitteluihin sekä hankkeesta ja sen projektiorganisaatiosta riippuen laadunvarmistukseen yms.
– Me voimme toimia taloyhtiöiden apuna alusta loppuun, mikäli taloyhtiöt sitä haluavat, projektipäällikkö Hemmo Päivärinne sanoo.
Peltokorpi ja Päivärinne ovat usein kuulleet senkin moitteen, että ”te luotte itse itsellenne töitä, että voisitte sillä verukkeella rahastaa meiltä ylimääräistä.”
– Näin ei ole. Esimerkiksi projektipäälliköt työskentelevät tuntipalkalla ja palveluista veloitetaan juuri sen verran, että kulut katetaan, miehet korostavat.
Lisäksi toiminta on kunnossapito-ohjelmiin perustuen kaikin puolin läpinäkyvää – taloyhtiöissä on tieto, mitä korjauksia ja huoltotoimia tarvitaan ja minkälaisin kustannuksin voidaan toteuttaa.
– Kunnossapito-ohjelma turvaa selustamme ja voimme näyttää asiakkaillemme, että olemme aidosti kiinnostuneita heidän omaisuudestaan ja sen hoitamisesta. Ehkä meistä näkee sekin, että olemme sitoutuneet toimintatapoihimme, joita on aidosti mietitty, toteutettu ja joita koko ajan kehitetään. Kehittämisprosessi jatkuu, Peltokorpi vielä kuittaa.
– Aluehuoltoyhtiöillä on mielestäni rahkeita hoitaa asiakasyhtiöiden korjauksia, jos yritys on miettinyt prosessinsa valmiiksi ja luonut siihen tarvittavan toimintakulttuurin. Tällaista kulttuuria ei voi myöskään polkaista käyntiin tyhjästä. Meiltä meni 5-10 vuotta meidän oman toimintakulttuurimme luomiseen, Päivärinne mainitsee.
Hän uskoo, että yhteistyö myös isännöitsijöiden kanssa toimii paremmin kuin muilla aluehuoltoyhtiöllä.
– Isännöitsijät saavat koko ajan väliaikatietoa, missä mennään. Minun mielestäni systeemi toimii hyvin. Isännöitsijä on meille projektipäälliköille selkeästi asiakasyhtiöiden hallinnon ja talouden asiantuntija ja kaikki korjaamiseen liittyvät työt taas kuuluvat meille. Työnjako on hyvä, koska kaikki voivat keskittyä siihen, mitä osaavat, Päivärinne vielä painottaa.
**************************************************************************************
Isännöintitodistus tarpeettomaksi
– Me oivalsimme, että kunnossapito-ohjelma on tärkeä isännöintitodistuksen liite. Vaikka siinä on vain se ohjelma ja jokainen sen sisältämä hanke tulee aikanaan erikseen käsiteltäväksi ja päätettäväksi sekä sisältönsä että rahoituksensa osalta, niin ohjelmalla ei voi sumuttaa ketään, eikä peittää mitään. Kaikki on läpinäkyvää, Mikko Peltokorpi selittää.
Toimintatapa helpottaa ymmärtämään myös sen, että vaikka jonkin hankkeen kustannusarvioksi on esitetty sillä hetkellä ohjelmassa 400 000 euroa, niin lopullinen hinta voikin olla 900 000 euroa.
– Osakas voi kysyä, miksi näin iso ero. Se on kuitenkin tosiasia, että kun tehdään kuntotutkimuksia, suunnittelu tarkentuu, tiedetään tarkemmin, mitä pitää tehdä, niin hankkeen luonne taloudessakin mielessä muuttuu täysin, Peltokorpi jatkaa.
Kunnossapito-ohjelma on muodostunut Päivärinteen mielestä tärkeämmäksi ja arvokkaammaksi paperiksi kuin isännöitsijäntodistus.
– Siitä oikeasti näkee, mitä kustannuksia on tulossa. Voi arvioida, onko minulla varaa ostaa asunto tuosta yhtiöstä, varsinkin jos hinta on halpa ja talossa suuri korjausvelka, Päivärinne jatkaa.
– Kaiken lisäksi ohjelma säästää isännöitsijän aikaa, kun ostajat eivät ole korjauksista kyselemässä – suusanallista tietoa ei annet,a vaan ohjataan paneutumaan kyseiseen ohjelmaan.
– Jos viranomaiset ymmärtäisivät tilanteen, luotaisiin uutta lainsäädäntöä, jonka mukaan isännöitsijäntodistukseen tulisi esille taloyhtiön esimerkiksi rahastoidut varat tai muulla tavoin kerätyt varat – eli ne summat, millä taloyhtiössä on varauduttu korjauksiin, Peltokorpi painottaa.
Lisäksi lakia pitäisi Peltokorven mielestä vielä muuttaa kunnossapitotarveselvityksen osalta.
– Laki on liian löysä. Siellä ei ole mitään vaatimuksia selvitysten sisällölle. Minun mielestäni korjaustarveselvityksen sitovuutta pitäisi lisätä niin, että se oikeasti käsitellään yhtiössä ja päätetään tulevista korjauksista ja sitoudutaan niihin. Yhtä hyvä päätös on se, että tehdään jotakin tai ei tehdä mitään, kunhan se on tietoinen, enemmistön tekemä päätös, Peltokorpi toteaa.
Kunnossapito-ohjelmaan perustuva toimintatapa voisi tehdä kiinteistönvälittäjänkin työn tarpeettomaksi.
– Olin tiettävästi ensimmäinen tekninen isännöitsijä Suomessa tämäntyyppisessä yrityksessä silloin aloittaessani vuonna 1982. Minua otti päähän, kun taloyhtiöissä valittivat pienistä, eikä puhuttu todellisuudesta eli siitä, mikä on oikeasti pielessä. Talojen tekniset ominaisuudet eivät tulleet, eivätkä tule vielä tänäkään päivänä esiin asuntokaupassa, vaan asuntoja ostetaan mielikuvilla. Siksi meidän kunnossapito-ohjelmastamme on tullut väline siihen, että maallikoille syntyy edes jonkinlainen käsitys, missä kunnossa talo on, Peltokorpi pohtii aluksi.
– Kiinteistönvälittäjät voitaisiin tehdä asunto-osakkeiden kaupassa tarpeettomaksi, jos isännöintiorganisaation tieto ja toiminta saataisiin sille tasolle, että asiakirjat olisivat niin hyviä, että myyjä voisi myydä ja ostaja ostaa turvallisesti. Korkeintaan kaupanvahvistaja otettaisiin siihen mukaan muodon vuoksi, Peltokorpi visioi.
Artikkeli on julkaistu syyskuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostissa 7/2014. Lue lehdestä, miten Matinkylän Huolto on ratkaissut asiakaspalvelunsa.