Alhainen hintataso ja osto-osaamisen heikkous rassaavat isännöitsijöitä

Koulutusta hallituksille ja uudenlaista asennetta ja näkökulmaa isännöitsijöille? Oikeanlaisia tarjouspyyntöjä ja vertailukelpoisia tarjouksia, yksilöityjä tehtäviä ja palveluita ja palvelulle kannattava hinta?

Väistämättä näyttää siltä, että näitä ikuisuusongelmia ei saada ratkaistua, ellei löydy valmiita sopimusmalleja, ohjeita ja vinkkejä prosessien läpiviemiseen, mutta ennen kaikkea ymmärrystä sille, että taloyhtiö ja isännöitsijä istuvat samassa pöydässä samalla puolen tähdäten yhteistyöhön.

Tällaisia mietteitä nousi esiin Kiinteistöpostin Tulevaisuuden isännöinti -seminaarissa, jonka työpajassa pureuduttiin pohtimaan mm. hinnoittelemisen ongelmia, osto-osaamista ja tietotekniikan vaikutusta arkiseen työhön.

Tässä muutamia poimintoja mielipiteistä, joita työpajassa tuli esiin:

– Kovasta kilpailusta johtuen isännöinnin hinta sitä luokkaa, että monilla yrityksillä on vaikeuksia toimia sillä tasolla, millä itse haluaisivat toimia, alustajaksi pyydetty Janica Diktonius Isännöintijokeri Oy:stä totesi.

– Ikävä kyllä hallituksen jäsenet ovat kilpailutuksessa amatöörejä. Tarjoukset ovat hyvin erilaisia, minkä seurauksena usein ainoaksi valintaperusteeksi jää hinta. Kun kilpailu markkinoilla on kovaa, niin silloin sinne ilmaantuu myös halpoja toimijoita, jotka haluavat vain paljon taloja, Janica Diktonius totesi, mutta iloitsi, että onneksi myös päinvastaisia esimerkkejä on ja kehitystä tapahtunut.

Hän on rohkeasti lähtenyt isännöintialalle, vaikka joutuukin harmittelemaan alan ja työn arvostuksen puutetta. Se näkyy hänen mielestään juuri siinä, että vaikka isännöitsijä ja yritys haluaisi – ja olisi oikeutettukin saamaan hyvästä työstä  kunnollisen palkan – taloyhtiöt eivät sitä maksa.

Kun vain hinta on kriteeri, ammattityöstä on vaikea saada ostajien silmissä kunnioitettavaa ja arvostettavaa.  Hänen suurin huolenaiheensa onkin, ajaudutaanko alalla ääritilanteeseen, jossa isännöintityö on sitä, kuka halvimmalla jättää kaiken tekemättä.

– Nykyisillä hinnoilla me olemme minun näkemykseni mukaan menossa tuohon suuntaan ja toivoisin, että tästä kehityksestä päästäisiin pois, eikä niin kävisi.

Tuotteistaminen yleistyy

Tuotteistaminen on yksi keino muuttaa ja kehittää alaa ja toisaalta päästä eroon liiallisesta hintaperusteisuudesta.

– Uskon siihen, että yritykset lähtevät tarjoamaan erilaisia palveluita, esimerkiksi rakennuttamista tai erikoistuvat putkiremontteihin, perinteisiin ja hybridiremontteihin, Janica Diktonius totesi.

– Samoin voisi olla lisäpalveluita, joita tarjotaan suoraan osakkaalle. Esimerkiksi siivouspalvelut. Meidän yrityksen kautta voisi esimerkiksi tarjota siivousta vähän edullisemmin kuin suoraan markkinoilta otettuna,  Janica visioi.

Toiminta- ja sopimusmalleja kehitteillä

Kiinteistöalan järjestöissä on Kiinteistöliitto Uusimaata edustaneen Pekka Kourin mukaan tiedostettu osto-osaamisen ja tarjouspyyntöjen ja tarjousten vertailtavuuden ongelmat.

– Molemmat osapuolet,  taloyhtiöt ja omistajat sekä isännöitsijät täytyy saada saman ajatuksen äärelle. Uskon, että rehelliset isännöitsijät ovat varmasti mielellään mukana tässä kehittämishankkeessa, Kouri evästi ja totesikin, että parhaillaan työstetään isännöitsijäkunnan kanssa yhdessä sopimus- ja toimintamalleja.

Tehtäväluettelo on edelleenkin myös hyvä väline määrittää isännöitsijän tehtäviä tai jakaa niitä kuukausiveloitteisiin ja erillisvelotettaviin.

Ongelma alkaa talousarviotasolla

Mika Artesola, joka edusti alustajana tilaisuudessa Puheenjohtajien Klubia, arveli yhdeksi yhteistyön ongelmakiveksi juuri osto-osaamisen.

–  Minusta ongelma lähtee liikkeelle pitkälti yhtiökokouksesta, jossa päätetään tulo- ja menoarviosta ja missä hallitukselle annetaan valtuudet, minkä verran voidaan käyttää rahaa isännöintisopimukseen.

– Mikäli taloyhtiö on saanut isännöinnin edullisesti, on syytä kertoa myös osakkaille ja asukkaille sen sisältö. Yleensähän on vallalla sellainen ajattelu, että isännöitsijät työskentelevät 24 tuntia vuorokaudessa ja loppuajan ovat vielä varastokäytössä, Mika esitti yhdeksi keinoksi välttää liian suuria odotuksia ja siitä johtuvia ristiriitoja isännöintipalveluissa.

Hän  kehotti miettimään myös sitä, miten isännöitsijät pystyvät sitten palvelemaan, kun uusi,  napit korvilla kulkeva kännykkäkansa tarvitsee isännöintipalveluita ja haluaa sen reaaliaikaisesti.

– Tämä on kenties edessä oleva ongelma, joka täytyy ratkaista etukäteen. Muuten voi asiakkaalle syntyä käsitys, ettei isännöitsijä täytä palvelutehtäväänsä, vaikka kyse on oikeasti siitä, että odotetaan mahdottomia.

– Yksi ratkaisu on taloyhtiön hallituksen ja ennen kaikkea hallituksen puheenjohtajan ja isännöitsijän välinen yhteistyö.

– Jos hallitus kokee, ettei ole saatu hyvää asiakaspalvelua, on syytä käydä palautekeskusteluita ja selvitellä mahdollisen yhteistyön ongelmat. Miksi yhteistyö toimii – hyvätkin asiat kannattaa listata. Hallitus on yleensä isännöitsijää lähempänä osakkaita ja asukkaita He saavat myös suoraa palautetta siitä, minkälaiset tunnelmat osakkailla ja asukkailla on.

Tietotekniikasta hyötyä vai haittaa?

Isännöinnin tulevaisuutta koskeneessa raportissa esitettiin yhtenä uutena  isännöintialan liiketoimintamahdollisuutena energiakorjaukset. Tai isännöintiyritys voisi tarjota asiakkailleen tietynlaisia tuotepaketteja suunnitteluun, kokonaisanalyysien tekemiseen tai asukasviestintään. Tietotekniikkaa mahdollisimman paljon hyödyntäen – tietenkin.

Käytännössä tekniikan kehittyminen näkyy ehkä eniten isännöitsijän arjessa, eikä välttämättä kovin hyvänä asiana:

Esimerkiksi kännykällä on niin helppo ottaa yhteyttä, mikä johtaa siihen, että isännöitsijä , ”se minun oma isännöitsijäni”, pitäisi saada kiinni mistä ja milloin vain.

Sähköpostiin tulvii kymmenittäin, ehkä sadoittainkin posteja, joihin oletetaan vastattavan heti – mainokset, vikailmoitukset ja asiapostit sekaisin.

Tulevatko vika- ja häiriöilmoitukset kotisivujen kautta vai sähköpostilla vai kännykkään – hyvä vai huono asia? Vuorovaikutteiset kotisivut – hallitus voi antaa palautetta ja saa kaiken materiaalin käyttöönsä kotisivujen asukassivujen tai vastaavien kautta – hyvä vai huono asia? Sähköinen allekirjoitus – järkevä vai ei?… jne.

Työpajassa käsitellyt teemat sisältyvät Isännöinnin tulevaisuus, ympäristöministeriön raportti 14/2011

Artikkeli on julkaistu laajempana kesäkuussa ilmestyneessä Kiinteistöpostin Tulevaisuuden Isännöinti Extrassa 5/2013.

 

1 Comment

  1. Kilpailutin isännöinnin ja yksilöin tehtäväluettelon. Kilpailussa oli mukana 10 yritystä. Kukaan ei halunnut tarjota tehtäväluettelon mukaisesti isännöintiä. Tavoite oli saada yksi kiinteä hinta, joka sisältää sovitun määrän kokouksia ja toimisto- ja kopiointikulut. Hinta ei ollut kriteerinä vaan kokonaispalvelun saaminen laadukkaasti, jota nykyisin on vaikea saada. Sekä teknistä isännöintiä määrättyyn rajaan asti.
    Kaikki isännöitsijätoimistot halusivat kuitenkin laskuttaa erikseen hallitusten kokouskulut ja toimistokulut erikseen. Vastaus oli että eivät pysty arvioimaan kuluja. Pitäytyivät normaalissa isännöitsijäliiton suositusohjelmassa. Tekninen perusisännöinti oli kaikilla erillisveloituksella, vaikka perustehtävistä pyydettiin oma hinta.

    Kertoo nykyisten toimistojen ammattitaidosta. Suosittelen lämpimästi että kehitystä tapahtuu, että jatkossa eritellään hallinnollinen isännöinti, tekninen isännöinti ja Kirjanpito ja toimistopalvelun hinnat yhtiöittäin tarjousta annettaessa.
    Nykyisin on erittäin hankalaa löytää työntekijöitä, jotka osaavat koko osaamisalueen siksi kahden isännöitsijän osaamista tarvitaan.

    Lisätyöt näyttää olevan merkittävässä osassa palvelua, on monesti enemmän, kuin sopimuspalkkiot.

    Timo Laakso
    http://www.timolaakso.fi

Kommentointi on suljettu.