Airbnb tarvitsee selkeät toimintaohjeet

Teksti: Riina Takala-Karppanen | Kuvat: Pixabay

Missä tapauksissa Airbnb-majoitustoiminta katsotaan lyhytaikaiseksi majoitustoiminnaksi ja milloin se muuttuu ammattimaiseksi? Taloyhtiöt ja vuokranantajat kaipaavat selkeää määrittelyä ja pelisääntöjä, joiden turvin majoitustoimintaa voidaan harjoittaa taloyhtiöissä ongelmitta.

Yhteydenotot lyhytaikaiseen majoittamiseen liittyvästä Airbnb-toiminnasta ovat lisääntyneet niin Suomen Vuokranantajien kuin Kiinteistöliitonkin puhelinneuvonnoissa.

Taloyhtiöiden edustajien yhteydenotoissa on Kiinteistöliitto Uusimaan johtavan lakimiehen Mia Pujalsin mukaan korostunut huoli mahdollisista ongelmista.

Taloyhtiöissä halutaan myös tietää, voiko airbnb-toiminnan kieltää kokonaan tai rajoittaa sitä. Asuntosijoittajia Airbnb kiinnostaa myös ansaintamielessä.

Pujalsin mukaan Airbnb-toimintaa pitää tarkastella huoneiston käyttötarkoituksen perusteella.

– Asunto-osakeyhtiölaki jakaa huoneistot asuinhuoneistoiksi tai liikehuoneistoiksi, ja yhtiöjärjestys määrittää niiden käyttötarkoituksen.

Osakkaalla on oikeus käyttää huoneistoa yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Olennainen yhtiöjärjestyksen vastainen käyttö muodostaisi huoneiston hallintaanottoperusteen, Pujals toteaa.

– Koska Airbnb-huoneistossa nukutaan ja syödään, tehdään ruokaa, katsotaan televisiota ja niin edelleen, se on asumiseen rinnastuvaa toimintaa. Tästä syystä näen nykytilanteessa vaikeaksi puuttua Airbnb-toimintaan huoneiston hallintaanoton keinoin, joka edellyttäisi olennaista yhtiöjärjestyksen käyttötarkoituksen vastaista käyttöä.

Majoittajan velvollisuus on informoida majoittujia taloyhtiön järjestyssäännöistä, toimintatavoista, yhteisten tilojen käyttömahdollisuuksista ja avainturvallisuudesta sekä ohjeistaa, missä sijaitsevat poistumistiet ja miten toimitaan onnettomuus-, palo- ja muissa pelastustilanteissa.

Hankala estää

Yhtiöjärjestyksessä huoneiston käyttötarkoitusta voidaan rajoittaa tai kieltää vuokraaminen Airbnb-tarkoituksiin.

– Jos tällainen rajoitus tai kielto yhtiöjärjestykseen halutaan, se on merkittävää osakkaan hallintaoikeuteen puuttumista, minkä vuoksi se edellyttää jokaisen sellaisen osakkaan suostumuksen, jonka huoneistoa rajoitus koskee.

Huoneiston hallintaanottomenettely on ainut laissa säädetty pakkokeino, jolla taloyhtiö voi puuttua esimerkiksi häiritsevään elämään tai järjestysluonteisten määräysten rikkomiseen. Mia Pujals arvioi, että hallintaanotto tiedoksisaanti- ja muine menettelyineen on erittäin haastava keino puuttua lyhytaikaiseen majoitustoimintaan, mikäli se koetaan ongelmalliseksi.

Saako mennä saunaan?

Taloyhtiössä Airbnb-toimintaa harjoittavien osakkeenomistajien ja vuokranantajien kannattaa kertoa toiminnasta avoimesti ja sopia maksuista tai taloyhtiön yhteisten tilojen käytöstä.

Mia Pujals korostaa myös majoittajan velvollisuutta informoida majoittujia taloyhtiön järjestyssäännöistä, toimintatavoista, yhteisten tilojen käyttömahdollisuuksista ja avainturvallisuudesta
sekä ohjeistaa, missä sijaitsevat poistumistiet ja miten toimitaan onnettomuus-, palo- ja muissa pelastustilanteissa.

Vesimaksusta kannattaa sopia taloyhtiön kanssa.

– Airbnb-huoneistossa ei asu varsinaisesti kukaan, ja lyhytaikaiset asukkaat voidaan rinnastaa vieraisiin. Tästä syystä yhtiöllä ei ole perusteita periä majoittujilta yhtiöjärjestyksen mukaista
huoneistossa asuvien lukumäärään perustuvaa vesimaksua. Olisi hyvä kuitenkin sopia jokin käytäntö, esimerkiksi majoittaja maksaa yhden henkilön vesimaksua vastaavan korvauksen kuukaudessa riippuen huoneiston koosta ja Airbnb-käytön määrästä, Pujals ehdottaa.

Yhtiössä peritään käyttökorvauksia, jotka perustuvat siihen, että taloyhtiö luovuttaa korvausta vastaan yhtiön alueita tai tiloja asukkaiden käyttöön.

– Osakkeenomistaja ei ole tässä tapauksessa automaattisesti vastuussa vuokralaisen tai majoittujan käyttökorvauksista, ellei ole itse sitoutunut niiden maksamiseen.

Airbbnb-vieraat käyttävät joskus taloyhtiön pesutupa-, sauna- ja spa-tiloja.

– Mielestäni lyhytaikaisilla majoittujilla ei tarvitsisi olla samanlaista oikeutta käyttää yleisiä tiloja, pesutupaa tai saunaa kuin osakkailla ja vakituisilla asukkailla, Pujals sanoo.

Avainturvallisuuden kannalta olisi hyvä estää majoittujilta pääsy taloyhtiön yleisiin tiloihin.

Jos vuokralainen tarjoaa alle puolta asuttamastaan asunnosta alivuokrattuna Airbnb:n kautta, sitä ei ole mahdollista kieltää. Mutta koko asunnon jälleenvuokraus on mahdollista kieltää tai se vaatii ainakin vuokranantajan suostumuksen.

Vahingot taloyhtiön kontolle

– Sellaista lainsäädäntöä meillä ei ole, että osakkeenomistaja, vuokranantaja tai sijoittajaosakas vastaisi automaattisesti vuokralaisen tai asukkaan aiheuttamasta vahingosta, Pujals toteaa.

Airbnb-vieraan aiheuttamat vahingot jäävät Pujalsin mukaan käytännössä taloyhtiön vastuulle.

– Vahingon aiheuttaja on mahdollista saada vahingonkorvausvastuuseen, mutta se on hyvin ongelmallista etenkin silloin, jos majoittuja on muualta päin maailmaa.

Airbnb-toiminnan yleistyessä taloyhtiöille olisi tärkeä saada Pujalsin mielestä selkeämmät keinot puuttua mahdollisiin häiriöihin ja niistä syntyviin kustannuksiin.

– Osakkaan tai asukkaan harjoittamasta Airbnbtoiminnasta aiheutuvat kustannukset eivät saisi valua taloyhtiön piikkiin, vaan kohdistua toiminnanharjoittajaan, hän saa toiminnasta tuloa.

– Jos meillä olisi tällaisiin tilanteisiin kehitetty vakuutustuote, se ratkaisisi paljon. Airbnb-toiminnanharjoittaja vakuuttaisi toimintansa niin, että se kattaisi esimerkiksi majoittujan taloyhtiölle aiheuttaman vahingon, Pujals sanoo.

Osakkeenomistajien kannattaa joka tapauksessa selvittää vakuutusyhtiöstään, miten Airbnb-toimintaan ja toiminnassa mahdollisesti syntyneisiin vahinkoihin korvausmielessä
suhtaudutaan.

Huoneiston vuokranantaja voi saada sijoitustoimintaan tarkoitetun vakuutuksen, joka voi kattaa myös Airbnb-toiminnasta aiheutuvia vahinkoja, mutta tämäkin asia on syytä tarkistaa etukäteen.

Airbnb-palvelun kautta on myös mahdollista hankkia Majoittajan vakuutusturva, joka on tarkoitettu tilanteisiin, missä kolmannelle osapuolelle on aiheutunut vahinko ja majoittajaan kohdistetaan ruumiinvamma- tai omaisuusvahinkovaateita.

Airbnb vuokra-asunnossa

Suomen Vuokrantajien jäsenet kysyvät päälakimies Sanna Hughesin mukaan tällä hetkellä paljon Airbnb-palvelun tarjoamisesta.

– Se on kuitenkin vain yksi niin sanottu alusta asunnon vuokraamisessa. Paljon kysytään myös asunnon tarjoamisesta esimerkiksi Forenomille, joka sitten tarjoaa sitä edelleen esimerkiksi komennusmiehille, Hughes sanoo.

Vuokrasopimuksessa voidaan sopia, minkälaiset oikeudet vuokralaisella on jälleenvuokrata asuntoa.

– Jos vuokralainen tarjoaa alle puolta asuttamastaan asunnosta alivuokrattuna Airbnb:n kautta, sitä ei ole mahdollista kieltää. Mutta koko asunnon jälleenvuokraus on mahdollista kieltää tai se vaatii ainakin vuokranantajan suostumuksen. Jos jälleenvuokraus esimerkiksi Airbnb:n kautta on vuokrasopimuksen mukaan sallittu, silloin lupaa ei tarvitse pyytää joka kerta erikseen, Hughes sanoo.

Kesälomamajoittaminen mahdolliseksi

Asiakkuusjohtaja Mirka Saarholman mukaan Helsingin kaupungin asunnot Heka Oy suhtautuu myönteisesti maltilliseen jälleenvuokraukseen.

– Me haluamme mahdollistaa vuokralaisillemme sen, että he voivat esimerkiksi loman ajaksi vuokrata asuntonsa. Se vaatii kuitenkin aina luvan. Lisäksi perittävä vuokra ei saa olla suurempi kuin mitä asukas maksaa asunnosta, Saarholma toteaa.

Heka on laatinut jälleenvuokraukseen ohjeet, joiden mukaan vuokra-asuntoa voi jälleenvuokrata enintään 31 päivää kerran kalenterivuodessa. Se edellyttää lupaa, joka haetaan 14 vuorokautta ennen jälleenvuokrauksen alkamista omalta Heka-alueyhtiöltä. Niitä on viisi, ja käytännössä lupahakemukset kulkevat kunkin aluehuoltoyhtiön isännöitsijöiden kautta.

– Airbnb on jälleenvuokrausohjeen alaista toimintaa. Hekalle ei ole merkitystä sillä, tapahtuuko asunnon jälleenvuokraus Airbnb:n tai jonkin muun tahon kautta, vaan kaikissa tilanteissa menetellään samalla tavoin ja samanlaisin reunaehdoin.

Hekassa kuitenkin seurataan Saarholman mukaan tilannetta ja kerätään kokemuksia jälleenvuokraustoiminnasta.

– Jos havaitaan, että se aiheuttaa ongelmia tai tapahtuu muunlaisia ylilyöntejä, ohjeistuksessa voidaan ottaa käyttöön asuinhuoneenvuokralain mukainen tiukempi linja ja kieltää jälleenvuokraus kokonaan, Saarholma sanoo.

Taloyhtiössä Airbnb toimintaa harjoittavien osakkeenomistajien ja vuokranantajien kannattaa kertoa toiminnasta avoimesti ja sopia maksuista tai taloyhtiön yhteisten tilojen käytöstä.

Bisnestä vai ei?

Airbnb-toimintaan kaivataan selkeää linjausta, milloin on kyse ammattimaisesta ja milloin lyhytaikaisesta majoitustoiminnasta.

– Määrittely on tärkeä, koska ammattimaista majoitustoimintaa koskee paljon tiukempi sääntely kuin satunnaista majoitustoimintaa tai huoneiston yleisempää vuokraustoimintaa, Sanna Hughes Suomen Vuokranantajat ry:stä sanoo.

Vuokranantajien näkemyksen mukaan satunnaista tai tilapäistä oman kodin tai vuokraasunnon käyttämistä Airbnb-tarkoitukseen ei pitäisi katsoa ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi. Siitä ei ole kysymys silloinkaan, jos opiskelijoille vakituisesti vuokrattu asunto jää tyhjäksi kesän ajaksi ja vuokranantaja haluaa asuntoon väliaikaisen vuokralaisen.

Varsinkin verottajalta kaivattaisiin Hughesin mukaan selkeä määrittely sille, milloin toimintaa voidaan pitää ammattimaisena, josta täytyy maksaa arvonlisäveroa ja milloin vuokraustoiminnasta, joka on vapautettu arvonlisäverosta.

– Jokaisen majoittajan täytyy itse arvioida, milloin kynnys ammattimaisesta majoitustoiminnasta ylittyy, Hughes toteaa.

Ammattimainen majoitustoiminta tuo vuokranantajalle muitakin velvoitteita, kuten vieraiden henkilöllisyyden varmistaminen, turvallisuus omassa kodissa ja taloyhtiössä, terveysviranomaisille ilmoittaminen ja hygieniapassi, jos majoitustoiminta sisältää esimerkiksi aamupalan tarjoamisen.

Helsinki keskustelee ohjeista

Helsingin kaupunki seuraa aktiivisesti Airbnbtoiminnasta käytyä kansainvälistä keskustelua ja toimia, joihin joissakin kaupungeissa on ryhdytty. Joissain kaupungeissa on kielletty koko asunnon vuokraaminen, joissain on asetettu vuorokausirajoja Airbnb-toiminnalle tai edellytetty majoittujien rekisteröitymistä kaupungin rekisteriin.

Erityissuunnittelija Jukka Punamäki Helsingin kaupungin elinkeinojaostosta kertoo, että keskustelu on herättänyt kysymyksen myös Helsingissä, pitäisikö kaupungilla olla omat Airbnb-toimintaa koskevat ohjeet.

Helsingin elinkeinojaosto järjesti kesäkuussa Airbnb:tä koskevan tilaisuuden.

– Tilaisuuden tavoitteena oli levittää viestiä eri tahojen ja toimijoiden kesken. Siinä mielessä työ- ja elinkeinoministeriön ja verottajan edustajien osallistuminen keskustelutilaisuuteen oli tärkeää, Punamäki sanoo.

Keskustelujen perusteella Airbnb-toimintaan tarvitaan pelisäännöt ja lainsäädäntöön selkeämpää tulkintaa.

– Keskustelun ydin tuntuu juuri olevan se, miten lyhytaikainen Airbnb-toiminta määritellään ja missä menee normaalin vuokraustoiminnan ja ammattimaisen majoitustoiminnan raja. Nyt ei tiedetä, miten pitäisi toimia, Punamäki toteaa.

Keskustelua eri tahojen kesken on Punamäen mukaan tarkoitus jatkaa syksyllä.